预知2019年新房行情!天津楼市供应端透露了这些信息……

来源:365淘房 2018-12-05 08:50

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“土地市场直接决定房价”,这句话在去年和今年的天津楼市中,有了“深刻的领悟”。

今年7月份,我们根据已出让的土地价格,预测出三价联控盘一定会坐实下半年房价!

同时也提出,想置业西青的购房者,可以等一等李七庄和精武镇的三价联控盘。

果然,年底楼市颇有“领异标新二月花”的味道,炸出了个翘尾行情。

所以,了解土地市场对买房是有参考意义的。

2018年就要翻篇了,今年天津的土地市场是什么行情?房企拿地心态是否有所扭转?从中也可以对明年天津的新房市场窥探一二。

01

2018年天津土地供应了多少

截止到2018年11月30日,天津供应了118宗宅地,其中68宗底价成交;23宗溢价成交;7宗流拍;18宗停牌;2宗无限延期。

 

今年5月,天津市国土房管局公布了《2018年国有建设用地供应计划》,其中计划今年供应宅地850万平米。

截止到11月,已顺利出让约686万平米,12月已有23宗宅地挂牌待出让,约225万平米。

再加上停牌、延期、流拍的地块,今年的宅地供应量已近千万平米,超额完成任务。

2017年,天津实际仅供应了770万平米的宅地,没有完成840万平米的任务,而今年的供应量大幅提升。

这也是2018年天津从供应端发力,稳定楼市的一个实际行动。

有数据表明,截止到2018年11月25日,天津经营性用地供地计划已完成72.3%(经营性土地是指旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等,必须经过招、拍、挂的方式供应的土地),在部分一二线城市中处于较高的水平。

除了供应量增大,今年天津土地出让的另一个特征是溢价率降低。

2017年天津土地出让溢价率平均为17%,今年截止到11月25日,溢价率仅为4%,大幅降低了13个百分点。

溢价率降低、底价成交增多,被认为土地市场凉了,这种理解未免太过肤浅,应该说,在经过“非理性教育”后,房企已经开始学着成熟

在楼市政策期,如果还是你哄我抢,最终只能落得一地鸡毛,两败俱伤。

拿地是学问,更是存亡之道。孙宏斌说过:“房地产最大的风险就是地拿贵了,如果地拿得便宜,实在不行,你可以把地卖给我。”

还有一个现象,只有天津和成都的土地成交面积与成交金额呈反比。

也就是说,虽然今年土地供应量增多了,但成交金额却同比减少了22%。22%!这已是一个很厉害的数值了。

2018年天津地价已大幅降低。这便应了三价联控的初衷,从土地供应源头,控制住新房价格。

给2018年天津土地市场定一个基调:供应量大增、溢价率骤降、价格降低。

在楼市政策基本不变的情况下,土地市场反应到新房市场会有半年到一年的延迟期。

地价调整到位,房企用低成本拿地,这将撑起明后年的新房供应,并且价格会相对平稳。

02

地价便宜了,为什么还流拍、停牌?

从数据来看,截止到2018年11月25日,在15个一二线城市中,天津土地流拍的数量排名NO.1。

既然地价降了,为什么还出现流拍和停牌?

截止到目前,全市停牌地块共18宗,其中武清就有9宗,占比50%。

下朱庄算是武清新房扎堆的地块,但还是停牌了,楼面价6553元/平米,周边世茂璀璨壹号高层均价9500-11000元/平米,扣除成本不赚钱!

其他地块也是如此,没有价差,但可能有风险!

今年停牌、流拍的基本都在远郊,但市区也有地块延期了。

南开区凌庄子地块算上附加条件,纯住宅楼面价约20000元/平米,旁边阳光100二手房25000元/平米,依然是没有价差。

为什么要强调价差?因为在调控期,要想卖的好,就得有价差,要么跟新房找价差,要么跟二手房找价差,有了给抬轿子的,才能顺利出货。

房企算不过来账,即使地价不高,也不会出手。

这些流拍、停牌的地块,下架后会重新“包装”后再上架。所谓的“包装”,一般来说会降起拍价,或者砍“条件包”。

比如生态城南部地块5月流拍了,11月“二次上架”,将楼面价由原来的19795元/平米降至12192元/平米,直降约8000元/平米。

宝坻九中地块9月流拍,11月再挂牌,楼面价由6105元/平米降至5005元/平米……

南开区凌庄子、东丽区津滨大道地块,事实上同样是无人报价,但没有走“包装”的老路。

而是将时间改为“自收到第一份有效竞买报价单当日起,至延后的第11个工作日”。

说白了,就是价格不降、条件不砍,你报与不报,地块就在那放着,不宣布流拍。

但政府在及时调整供应结构,再挂热门地块,比如河西区陈塘庄、U型地块,西青外环线旁格调松间东侧地块……

环内土地更具有风向标的意义,地方政府深受土地财政束缚,一时难以摆脱房地产拉动经济的模式。

03

房企在调控期的拿地标准

看着一直被晾着的地王们,房企们都明白了,避免在发展中突然死亡比追求成功更重要。

就像马云说的:今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但绝大多数人死在明天晚上,看不到后天的太阳。穿越周期,活下去,才有明天。

从这一方面,可以看出目前房企们拿地的标准。下图是一家中型品牌房企的拿地指标。

现阶段,房企拿地会考虑三方面标准:体量、时间、收益。

 

体量方面,大于10万平米的地块,不拿!今年成交的91宗宅地中,仅有20宗是大于10万平米的。

但对于小于10万平米的,还要再细分,如果总价高于3亿,就要对外开放,合作股权;只有总价低于3亿才会自主开发。

所以,现状就是,虽然是某一家房企拿的地,但后期开发不见得就是这一家房企。

比如锦庐,虽然万科以总价7.43亿拿了地,但后期是与保利、金融街共同开发;藝英里,金地7.65亿竞得,后期还有中骏和华发入股。东郡、观澜等项目也都是这个特点。

在时间上也有指标,如果拿地后6个月能开盘,并且保证现金流能在9个月内回正,这块地就拿,如果保证不了,那就不拿。

年底这批“快速抢跑”的新盘,锦庐、璟园等,都是拿地后5、6个月就开盘了。

如果投资回报率能达到11-12%,自由资金回报率能超过60%,就拿;如果无法满足就不拿。

在2016年地王频出的年代,房企不是这样算账的,他们会以动态收益率(考虑未来房价变化)作为指标。也就是说,把从拿地到开盘这段期间,房价的涨幅都算进去了。

现在严格限价,房价一年内猛涨已经不可能,所以房企计算的都是静态收益率(考虑当下房价)仅以现在的房价为参数,还能有利润,就可以拿。

另外,从有关机构的数据来看,武汉、合肥、沈阳、天津都是属于成本高,而售价相对较低的城市。

目前天津房价平均成本约在18000元/平米左右,而平均售价约在20000元/平米左右。

在天津,房价的成本压力非常大,所以房企拿地也更加谨慎。

04

房企拿地惯性大

纵观近两年天津的土地市场,有个“有趣”的现象:房企拿地有惯性,之前刹车踩不住,现在油门不敢踩!

怎么理解“惯性”?

在2017年“331”政策之后,土地市场从4月开始竟自持,这已经甩出要给土地降温的信号了。

天津楼市从下半年开始便逐渐转冷,直到2017年底,新房成交量腰斩、二手房价跌去约15%,但即使是这样,房企还是“刹不住车”。

2017年8月30日,保利以商住楼面价38150元/平米竞得迎水道东侧地块;9月1日,天房又以楼面价48000元/平米拿下迎水道西侧地块,惯性大到毫无顾忌之心。

再比如河北区万柳村大街地块,在2017年12月楼市“冰封”之时,中铁建还以楼面价30423元/平米的价格拿下。

周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨,卖地也是如此。这些地王的结果,大家都知道了。

现在地价很便宜了,按理说是最应该拿地的时候,开发商停止拿地的惯性还在继续。

纷纷调整战略,去“地产”标签,像刺猬遇到危险时一样收缩。即使算得过来账,也只有一家房企去报价,比如精武镇板块。

像万科这种高地价时几乎不拿地,然后今年接连拿下5宗地块的房企,也算是神一般的存在了。

05

2019年天津土地市场

2018年天津楼市存在一个矛盾,改善购房需求得不到释放,但刚需供应却井喷,尤其是年底这两个月。

可以说今年是一个希望与失望相濡以沫的年份。

这种矛盾会在2019年有所缓解。

一方面房企的拿地惯性会逐渐消失,经过这两年的跌宕起伏,战略也调整的差不多了。

年底的翘尾行情对房企们也是一种刺激,“前车之鉴”尝到了甜头,这种模式就会迅速被复制。

但也不会出现高溢价率,明年天津土地底价成交仍是主旋律,毕竟谁也不想被晾着,只是拿地的积极性会有所增加。

另一方面,天津已经开始大力调整供应结构,加大市区和环城地块的供应

预计明年将会有更多的好地块挂出,就像河西区三年没卖过地,但今年最后两个月一下子挂了3块地。

所以明年会迎来一批价格很合适的三价联控地,有刚需、有改善,两方需求都会得到释放。

尤其是市区地块,对于改善购房者来说,价格已经被限住,现在就能锁定明年的价格,比如河西新梅江限价3万9。但对投资者来说,不会出现想象中的涨幅。

对于2019年的土地市场,用“凉”与“热”来形容都不贴切,更多的应该是:理性与稳定。

 

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