撸数据!寡淡的天津二手房,量价又跌了多少?

来源:天津365淘房 2019-08-09 08:55

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已经过去的7月,多事之夏。 

本应出现在“铁九银十”的新房价格战,提前而至。

几个城市摇摆不定的政策事件后,7月最后一天,中央政治局终于一锤定音。

01 

成交价下跌0.13%。 

可以确认,天津二手房横盘已3个月,有些寡淡。

365数据调查组检测,7月,二手房成交价格继续下跌,跌幅0.13%。 

相比6月,跌幅缩小,有要抬头的趋势,但很明显,动力还不够足。

小阳春经历了一个完整波段后,如今价格走势是“L”状态。

接下来,横盘向上?横盘向下? 

政策定调后,答案大概率明确了。

02 

成交量“江湖平稳”。 

7月,天津二手房成交量与6月基本持平。

根据贝壳、中原、我爱我家三家成交量总和来看,7月共成交3872套。 

自从4月下跌30%,5月下跌10%后,成交量就跌不动了,维持在近4000套的水平。 

折算到全市,7月天津二手房成交面积约77万平米,依旧保持在“低于100万方、高于50万方”的区间内。

这是天津二手房的“平稳区间”,所对应的,就是横盘市场。

没有上涨的动力,也没有下跌的基础。

03 

9万套挂牌量。 

天津二手房存量大约300多万套,有9万套挂牌,是多是少很难定论。

但是,这个不断走高的数据,一定会震慑到轻言涨价的房东。 

现在的二手房市场,“不诚心”的房源不大卖得动。 

新房优惠一直不断,有些“力度爆表”确实让人坐不住想折腾房子,尤其是住着老破小又不需要学区的业主,都有了一颗置换的心。

卖不出去怎么办? 

要么等,要么降。

等的结果可能是新房优惠收回了;降的结果是割肉。

两条路都不好走。 

不过,市场上贴着“急售、特价”标签的房源明显增多。

市场情绪和政策信号是密不可分的。 

关键是预期被打在七寸上。

这一轮调控收紧,从开封到苏州,再到中央政治局定调:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

幻想破灭。 

比如海教园的融创中央学府,6月成交价格都能在2.1-2.2万/平米。

但现在不少挂牌房源价格都在2万/平米以下。

不敢涨。 

仔细观察贝壳找房上的挂牌房源,可以发现,最近下调挂牌价的,比上调挂牌价的要多。 

比如南开区王顶堤的园荫里,最近的报价很多都在2.4-2.6万/平米,已经低于小区的成交均价了。

楼市本来就是预期的“破立游戏”,如今市场被政策高度控盘,真想卖房的都不太敢涨。 

源头是,买房人又观望了。 

7月二手房日均带看量比6月降了20%。 

观望情绪既来自政策的定调,也来自新房市场的持续优惠。

对于买房人来说,“还能再低”的心态很明显。

04 

强者恒强。 

7月,天津市内六区、环城四区二手房涨跌分化严重。

和平区、河西区、南开区涨,其余降。 

大行情来了,所有区域都普天同庆;行情冷一些,才能看清楚谁是凤凰。

支撑这三个区能保持均价上涨的原因,不外乎是低总价、小户型、学区还不错,这3个原因。 

也能看出,如今市场中,只有这种刚的不能再刚的购房需求才能下定决心出手,其余但凡有点回转余地的,恐怕都想“再等一等”。

根据贝壳找房数据,7月河西区成交量排名第一,其次是南开区,武清区势头还是很猛。 

今年3-7月,70平米以下的二手房成交占比始终维持在50%-60%,7月比6月又增加了一些。

120平米以上的改善房源,4月成交占比达最高约9%,之后回落至7%,7月又降至6%。

事实上,120平米以上大户型的价格一直持续走低,诚心想卖的业主也割肉了,但成交依旧“龟速”,这与新房分流有很大关系。

下半年市区除了和平区以外,都会有新供应,高总价改善二手房会再被分流。 

从散点到基本面,从量变到质变,只是时间的问题了。

05 

一个很有意思的现象。 

二手房成交价在降,但价格上涨的板块却在逐渐增加。 

这说明,一些没有价值支撑的板块,或者新房供应大的板块,跌幅在扩大。

环城的次新房,必须看新房“脸色”吃饭。

涨幅前十名的板块为:学府街、精武镇、体育中心街、陈塘庄、华苑、桃园街、大营门、体育馆街、向阳楼、新梅江。

跌幅前十名的板块为:大王庄、新开河、双口镇、下瓦房、小淀镇、咸水沽、杨柳青、常州道、唐家口、鸿顺里街。

忽略结构性变化的原因,很明显,涨幅较高的板块大多在中心城区,是认可度高的热点板块;跌幅较大的板块相对有些边缘化。

 

依然是马太效应。 

06 

信息散乱的二手房市场,难免会有一些高价的成交,也有一些大跌眼镜的低价房源。

对于二手房,要平常心一些,这是一个偶然性很强的市场,不要被少数“鲶鱼”搅乱对整个二手房市场的判断。

 

目前这种相对寡淡的气氛,8月还会持续。 

人民币汇率破7被刷屏,10年来首次击破心理防线。

这与房价是什么关系?

中国房地产没那么脆弱,限购、限贷、限价、限售都很难压制住,别多想。

倒是要关心一下房贷利率。 

天津兴业银行和浦发银行首套已经分别上浮15%和20%了,好在五大行还能保持首套上浮5%。

只想说一句:请善待刚需。

调控难免会有误伤,但只有刚需才是楼市能健康发展的基础。

 

下半年新房供应量不小,对二手房的向下拉扯,会更加体现。 

想卖一买一的业主,下半年可以行动了。

放低身段加快速度,虽然卖的低,可买的也低,在横盘或者向下的行情中,不会踩空。

高抛低入,这事不容易,你我皆凡人。 

置换本就需要勇气,抓住眼前的机会。

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