房贷利率新政发布!涨or降?天津买房要等到10月8日以后

来源:天津365淘房 2019-08-27 08:30

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2019年8月25日,央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第16号”。 

自10月8日开始,对新发放商业性个人住房贷款利率进行全面改革,全面调整房贷利率计算方式。 

这标志着,从10月8日起,“房贷游戏”,改规则了! 

一石激起千层浪,365置业交流群中讨论的热火朝天。

《公告》全文700多字,因为专业术语太多,多数人的反应是:看!不!懂!

接下来究竟怎么变?降息还是涨息?现在买房还是10月8日以后买?对楼市利好还是利空?

针对这个重磅政策,我们来说8点,帮助大家捋清楚。 

01

什么是LPR?

以前你的房贷利率,要参照央行给定的基础利率,上浮或者下浮;从10月8日开始,你的房贷利率要参照LPR。 

有人叫LPR“绿皮人”,也有人叫它“老婆肉”,不管叫什么,这个词必须要搞明白,以后每个月都会用到。

8月17日,央行宣布全面改革中国利率制度,推出了“贷款市场报价利率”,这就是LPR,教科书的解释就不说了,咱说点通俗的。

核心意思是,很多银行都想做钱的业务,那就各自报一下自己的贷款利率,然后做一个加权平均,最终每个月都会得出一个数值,这个数值就是LPR。

再换一个更通俗的说法,比如有一件艺术品,想给它估值,大家各自出报价,然后算一下平均值,这个平均值就可以看作是“LPR”。

简单说,就是以后基准利率不再由央行宣布,而是由央行授权“全国银行间同业拆借中心”负责统计、公布。 

现在有18家这样的银行有这样的报价机制。

以后,由它们报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。

 

然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价LPR。 

目前有报价机制的18家银行 

每个月的LPR可以从中国外汇交易中心或者上海银行间同业拆放利率查到,每个月的20日会公布。

最新的LPR为2019年8月20日的,1年期为4.25,5年期为4.85。 

基本上可以这样理解,LPR就是之前的基准利率。 

但是,LPR每个月都不一样,是不断变化的、浮动的。 

相比之前央行给出的一口价咬死的基准利率,LPR是由市场竞价产生的,它的本质就是,利率市场化。

02

10月8日以后房贷利率怎么计算?

搞清楚了LPR,我们再来看,从10月8日以后,房贷利率的新算法。

央行已经给出了公式:首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点(1个基点等于0.01%)。 

按照这种算法,我们参考8月20日的LPR,首套和二套利率分别为不得低于4.85和不得低于5.45。

表面上看,相比于现在而言,好像新政以后首套房贷利率低了一点,二套高了一点。

 但一点要注意一个词:“不低于”。 

这个数值仅仅是个最低值,是下限。 

03

加点数值怎么定?

重点来了,文件中第四点和第五点说了8个字:因城施策、因人而异。 

公告中提到:加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况。

意思是说,在国家层面确定贷款利率下限后,各地方可以根据实际情况,再来设定一个地方的下限。

新政已经确定了利率下限=首套LPR;二套LPR+60。 

某地方还可以在此基础上再加基点。

就比如说天津,现在首套房贷利率普遍上浮5%,二套上浮10%,那么天津可以选择再加30基点。 

也就是说,天津房贷利率下限=首套LPR+30;二套LPR+60。 

这还没算完,银行会对个人进行再评估。

比如你征信不好,银行可以再在地方下限基础上再加20基点,甚至更多。 

如此一来,比如你是首套,最终你的房贷利率=LPR(国家)+30(地方)+20(银行)。 

当然,新政还没有实施,这些数值只是打比方,为了让大家更清楚的看清计算公式。

所以,整体来看,10月8日以后,房贷利率计算会是这样:

1

对于首套利率,要加2次基点: 

各地方把控+各银行评估 

对于二套利率,则要加3次基点: 

国家指导(60)+各地方把控+各银行评估 

所以你说接下来房贷利率是涨了还是降了呢?

现在不好说,这里面存在很多变量。

新政10月8日实施,那首先我们要看9月20日公布的LPR是多少,然后再看各地方会加多少基点,之后还要看各银行对个人评估是否会加点。 

虽然新利率标准是市场定价产生,但是最终的数值,还是交给了地方和银行。

但是银行底层需求是追逐商业利益最大化,这点上,基点一定是变动的。

再加上LPR也是浮动的,所以会出现一种现象:

你和你的同事,前后买房仅差了一个月,但结果贷款利率是不一样的。

这种“新玩法”跟以前最大的不同就是,不能允许银行自主下浮了。

以前银行可以随便打折,只要你资金多,你可以95折、9折、85折都没事。

但今后,各银行只能在这条“国家+地方”的基准线上跳舞,订制自己实际利率,绝对不能突破底线。 

04

合同期限内,房贷利率还会调整吗?

以前房贷利率是“终身制”,签约时利率是多少,今后几十年都是这个数值。

新政给出了新方案:

“一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。 

意思是说,你可以有2个选择。

 

选择1:长期合同

这一点与现行的房贷一致,即签订合同时确定的利率,是不能调整的,无论未来利率是升还是降。

选择2:一年一调整

比如,你2019年8月25日签的贷款合同,约定一年一调整。

那么你明年(2020年8月26日-2021年8月25日)的房贷利率就是2020年7月20日的LPR+基点。

注意基点是签合同时固定的,变的只是LPR。 

以后买房究竟是签个“长期合同”,还是“一年一调整”,就需要时刻关注LPR的变化。 

如果你的预期是LPR会下降,那就签“一年一调整”,如果你的预期是LPR会上涨,那就签“长期合同”。

近20年来房贷基准利率变化

05

公积金有变化吗?

新政策于2019年10月8日起实施; 之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。 

新人新办法,老人老办法。

10月8日之前签的房贷,不受任何影响。以后不管市场利率起起伏伏,都与你毫无瓜葛。

当然,这之后的买房者,确实会面临更多不确定性。

新政只针对商业贷款,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 

也就是说,如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款,那还是沿用现在的模式。

06

要搞清楚出台这个政策的目的

LPR的出现是为了降低社会贷款利率,更多是为了刺激实体产业发展。 

所以,LPR大概率是会下调的。 

但是,如果社会贷款利率下调,唯独房贷利率上涨,那最后的结果,只能是资金绕道进入房地产,这不符合国家现在的调控政策。

这个政策代表了全社会利率都要降低的时候,要防止水都流向房地产。 

可另一方面,如果房贷利率跟随LPR明显下调,这也必将刺激房地产,所以才采取了因城失策加基点的方式。

所有的目的,都是为了平稳房地产预期。 

以前贷款的基准利率下降,房贷利率下降;新政后,基准利率降,房贷利率不会降,或者降幅小于基准下降幅度。

一直在说房地产调控要建立长效机制,如今来看,房贷利率这一领域算是第一个进入长效机制了。 

房贷利率调节市场化,这已经尽最大程度,弱化了房贷利率涨跌预期对房产价格的影响。

07

接下来房贷利率到底是涨还是降?

我们可以从一些信号或逻辑上去分析它最终可能出现的结果。

在国新办吹风会上,央行副行长刘国强明确表示,“有一点是肯定的,房贷利率不下降。 

8月25日,央行有关负责人在答记者问中表示:“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。” 

所以,新政后,房贷利率到底是涨是跌,我们并不能简单地下结论。

考虑到新规刚实施,应该会与原有利率体系有一定延续性,短期内,各地房贷利率不会有大的波动,会保持与现有实际房贷水平相稳定。

各城市多半还是按市场行情走,之前上浮的,短期内没有下降的理由。 

如果从长远来看,要取决于LPR的数值高低,如果LPR大幅降低,即便地方加基点,也是有可能低于现在的利率的。

08

10月8日之前买房还是之后买房?

这要因城市而异。

比如上海,现在还有首套9折的利率,对于上海贷款人,10月8日之前办贷款是好事。

再比如南京,普遍首套利率上浮15%,这就要看地方加多少基点了,大概率在10月8日之后办贷款利率会低一些,但力度不会太大。

对于天津来说,目前首套房贷利率上浮5%,二套上浮10%。

暂且参考8月20日的LPR4.85。 

那么对于天津的首套购房者而言,如果加点少于30基点,那么10月8日后利率更有利。  

 

不过,天津已经有银行人士透露,接下来首套房贷至少要加30基点。

但对于二套而言,10月8日之前买房合适,因为现在的利率是5.39,10月8日以后,最低也要5.45了。  

当然,LPR是每个月都会浮动的。

目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大。 

接下来可能会出现,为了调控楼市,一边是LPR下降,一边是加基点上浮。

所以,10月8日只是一个开始。

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