楼市“停工月”,天津二手房还有成交吗?真实情况出炉!

来源:天津365淘房 2020-03-07 14:54

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说到现在的二手房,恐怕大家就两个感觉:没存在感、惨。

“没存在感”倒是真的,虽然线下停摆,但新房还能线上直播刷刷脸,优惠信息还能朋友圈发一发,或者干脆放个“75折”大招。

但二手房业主除了干等着,没别的办法。

“惨”就不客观了,只能说是数据惨,并不是市场不好没人买房,而是黑天鹅让你先别买,是人为“封冻”。

不过,南方有些城市二手房在2月底就回归了,天津什么情况?

01

成交量方面,虽然不至于颗粒无收,但也基本约等于零了。

综合贝壳、我爱我家、中原地产三家的数据,2020年2月,二手房共成交117套。

比于1月,成交量下降95%,这恐怕是天津史上月度最低成交量了。

这100多套成交的房源,都是在2月后半月成交的。

链家门店从3月初已开始值班,如果业主出来接的话,可以进小区看房源。

但链家员工表示:“看房的人还是很少,但价位相对好谈,还没有哪个业主真的涨钱,近期看房的几乎都签约了。”

当下都是“冒着生命危险”看房,购房意向一定是相当强烈。

来看看最近成交的房源都是哪些。

13套成交房源中,8套来自上三区。

有几个特点:

① 学区房。

和平区的长乐里、马场别墅,河西区的浦口道都是重点小学学区房。

学区房属于非常刚性的需求,孩子必须5月份能报上名,现在不买不行。

② 落户房。

南开向阳路,河西天塔街、柳林街,武清恒大山水城,成交的都是150万以内的,典型的落户需求,也有可能涉及孩子上学。

跟小区内同等面积之前成交的价相比,这些房源价格适中,没有大涨大落。

③ 急茬改善。

有的业主年前卖完房,钱拿在手里,换房急迫。

又不确定后市怎样,这个阶段会很快签约,但年前肯定也是看过房的。

比如河东区上杭路的懿德园,这套房成交周期188天,带看了21次,单价比去年底成交的低了一点,有点小优势。

2月份成交的这些房源,基本都是“急茬”,不着急的还都在观望。

这恰巧反映两个问题:真实价格,真实需求。

链家员工说:“现在二手房买卖的成交,要么是基于年前已约定好的,要么就是基于双方间的信任,或者是业主受不了时间的拖延,价格合适买房人才会出手。”

事实上,当下很多南方城市二手房已经热起来了,像杭州一天就能成交80多套。

天津貌似是不同的画风,就好像别人都打成一锅粥了,天津才刚揉揉眼睛问发生了什么。

02

2月成交量下降了95%,没有成交,何谈涨跌?

“休克期”的二手房价格不具备参考意义,因此2月价格指数我们暂不发布。

这张24小时涨价/降价房源数量图,或许更能表现业主的心态。

① 2月后半月业主开始有动作了,有的涨价,有的降价。

这正是出台真正救市政策最密集的时间,政策放松影响了业主预期。

② 2月后半月每天降价房源数量很不稳定,有时多一点,有时很少;

但涨价的数量始终还算稳定。说明大家对二手房接下来的行情是很“迷茫”的。

③ 从2月底以及刚进入3月的这几天,心态扭转。

降价房源一天比一天多,虽然每天涨价的也增多,但远不及降价的“凶猛”。

这个时间段,中介已经上班了,甚至都能带看了,更多的业主认识到“现在涨价没有用”。

就像有个中介说的:“有的业主年前还降价呢,前两天又让调高价格,这两天又自己降回来了”。

“这都是个例”,中介说“大多数业主还都没反应”。

但也正是在“一潭死水”中,几条活跃的鱼才格外显眼。

03

2月中介门店不营业,带看量也是约等于零。

2月底3月初时,贝壳找房每天带看量恢复到200-300次。

但与1月平均每天2000多次相比,说现在二手房回暖或反弹,为时尚早。

大环境依然没有启动。

线下不看,线上看。

如今APP的浏览量也就相当于以前的带看量了。

最近关注度比较高的,前两名都来自武清南湖。

南湖总价低,开发商扎堆,又有通武廊、地铁5号线延长线的规划,不少新天津人会瞄准这个板块。

天津“两个中关村”落户、买房已经松绑;“海河英才”技能型人才落户也已降低门槛。

去年天津“海河英才”引进了11多万人,据透露,今年将达到20多万。

武清、南站、宝坻这些高铁板块楼市热度会持续。

另外,150平米以下的“老破小”关注度较高,符合新天津人落户需求。

比如南开区王顶堤,河北区金钟河、靖江路等。

今年落户人数增加,这类房源价格会一直坚挺。

也不乏改善房源受关注,万科水晶城520万总价的房源,日均浏览量也能达到300多次。

年期二手房成交量翘尾,部分卖出房拿到钱的业主这一阶段会比较着急。

04

天津当下二手房主基调依旧是观望。

对2月的数据太较真,或与1月去比较没有意义,这一阶段更重要的是判断接下来行情会怎么走。

无非是两种观点:

① 政策松绑来了,二手房会有涨价的机会;

② 想卖房的人太多了,价格涨不上去,不降就不错了。

哪种更靠谱?

这两天在“救市潮”走的最远的驻马店、广州,纷纷被打回原形,把大家看的一愣一愣的。

对于这些政策,只能说,太着急了。

高层用24万亿“优先”了新基建,也不是说今年不管房地产,只是摆明了鸡蛋不放在一个筐里。

所以大家的预期也不要太强,得分清“托”和“刺激”的区别。

但天津二手房,不刺激很难起来。

“两个中关村”政策已经落地了,这次不是只做不说,但对楼市实质影响太有限了,都可以忽略不计。

天津二手房想起势,必须“强刺激”,但这又有违于高层的意愿。

目前贝壳找房上能看到的二手房约11万套,堆积的卖房需求集中释放,很难不形成踩踏。

比如深圳最近一周,有着急卖房的业主已经做出价格让步,愿意降价5-10%之间。

今年天津只有两种类型的房子能抗住价:重点学区房、150以内的落户房。

另一方面,二手房要看新房“脸色”,新房没发出火热信号,二手房会很迷茫。

再加上今年新房供应也是“天量”,分流会更严重。

所以,接下来楼市重启的时候,会有一个短暂的窗口期,是卖房的好时点。

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