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这个指标能掐准房价!2020年天津热点板块,谁涨谁跌?

来源:天津365淘房 2020-01-03 08:45

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在1965年的科幻电影《史前星球之旅》中,2020年人类已经在月球建立了永久基地;机器厨师,机器警察能取代人类完成大部分工作;人与人之间形成了庞大的“脑联网”……

小时候作文里我们会写,2020年汽车可以在天上飞、有机器人做家务、能随时随地去月球、有时空隧道、有任意门……

2020年,曾经是属于未来的。 

只是没想到它这么快就来了,我们没看到会飞的汽车、没去过任意门……但你只要相信,所有的想象终究会长成参天大树。

2020年的天津楼市,需要想象吗? 

某种程度上,它是一张“明牌”,2019年的土地市场已经给出了部分答案。

土地市场构成了楼市的底层价格逻辑:

地价扛住的板块,房价不会大跌;地价失守的板块,房价也难涨。

所以,有必要通过每一宗土地,为你2020年要买的房子做个判断。

01

2019年天津土地成交“一高一低”:成交面积、金额高;成交楼面价低。 

很多板块在一年之内地价连续“跳水”,哪些板块地价降幅较高?

我们统计后得出一个排序,简单复盘一下。

地价降幅最高的为团泊东、塘沽湾。

南湖、铁东北路、东丽湖、辛庄也有20%以上的降幅。 

2019年团泊东房价降了30%,地价也降了38%。

别看北大资源这块地仅3505元/平米,它现在也不敢动,因为价格战太凶了。

最关键的是,富力新城比它地价还低,2014年拿地楼面价仅1244元/平米。

同一板块中,只要有一块便宜地,其它盘就都很难受。

团泊东房价扛不住,地价也扛不住,接下来房价还是扛不住,循环!

塘沽湾的地价两年之内降了30%。

中建做土地整理,它最有话语权,其他项目都要看它脸色,尤其是天地源、景瑞,会比较难受。

地价失守,房价就划出了天花板,2019年7块地供应压顶,更是雪上加霜。 

但要明确一点,塘沽湾地价跌了,是相对于2018年1月。

如果局限在2019年,地价还是比较坚挺的,有中建在,它会托底。 

武清南湖与滨海塘沽湾很像。

2019年相对2018年,地价就已经降了不少。

年末又来个砸盘侠,板块地价一下子降幅达23%,首城和天地源瞬间郁闷。 

今年南湖房价看中盈建筑,它应该会找个合作方。

铁东北路房价破底已是事实,地价下滑,房价自然难涨。

 

碧桂园9千多的地含有大比例商业,不作为价格参考。

用住宅对标,融创璟园对比碧桂园中骏天寰、绿地新里北苑,地价降了22%。 

绿地新里北苑精装低密度多层19000元/平米开盘,对于融创和星河来说,够喝好几壶(星河国际纯住宅楼面价逼近2万/平米)。

价格低,就有主导权,现在绿地单价已上调1000元。

东丽湖2019年房价扛住了,2020年可就不一定了。

地价降了22%,房价呢?

之前1万出头可能买高层,今年恐怕能买低密度多层。 

辛庄2019年出让4块地,半年之内地价就降了20%。

目前只有首创一个项目入市,而且楼面价最高。

城投置地价楼面价最低,如果拼价格,它就是主角。 

津城置地在华苑西和万科合作了万科紫台,说不定今年会把万科再引进辛庄。

在天津,各房企都是各立山头。 

融创就重仓北辰;万科之前瞄准东丽,现在猛攻西青;津南几乎是首创的地盘……

这与政府资源丰富度有很大关系。

武清商务区2019年火啊,绑车位、卖房号……都是它干的事。 

但火的还都是2018年出让的地块,而且都是高价地。

京能、雍鑫、城投三个盘都主打改善,户型大、总价高,也确实只有改善盘能做溢价,虽然人家地价高,但不愁卖。

2019年地价降了19%。

商务区今年房价降不降不好说。 

一方面,板块改善的标签已经贴上了,即便房价便宜个一两千,刚需也不见得买账;

另一方面,武清人是城投、雍鑫的“铁粉儿”,外来的和尚不好念经。

2019年,绿地在龙洲道188号、大运河府南侧摘得一宗宅地。

虽然成交楼面价为9543元/平米,但含30%的商业,纯住宅楼面价为15114元/平米。

 

天房和招商2018年初拿地时,虽然已经三价联控,但地价没刹住车,房企拿地惯性仍在。 

大运河板块地价降了约18%,绿地项目出来后,板块房价它做主。

西青南站板块2019年有点高高拿起、轻轻落下的意思。

虽然规划牛,但也挡不住地价降了18%,未来一段时间,板块话语权在金融街手中。

招商公园1872高层18500元/平米,金融街如果也有高层产品,价格就难涨。

咸水沽虽然2019年就卖了一块地,但却把地价拽了下来。

上海建工成交楼面价5592元/平米,含部分商业,纯住宅楼面价约7100元/平米,相比于2018年的海蓝城,地价降了15%。

事实上,上海建工这块地停过牌,二次挂牌已经降了28%。

咸水沽虽然供应不大,但地价也扛不住。

西青区中北西一年之内地价降了13%。

板块话语权在中骏手里,现在确实龙湖没什么动静。

曾经认为中北西会对标精武镇,但毕竟还是距离最强大,现在来看,中北西要比精武镇低一个梯度。 

很好奇,如果今年精武镇有土地出让,地价会不会降?

学府工业区一共就三块地,2019年出让了两块,地价还降了12%。

另外一块两次挂牌、取消捆绑商业后,还是停牌了,起始楼面价11323元/平米,证明价格还是不合适。

这个板块地价被高估了,最终没守住,房价势必有变化。 

其实底子还可以,有地铁,距离外环线也不近,没撑起来很有可能是第一个新盘没打好样,其它房企就退缩了。

大张庄地价降了10%,但绝对价格已经很低了,还能再降到哪去?

对于这个板块,要diss一下北辰政府,本来就卖不动,还一口气又挂出4块,是怕价格战打不起来吗?

果然1宗已经停牌了。

这个板块买房的以北漂为主,但又没有武清的吸引力强,地价有点扛不住。 

02

板块内,只要有便宜地,所有项目就得看它脸色活着。

房子能卖多少钱,地价很关键。

在亢奋的行情下,你可以不关心地价,但在理性的行情下,地价才是房企手中的筹码。

虽然卖面粉时就已经规定了面包价格,但也没说面包不能卖更便宜呀。

尤其项目一扎堆,内部厮杀就来了,拼成本、拼底线,只要有低价地,板块房价就很难涨。 

所以,买房之前,一定要先摸清板块中所有项目的地价,同时也很有必要掂量一下相邻板块的地价。

因为房价梯度即便在一段时间出现异常,但最终都是要回归的。

当然,楼市中也有地价扛住的。

比如海教园,这一年的楼面价都没有低于9千,就不具备房价下降的基础,虽然供应量大,可到目前为止都没有打价格战。

海教园的地价自己扛住了,但也要看它旁边的国家会展中心地价几何。

03

2020年,天津市区房价是涨是跌? 

涨不涨不好说,但基本不会跌,因为地价已经触底了。

2019年市区仅出让了8宗地块。

对比看地价的降幅,与地王比没有意义,只对比2018、2019这两年。

● 河西新梅江起步区:

2018年12月绿城拿下的地块楼面价22333元/平米(御江臺);2019年9月,中海以楼面价20670元/平米摘得一宗地块。

新梅江起步区楼面价降了9%。

● 河西新梅江陈塘:

2018年12月,中交绿城地块楼面价21465元/平米(绿城诚园);同位置又挂牌一宗地块,预计1月出让,楼面价20911元/平米。

陈塘楼面价降了3%。

● 河北金钟街:

这几块地有些特殊,“前辈”是地王(西派国印)

2019年10月出让地块楼面价仅为15864元/平米,其中含有公共配建,也不排除有均摊成本的可能。

与3月出让地块相比,降幅达24%。

还有的板块这两年没有出让“先例”,但却有“故事”。

● 南开区凌庄子地块(融创南开宸院),首次挂牌楼面价18000元/平米,延期后发布公告取消配建2万平米安置房,楼面价不变。

● 河东区津滨大道地块,经过延期、停牌,最终楼面价降了18%,并取消配建安置房。

市区尤其是核心区地块,地价已经触底,在符合梯度的情况下,不可能大幅降价。 

为什么这么肯定的说不会降价? 

因为市区的土地整理成本太高。

比如南开1911所在的南开科技城板块,征收成本就要13000元/平米,这还不涉及大规模的住宅拆迁,仅是厂房的搬迁。

还要做市政、生活配套,这又是一部分成本。

所以,市区地价不具备大幅下降的空间,成本在那摆着了。

2019年红桥区推介了16宗地块,不少人都认为地价不会太高。

不,很多都是棚改地块,土地成本可比拆迁厂房高N个等级,你说地价能低吗?

地价扛住,房价就能扛住。 

再说几个鲜明的例子。

水西公园地块“2挂2延”,最后还是停牌了。

折腾半天,只降了一次价,地价依旧停留在15617元/平米,不再降价。

因为土地整理成本不低,无论是公园的建设、还是配套的建设都不允许地价再降。

这块地的短板就是总价太高,43个亿,也许小地块会好卖。

华苑高新区地块挂牌后停牌,再次挂牌仅是取消了幼儿园的建设,地价只降了一点点,12345元/平米。

包括东丽区津滨大道地块,停牌一年后再次出让,地价分文不减。

像这种环城城区化的板块,土地整理成本都比较高,不会有太大的降价空间。

市区以及环城城区化地段,有地价做支撑,即便在楼市调整期里,房价也会有相对安全的边际。

 

  

04

2019年一季度,房企们还有抄底的心态,拿地还不太理性。

宁河芦台碧桂园地块溢价率最高能达到50%;宝坻、北辰、空港都拍出了溢价30%以上的地块。

情绪来的快,去的也快,2019下半年,天津楼市行情冷淡。

从“房住不炒”到“房价不涨”,房企拿地,都会先看板块的天花板在哪里。 

这从侧面反应出,下半年出让的地块,都是理性的选择,价格基本就是底了。

那一时期的楼面价,基本就是底了。 

一朝被蛇咬十年怕井绳。

有个新进的房企,在天津连拿3次地都站岗了,现在再拿地,必须公司全票通过,十分谨慎。

所以,行情冷淡时的地价都很客观、理性。 

05

项目需要操盘,土地同样需要操盘。 

各区政府会不会操盘,很重要,毕竟房价会受市场预期和供求关系的影响。

虽然房子限购,土地不限购,但也应该把握节奏。 

一年两块地比较正常,比如精武镇在供应量上来后,土地出让立刻暂停。

像新立板块、辛庄板块就有都点着急,一下子放出4块地,铁东北路、塘沽湾、大张庄就更别提了。

06

土地市场,是板块竞争力最直观的检验尺之一。 

高强度的供应是2020年房价最大的压舱石,2019年的地,2020年的房。

2020年,密切关注各板块的地价变化。

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