【BC君专栏】细思!天津楼市2019年才最关键

来源:365淘房 2018-10-29 09:07

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 算起来,BC君已经有三周没有更新专栏了,犯懒只是一方面,主要是在上一篇《新房降价已成事实,天津也不例外!》中,已经把现阶段的买房策略,该交代的都交代了,没有更好的观点呈上。

今天,BC君也不想再老调重弹,话说三遍惹人嫌,还是来说说明年吧。

01

天津今年的行情也就这意思了,新房成交量下降依然没有止血

9月份成交了84.11万平米,环比下降28.3%,7月份以来每个月环比都下降20%多,按照这个走势,10月份还得下跌,但10月份有不少楼盘降价跑量,下降幅度肯定会缩窄。

预估全年成交量在1200万平米左右(去年是1279.6万平米),囿于落户新政,今年的走势呈现一个完美的抛物线,总成绩还过得去。

马上就要到年底,有的房企还在为今年的任务挣扎,有的已经准备收摊了,备战明年。

像路劲就收回了10个点的优惠;华润昆仑御卖不动也不打算用力了;新城樾风华则把好卖的小户型都销控了;海教园雅居乐御宾府放出2万1的价格,没有做出血拼的架势……

就等着明年政策放松了!楼市就是政策市,这个说法估计没有人会反对!

最近这段时间,政策放松的传言真是此起彼伏,从半年内全国取消限购,到厦门取消限购,再到广州控房价下跌……各地房管部门也纷纷辟谣。

还是同样的配方,仍是熟悉的味道。

同样的戏码,2014年也上演过一次,政策传言了半年,最后是呼和浩特实打实的取消了限购,被中央默认,拯救了一帮弟兄。

02

近段时间,全国各地(包括天津)爆发的“业主保价运动”宣告本轮从15年开启的上行周期,终于整体性的进入了低谷,同时也宣告楼市政策触底,这应该是无疑的!

这个时候谁要再喊打压楼市,就有点找抽的意思了。

历来的惯例,当涨价压力大的时候,政策一定是打压;而当市场转冷,下跌压力变大的时候,政策一定是托底的。

很多机构做周期预测的时候,都是把政策这个规律算进去的。

私下聊天的时候,有开发商的朋友很认真的说到,让暴风雨来得更猛烈些吧,越惨越会救市,反正也不是房地产一家日子难过。

2008年是美国次贷危机拯救了中国楼市,2019年中美贸易战将再一次拯救中国楼市。

说的也是,从GDP的走势就能看出端倪

一季度GDP增长6.8%,二季度增长6.7%,三季度增长6.5%,这已经创了近10年的新低了,现在看来经济下行压力在4季度或明年还会加大。

如果4季度GDP还继续下滑,最快年底的十九届四中全会将会看到变化

按惯例,十九届四中全会将出台重大经济改革措施,提振经济发展,房地产外部环境有望回暖。

(BC君一个从事城建融资平台的朋友提到一点,只要有钱了,他们平台过一道手,加点利息,还是能流到房地产行业。)

最晚在明年两会,大概率会出台包括房地产在内的经济刺激政策,只要一句支持自住型购房需求就OK。

那2019年下半年房地产销售面积将有所增长,在3、4季度对房地产成交量的正向影响将达到最大。

还是跳不开的房地产周期,2000年以来,这已经是第六轮了,周期呈现出很明显的扩短缩长,快涨慢回的规律,“中国房地产之父”孟晓苏形容就是“蹦嚓嚓”,涨一年跌两年。

按照周期推算,天津的波谷在2018年12月,波峰会在2020年10月。

03

接下来,简单描述一下2018-2020年的楼市会是什么状况。

2018年:最后两个月,就一个关键词“触底”!全年成交量与去年相比基本维持平稳或小幅下跌;成交价与去年相比下跌。

2019年:成交量同比增加,销售回暖;成交价方面,低价地清盘、高价地入市推动价格被动上涨,但政府会控房价涨幅。

对买房人而言,2019年一定要紧盯低价地的存粮,别等他卖完!

想起了周金涛在2016年的忠告,2019年是中国经济最差的年景,买房别过2019年!他的原话是:

40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,你的人生是很成功的。

2008年之前的,上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。

第二次机会在2019年,最后一次在2030年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。

1985年之后出生,第一次人生机会只能在2019年出现。房地产周期20年轮回一次,中国本轮房地产周期1999年开启,2017年上半年附近,中国的这次反弹会结束。

2017年上半年附近,中国的这次反弹会结束。如果你拥有一下城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,我认为应该在未来的一年之内卖掉,这就是我对于大家的建议。

卖掉房子之后,你发现可以买到好多很便宜的资产,性价比已经发生变化,这就是房地产周期。

不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。

2019年房价会是一个低点,2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降。

对照天津的行情来看,完全是按照他的判断来走的,神预测!也许是泄露了天机,“一代预测天王”周金涛在2016年就去世了。

2020年:成交价随销量释放同步上调,三四季度是房企收获利润的最佳窗口期。

有开发商已经在按照这个走势布局。

◎10月26日,华侨城一口气在太原拿下了8块土地,一共耗资116亿元,总出让面积为82.71万平方米,比故宫还大。

◎而在喊“活下去”的万科,近期却开启买买买模式,三季度拿地近500亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

他们的逻辑就是2018年三四季度抄底土地市场,2020年三四季度兑现利润。

初步判断2020年还是慢牛行情,不会大涨!因为房价要大涨必须满足两个条件,1、降息+降准周期,2、限购、限贷解除。

对于见过2016年世面的人,慢牛行情是不是没啥意思?那得看有没有果敢。

比如,现在天津有些开发商已经给到了1成首付,如果只付1成首付,就是10倍杠杆,只要房价2020年上涨10%,就是100%的收益,以10%对冲100%,风险和收益还是完全可控的。

另外,上面的图表提到了需求被过度压抑的城市,天津绝对是其中之一。

简单测算,2017年331政策以来,刚需为王的时代已经两年,天津大量的改善需求被压抑,身边很多朋友都是这个状况。

简单计算,被压抑的量超过300万平米,相当于2万多套房子,而目前市区存量才1万多套!这也是BC君认为市区改善盘值得投资的原因之一。

抬眼一看,已经凌晨,就说这么多吧!

行情不好的时候不要过于悲观,BC君经历过3次周期,哪次都是大众情绪更迭的过程,从迷茫到慌张,从兴奋到失落……周而复始!

PS:BC问答恢复开通,有买房问题后台留言!

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注:部分数据来源于同策研究院

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