天津地铁大提速!5年后,地铁房价值将发生巨大重估

来源:365淘房 2018-11-06 08:39

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1984年,天津第一条地铁通车了。

天津是继北京之后全国第二个有地铁的城市,照当时这个势头,本以为在2000年跨世纪的时候,天津绝对能成为全国“地铁神坛”上的佼佼者。

没想到,如今已经34年过去了,天津地铁却变成了老百姓茶余饭后的吐槽点。

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天津地铁的尴尬

据有关数据机构统计,截至到2018年3月,天津以166公里的通车里程排在全国第11名,共开通5条线路,位于大连之后。

当然,今年10月天津地铁5号线开通试运营,算上这条期待已久的线路,天津地铁的排名可以晋级两三名。

但即使是这样,也并不能解决天津地铁的尴尬窘况。

天津地铁建设速度之慢一直为百姓所诟病,而政府对这种状态也是相当不满,因此已接连换了两任地铁领导。

这次换领导班子更是“上升”到了很高的级别,可以看出政府对于天津地铁建设的重视。所以,相比于以往,天津这次的地铁“大跃进”效果可能会更显著。

根据天津轨道交通集团董事长卢志永公布的最新消息,目前天津还没有开工建设的线路有7号线、11号线、8号线,还有6号线的延长线以及4号线的北段。

线网规划已经有了,国家已经批完,只是还没有建设。

2018年将对7号线和11号线启动征拆。2019年确保开工建设7号线、11号线以及6号线的延长线。以及4号线的北段、8号线实现征拆。

到2023年,把原规划建设的城市中心区385公里的地铁线路全部建设完毕。届时天津就将有586公里的轨道交通

也就是说,2023年,天津地铁7号线、11号线、8号线、6号线延长线、4号线北段将全面通车,届时天津将共有10条地铁线路。

我们假设其他城市的地铁线路维持现状,那么2023年天津地铁的通车里程可排在全国第三名。

2

天津地铁“胖成圈”了

不管之前怎样,如今,天津地铁终于胖成一个圈了

我们来总结一下,天津地铁的发展都经历了怎样的阶段。

概括来说,天津地铁的发展经历了4个阶段:单线阶段、双线阶段、初步成网阶段、成网阶段。目前正处在第4个阶段:成网阶段

根据最新进展,2023年即将进入密网阶段

看图可能会更直观一些。

仅为路线示意图,并不代表精确的换乘站点

单线阶段持续的时间最长,足足6个年头,天津仅有地铁1号线在运营。从2012年开始,2号线开通,进入了双线阶段。

仅为路线示意图,并不代表精确的换乘站点

很快,随着3号线和9号线的开通,天津地铁已初步形成线网,呈现一个“女”字形状,换乘站也增多了。

这个“女”字型的格局持续了4年之后,天津地铁开始“画圆”了,5号线和6号线的开通才真正意义上形成了一张地铁网。

仅为路线示意图,并不代表精确的换乘站点

根据最新规划,2023年将再开通4、7、8、11号线,届时天津地铁格局将会有质的变化。

虽然路线有些让人“看不懂”,但却是“一张结实的密网”,而换乘站的数量也将上升到新高度,约20-30个。

这种“大跃进”的状态带来了一个重要的信号:5年以后,天津地铁房的价值将被重估!

 

你可能会说,这些地铁线一直都是在规划或者是在建,这次怎么就不同了?

的确,如果你仅仅是知道有一条地铁在规划中,基本上可以忽略这条信息,因为这简直是有生之年的故事。

但现在的开通日期已经定下了——2023年,并且确定了2019年开工,这已说明开弓没有回头箭。

所以,这才是地铁房价值被重估的大前提。

2

地铁价值将被重估

为什么说会被重估呢?原因有二。

原因一:地铁建设 = 给房子“装修”

政府对于基础设施的建设,是会对房子产生价值叠加的。

地铁的建设就相当于给房子“装修”,天津地铁投资大约7亿元/公里,这个价值是会平均分到沿线每一套地铁房中的。

这与海河沿线的房产是一样的,看得见海河的房子与看不见的房子单价能差1万元/平米。

所以,从这方面来说,这些新建地铁沿线的房屋价值,将会被重估,将有大幅提升。

原因二:对原有的地铁房也有提升作用

在2023年的密网阶段,虽然表面上看是线路数量的增加,但背后的意义还是很“惊人”的。所谓的“惊人”,主要体现在地铁的客流量上。

我们来看一组数据:1号线单线运营时,日均客流量为20.39万人次,等2号线运营了以后,1号线日客流量增长率为21%

等到3、9号线已开通,地铁已初步成网,再来看1号线此时的客流量,竟然较单线时增长了84%

初步成网阶段,1、2、3、9号线开通,1号线较单线时增长84%;2号线的增长率为82.4%,而全线网客流量与未成网(仅1号线开通)前对比,增长率高达385%

这组数据说明了一个问题,天津地铁线路未成网时,乘客主要依靠本线吸引,受地域、线路可达性的限制;

成网后,线路覆盖面广,可达性增强,乘客选择性增多,地铁线网客流吸引力增强,线网客流呈级数快速增长,增长比例远大于2011年之前。

不仅是新开通的地铁线带来了客流,同时也会带动老线路的客流量。

简单来说,在只有地铁1号线开通的时候,只有这条地铁沿线的居民才会选择乘坐地铁,比如南开区的居民,就几乎不会搭乘1号线。

但是当3号线开通后,南开区的居民是会通过3号线去换乘1号线的,那么这个时候1号线吸引的就不仅仅是沿线的居民,范围开始扩大,其他线路也同理。

也就是说,地铁线路越多,并且换乘站越多,每条线路的乘客都会有所增加。

这也就是我们经常说的,只要地铁线成网了,就可以以一条线为起点,通过换乘,到达全市各区。

数据很枯燥,但真实场景大家可能都感受得到。

举个例子,比如3号线红旗南路站,在6号线没有开通时,上下班坐地铁也算不上挤,但当6号线开通后,红旗南路变成了换乘站,简直画风大变。

每次高峰期挤完地铁都感觉自己瘦了,但细想来,坐地铁嘛,不就是为了深入超级无敌广大人民群众感受人间温暖锻炼身手矫健强身健体学会与人沟通缩短人与人之间的距离吗?

至于其他什么沙丁鱼、蒸桑拿、来500首薛之谦、等进站等到海枯石烂之类的,大家也都懂的。

所以说,地铁只有更多的实现换乘,才能把价值发挥到最大。

比如说,小A在鞍山西道上班,在天津地铁还仅是初步成网的阶段(1、2、3、9号线开通),可能没想过要买地铁房,因为根本不沾边,只考虑在南开区内买房。

但当6号线开通了,小A就把买房范围扩大了,沿着6号线可以扩大到河北区中山路板块西青区大梅江板块……

后来5号线又开通了,与6号线可以在天津宾馆、金钟河大街站换乘,于是小A又把买房范围扩大到了5号线沿线的铁东北路板块、王兰庄板块……

显然,如果没有换乘站,即使有再多的地铁,小A的选房范围恐怕也只是固定在一个区域内。

再举个反例,上海当初建设3号线时,城市还没有那么大的轨道交通需求,规划者错误的将3号线与4号线进行了并线,也就是说在站台上一班3号线、一班4号线,交叉运营。

当初建设的时候也没有预留两条线路分开运营的空间,这导致了两条并线地铁线路都陷入了“残废”状态。

最直接的体现,同样是地铁房,3、4号线的地铁房明显不值钱,因为两条线路没有换乘点,损失了带入客流的机会。

所以,这就有一个简单的道理,地铁线路增多,换乘站增多,会带来更多的人。

 

对于老线路,从供求关系来看,还是原来那些数量的地铁房,但需求增多了,房价上涨!

 

据有关数据表明,截止到2017年12月31日,天津地铁2017年总客流量达到4.07亿人次,日平均高达111.51万人次,在全国排在第九名

仅次于成都,但注意,成都的日均客流量为214.24万人次,虽然排名与天津仅相差一名,可日均客流量居然是天津的2倍

天津在城市规模和人口方面都与成都差不多,但地铁的“普及”却相去甚远。天津1500万人口,现在平均10个人里才有1个人选择地铁,这个基数太低了。

要知道北京的日均客流量已达1241.1万人次,是天津的11.1倍,所以,天津的地铁客流量还有很大的“想象空间”。

此次政府对于地铁的大提速,正是在提升这个巨大的空间,必须要让市民能够将地铁作为主要的交通工具。

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天津地铁空间还很大

天津的地铁路线,没有闭合的回路,都是从市中心放射出来的线路,这类型线路是典型的市区通往“睡城”之路。

比如现在5号线的铁东北路板块、李七庄板块;2023年7号线的大寺板块、8号线的双港板块、11号线的天钢柳林板块、4号线的小街板块……

这些板块,到2023年密网阶段时都会形成巨大的客流量,房价可能受小区品质等影响未必是最贵的,但若一旦出现在二手房市场上,涨幅有可能就是最高的。

我们可以通过城市轨道交通发展的阶段来佐证这个结论。

一般来讲,城市轨道交通里程主要分为3个阶段,开通里程150公里以下,地铁并不能走进人们的日常生活,城市也尚未进入地铁时代,比如天津地铁的单线、双线阶段。

开通里程在150到300公里之间的时候,地铁成网,这时候地铁开通的效用最大化,人们已经习惯于乘坐地铁出行。

但这个阶段城市内大拆大建,到处挖,满城挖,地铁房优势显现出来了,天津目前地铁开通总里程约200公里,现在便是在这个阶段。

里程大于300公里的时候,市中心已经到处都是地铁口,地铁建设主要在郊区开展。

此时郊区地铁口的房价开始出现涨幅,这便是一线城市的“通病”,地铁越发展到后期,就对郊区板块越有利,郊区地铁房的涨幅将大于市区,房价梯度逐渐缩小。

 

根据天津地铁最新消息,到2023年,将全部把原规划建设的城市中心区的385公里的里程全部建设完毕。那时候天津就有586公里的轨道交通。

与现在约200公里的里程相比,增长了约190%。但实际上,客流量的增长与地铁线路的增多并不是等比例的,而是级数增长。

所以,大胆想象一下,5年后这将会带来多么大的客流量。

毕竟我们现在衡量通勤,不再是以距离,更多的是以时间为标准,而也只有地铁这种交通工具,是可以把控时间的。

天津地铁的大提速,这绝对称得上是天津“百年难得”的机遇,在5年后,地铁房所呈现出的价值重估,将会“跑赢”大势。

人人都在找价值洼地,但真正读懂了地铁发展规律的人,应该已经找到了清晰的置业方向。

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