天津,一个全新的房价梯度已形成!

来源:天津365淘房 2019-08-05 09:04

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01

要感谢一个人。

一个美国人,叫威利斯•开利,他发明了空调,让我们在这个桑拿天还能活下去。

每年7、8月是天气最热的日子,但却是楼市最凉快的时候,传统淡季。

太阳一发威,楼市就低头。

天津楼市凉快了吗?部分吧,有的地方没空调。

不管冷与热,都是买房人用脚投票出来的。

 

关键是,这股力量很强大,强大到——让天津形成了全新的房价梯度。 

很明显的感受,今年上半年,几乎每一天,我们对房价的认知都在被刷新。

起初“打折优惠”是个新闻,后来就变成“不打折优惠”是个新闻。

 

持续的价格战,给各个板块迅速插上了新的房价旗帜。 

举个例子。

团泊东的福盛公元乐府今年3月高层9500元/平米,6月份降到了8300元/平米,现在7月份给到了7800元/平米。

板块内的林奇郡中心城高层直接从8300元/平米给到了7600元/平米。

鸿坤理想城3月高层9000元/平米,7月价格也给出了7800元/平米……

现在的团泊东,单价1万已经扛不住了,9000也不走量,已经掉到了7000。

只有成交量才能坐实地段价值。 

团泊东的地段价值已回归“本色”。

地价也有话语权。 

2018年,碧桂园团泊东地块楼面价5600元/平米;2019年,北大资源团泊东地块楼面价3505元/平米。

显而易见,地价也在回归,冷静的回归到地段应有的价值。 

团泊东房价体系的变化,只是天津楼市的缩影。

事实上,天津的房价体系已经全面重塑了。 

重塑之后,形成了全新的梯度。

02

之前天津的房价梯度是怎样的?

大致来看,从中心到环城是6-4-3-2的格局。 

现在呢?分别来看。

西部 

南开区地王即将出街,房价梯度会再拔高,现在天花板是崇德园,接下来就不是了。

这不重要,因为地王们已经做好“叫好不叫座”的准备,索性就当品牌推广了。

事实上,南开区要想走量,价格还得低于4万(高层毛坯),南开宸院高层预计3.8-4万/平米,说首开有惊喜,看看价格吧。

西青区外环线边上扛不住3万的价格,中北镇新房打85折,也回到2万+的阵营;华苑西和李七庄能扛住2万。

按照梯度来说,南站、精武镇、南运河应该回到1万+,事实也如此,对于它们来说,2万是个坎,冷与热取决于迈不迈。 

融侨阳光城皓月18800元/平米;中交樾公馆18000元/平米;万科西庐、金地艺墅家时不时还要推出18000元/平米的特价房……

● 西部房价梯度:4-2-1 

 

南部 

顺带说下和平区。

没什么新房,阅和平清盘了,开盘价格也是5万+,没能顶破6万。

现在就剩和平翰林公馆,一直有特惠房,大约57000元/平米。

和平区的房价跨不过6字头。 

河西区只有新八大里能扛住4万,新梅江要想走量就得低于4万,比如新梅江锦秀里,天津全运村也38000元/平米起了。

大寺天房领世郡,开盘3万+,现在2万3。不符合梯度线的,一定会被削平,只是时间早晚。

海教园除外,它有学区“助攻”,能保持住2万+。

● 南部房价梯度:4-3-2-1

东部 

如果没有融创的操作,大概东丽津滨大道还是3万+。

长期限价下,东丽与河东的房价梯度感在弱化,环内区域都是3万+。

房价一致化了,挑房子就变得很有意思。

河东区把东丽津滨大道的买房人都吸走了,结果河东区成交量第一,东丽区垫底。

 

这是很戏剧化的场面,是不正常的梯度,需要有人打破尴尬。 

市区涨?还是环城降?一定是后者。

所以,是融创让东部回归正常梯度,利用融园、融创城,回到2万+。

● 东部房价梯度:3-2-1

北部

河北区只有海河沿线房价有上4万的可能,但也确实给过低于4万的特惠,看来,想走量,也不能过4万。

能扛住3万的也就只有腹地中山路了。

边缘地带,天房天泰已优惠到28000元/平米,回到首开的价格;天房北宁公元早已在3万以下。

河北区本身的梯度就是4-3-2。 

红桥区想卖的好,必须在3万以内,回想一下泰达城河与海2万8的价格,九和府从2万9降到了2万5。

北辰区的梯度回归也“得益于”融创。

未来城守在了2万的梯度线上,于是铁东北路“被迫”回到1万+,从融创臻园开始。

小淀和双街在1万5左右是正常的,但要想卖的好,房价梯度还得再拉大,比如融创运河宸苑13500元/平米。

梯度又陡了一些。

这种情况,大张庄如果还扛在1万2,就没意义了,所以新城悦隽风华推出了100套特惠房,10500元/平米,必须“顺梯度下坡”。

● 北部房价梯度:3-2-1

03

 

再整体来看天津当下的房价梯度,大致是这样的: 

西南半球5-4-3-2-1;东北半球5-3-2-1。

  

可以粗略认为是5-3-2-1的格局。 

往回看,天津从5-3-2-1的梯度涨到了6-4-3-2的梯度,现在又回落到5-3-2-1的梯度。 

 

房价体系显然已经重塑了。 

房价体系重塑的过程,是“消除泡沫”的过程。

在2016年的大行情中,天津不少板块价格已透支,比如东丽区津滨大道、团泊片区,已经超出了地段价值。

天津城市是沿着射线发展,地段价值与城市配套、到市中心的距离直接相关。

这就注定了一根线上必须形成房价梯度,才符合逻辑,不能相等甚至是蛙跳。 

如果出现背离的地方,是不稳定的,买房人与房企就会博弈。

在这场博弈中,买房人可以有其他选择,但房企没有,所以,房企会先低头。

  

一旦有人打响第一枪,那么这个背离的梯度很快就会被扭正。 

因为降价的习惯性影响是,打破现有房价格局,然后在买房人心里构成新的地段价值标准,之后都将参照这个新标准。 

这一次,天津全新的房价体系,不是政策手段的干预,是地段价值的主动回归。

04

房价梯度的重塑,后面暗藏着一个推手。 

土地价格的下降。

2018年下半年开始,每一次土拍,都是地价的重塑。 

精武镇、铁东北路地价回到1万,才有了现在2万以内的新房价格;静海、武清、宝坻等远郊区域,地价回到3-5千,才出现如今1万出头的房价。

没有源头的降,房企是不甘心打破原有房价梯度的。 

买方市场的规律是,风平浪静就会观望,波动刺激才会出手。

干柴与烈火一拍即合,新的房价梯度就这么形成了。

05

要等的那句话已经来了。 

7月30日,中央政治局会议定调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

 

不搞短期刺激。 

这在我们的“想象力”范围内,调控不会放松,不会解除限价、限购、限贷、限售,楼市政策也不会反转。

楼市会自己形成“短刺激”。 

房价梯度大的地方就是“短刺激”,差价思维会燃起买房人的情绪,比如生态城,比如华苑西。

买房之前,看好这根梯度线,很重要。

定调了。 

楼市将继续“休养生息”,天津现在这张房价梯度表会保持一段时间。

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