天津二手房“五连跌”,但成交量却涨了,这是个拐点信号

来源:365淘房 2018-12-07 08:50

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低迷了将近半年的天津新房市场,在2018年最后这两个月,打了个漂亮的翻身仗!

从感性来说,楼市情绪的传染力是极强的,11月天津二手房受新房市场带动,成交量开始上涨;从理性来说,二手房价格继续下跌探底。

天津二手房在2018下半年走出了个“慢熊”行情!

01

量涨价跌,带看量减少

从7月开始,天津二手房价格就“先跌为敬”。

按照规律,9月的二手房价格应该跌幅缩小,但天津新房市场恰恰从9月开始打起了“价格战”,从二手房市场分流走了不少购房者。

11月价格跌幅为2.44%,再次扩大。

注:仅代表市内六区和环城四区,滨海新区和远郊区县不在统计范围内

新房市场与二手房市场是“互搏”的关系,你强我弱。

目前,天津市区、环城众多新房项目都给出了优惠,这对二手房市场无疑是一场“暴击”。

随着11月未来城和金地艺墅家等新房的热销,二手房市场或多或少也受到“情绪传染”,成交量上涨。

11月,贝壳、我爱我家、中原地产这三大中介全市的成交总量为2578套,环比上涨4.7%,涨幅扩大。

成交量上涨的原因是双方的。

一方面,扛价5个月后,一些业主的预期开始回归理性,认可了行情现状,再加上年底已至,愿意割肉降价卖房。

而事实也确实是这样,现阶段,想出货,必割肉。一些房产中介也表示,他们都会主动劝业主调低报价。

另一方面,部分购房者的观望情绪被新房市场的翘尾行情“一炮打散”,再加上现阶段业主都在调低报价,议价空间比较大。

比如吉利花园一套53平米房源,业主挂牌375万,但私下跟中介备注的信息是:能给320万就卖。在这样的情况下,部分购房者弃观望而入手。

我们一直强调要关注二手房成交量的变化。

8、9、10三个月成交量已完成筑底,从11月开始成交量开始小幅上升,但现阶段价格还是在跌,一般成交量连涨3个月,价格就会有抬头。

从贝壳数据来看,11月新增房源量增多,但是带看量却减少。

这就表明了买卖双方心态尚存偏差。

11月与10月刚好形成反差,10月确实存在一种现象,很多业主因为出售价格远低于心里预期,而选择下架房源,也就是说,价格给的不合适,那就不卖了。

但10月的带看量还是有所增长的,说明购房者依旧有入市意图。

从11月开始,业主们受到新房市场的“刺激,也想在年底蹭一波热度,新增房源量增多。

但购房者也同样受到新房市场的“刺激”,分流严重,对二手房的观望情绪也进一步加重,因此带看量减少。

这两个月,买家和卖家处于“心态背离”。

02

1区涨9区跌,量价背离

具体来看11月各区二手房的价格。

11月天津市内六区和环城四区中,仅有和平区平均价格微涨,其余9区均价格下跌。

其中河西区跌幅最大,为3.52%,东丽区跌幅最小,为1.35%。

根据贝壳数据显示,11月河西区的成交量是最高的,量与价在这一阶段的背离度凸显。

能支撑较高成交量的,是买家的“杀跌”和卖家的“割肉”。

和平区价格微涨,更多的是成交结构的变化。

比如中心小学学片,11月成交了12套学区房,其中包括一些面积小但单价高的房源,比如天兴里这两套,成交单价均在10万/平米以上。

与11月相比,10月仅有东丽区平均价格上涨。但从跌幅来看,11月跌幅扩大的主要集中在市内六区,环城四区中北辰区的跌幅比较高。

03

 板块分化!

再来看具体92个板块的涨跌情况。

从数据表面就能看出,11月二手房行情的“惨烈”,一片绿油油。有些区域甚至所有板块价格都在跌,比如河西区、红桥区、北辰区、西青区。

在92个板块中,仅有14个板块价格较10月上涨,占比15%,其余78个板块价格均下跌,较10月多了12个,占比继续增大。

涨幅前十名的板块为:鼓楼街、南营门街、体育馆街、空港经济区、华苑、军粮城、华明镇、劝业场、王串场、江都路。

除了东丽区的3个板块:空港、军粮城、华明镇以外,其余板块均在市内六区。

南开区鼓楼街11月成交了一些单价较高的房源。

比如富力城天越园这套98平米的房源,单价52541元/平米。业主挂牌540万,最终以517万成交,降价23万。

2017年底时,这种户型的单价在5万/平米左右,所以即使现在二手房很冷,但也没有跌穿去年年底的价格。

九州国际这套113平米的三室户型,成交周期将近2年了,但最终业主仅降了10万元,说明卖家抗价心态比较强硬。

但即使是大户型,也在11月以43999元/平米的单价成交了。

而11月九州国际还成交了2套97平米的,单价都在41000元/平米左右,竟出现了小户型比大户型单价低的现象。

在二手房交易中,买卖双方总有一方妥协,卖方态度“强硬”,成交周期就会拉长。

归根结底还是因为南开区新房供应少,现在仅有南开悦玺一盘在售。

但是改善需求是大量存在的,而且会越来越多,所以南开区的较大户型二手房即使在行情低迷时,也还能有市场。

环城四区中二手房比较坚挺的要数东丽区了。

比如说华明镇二手房倒挂,大唐印象洋房均价14000元/平米,但二手房却保持均价约17000元/平米,并且还能有成交,11月华明镇成交了12套房源。

比如恒大名都129平米房源,成交单价17127元/平米,10月成交的131平米房源,单价15793元/平米,单价上涨了约1300元/平米。

海上国际城11月成交的94平米房源,虽然成交周期已长达4个月,但最终成交总价竟然还涨了8千元。

顶秀欣园52平米的房源,业主挂牌66万,但最终成交总价为69.8万,涨了3.8万元,并且2天就成交。

这些案例都说明,华明镇的二手房在低迷的行情下,竟然能够跳脱出来,最大的原因是这里的落户需求旺盛。

新房或许更合适,但毕竟还有两年才能交房,而二手房总价基本都在150万以下,最低能达60-70万元,而且还是现房,的确非常符合落户的需求。

跌幅前十名的板块为:新梅江、北闸口、王顶堤、大营门、月牙河、邵公庄、西沽街、集贤里、小站、万新街。

跌幅较高的板块以市区为主,有很多因素构成,比如成交的大户型较多,导致单价被拉低;或者业主扛价时间过长,选择降价抛售;也有的是因为受到新房影响。

比如新梅江板块就是典型的新房给二手房起了“反作用”。

一方面在售新房不断抛出优惠,新梅江锦秀里给出了8个点;另一方面后期新房可能会有“惊喜价”,比如中交绿城地块,U型地块等,未来价格有优势。

一些可以等一等的购房者,有可能不会考虑现在的次新房。

实际上,在当下的底部区间,板块也在重塑,有的板块抗跌,甚至在上调,有的基本就陷入流动性陷阱中去了。

04

 11月天津二手房指数

再来看11月天津二手房住宅销售价格指数。

2017年末是去年天津二手房最冷的时候,较高点跌去了约15%。

但从11月的同比指数来看,约70%的板块均价已赶超去年。虽然说现在二手房价已连跌5个月,但大部分仍没有跌穿去年年底的价格。

05

“慢熊”继续

目前天津二手房量涨价跌,拐点信号初现,仍要继续关注成交量的变化。

如果成交量连续增长,对于卖房者来说就要做好准备了,明年依旧不会是单边行情,所以即使有上涨行情,也不会是持续性的。

对购房者而言,现在倒是可以坐下来,诚心地和卖家谈谈价格,目前这种市场行情是最有力的砍价说辞。

 

以11月二手房的成交量来看,价格还会继续下跌。

成交量还将继续慢涨,当量价背离程度足够大时,价格很快就会有变化,但明年3月之前,天津二手房还将是“慢熊”行情。

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