多数人的一个困惑!买降价盘还是抗跌盘?

来源:365淘房 2018-10-12 08:50

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近来,外地楼市大刮“降价风”,风力值12级+。

江西某盘从1万/平米降到7000元/平米、上海某盘从3.5万降到2.6万、河南某盘8折出售……

天津市场分化也很严重,有些楼盘在暗降,有的直接就明降了。

还有些楼盘“硬气”得狠,一分钱都没降,有的还在酝酿变相涨价。

这让很多买房人犯了难:到底抄底降价盘好,还是出手抗跌盘好?

01

自从恒大打响大规模促销第一枪后,很多楼盘纷纷效仿,打出了打折优惠的旗号。

如今特惠房源、一口价房源、工抵房、内部员工房……层出不穷。

仅国庆期间,天津就有多个项目优惠“大放价”,某项目内部员工房可低至8折。

路劲隽澜湾推出了10套特惠房,户型面积约85-138平米,单价14600元/平米起。

中海公园城不仅有国庆特惠房,买高层还送车位。

隽悦府“幸惠国庆”,推出了5套特惠房源,总价155万起。

实地海棠雅著国庆期间集团特批房源15套,首付分期首期10万元。

恒大帝景、中昂安纳西小镇也有首付分期,恒大帝景首期50万起,中昂安纳西小镇首付1.5成。

花芭山国庆放价,推出了3套诚意房源,最高优惠幅度超百万元。

路劲太阳城十一喜乐“惠”,推出了10套一口价房源,单价24900元/平米起。

天物郁江溪岸国庆特惠房,总房款360万左右,折合才单价3万6、3万7。

……

一般来说,不走量的低地价盘、房企资金压力大的楼盘,才会有“以价换量”的动力。 

低地价盘有降价的资本,压力大的盘急需用打折促销来刺激买房人,越到年底,促销越频繁。

02

当然,也有一些楼盘腰杆子一直很硬挺。这样的抗跌盘通常有3个特性:

1、高地价盘。

比如公元大观、万科翡翠大道、华侨城万科翡翠嘉和等,开售的价格基本不赚钱,没有降价空间,一个点优惠都没有。你等多久都是白搭,成本在那摆着呢。

2、卖得好的盘。

比如前几个月开盘的天房崇德园,一套房子上千万,照样抢光了。它也是市区唯一一个均价突破5万5天花板的楼盘。项目目前无房源在售,下一次加推预计到明年上半年。

再比如碧桂园天誉7月加推414套,全部售罄,8月加推216套,依旧当日售罄,9月加推124套,去化率90%。

卖得好的楼盘都有一个显著特征——有价差。无论是与周边新房有价差,还是与二手房有价差,都可以支撑起项目热销。

比如9月30日开盘的东岸名郡四期洋房,均价1万3,堪称北辰最低价。所以一开盘全部售罄。项目预计10月份加推洋房45、58、59、60号楼,面积为96、125、140平米。

华明板块的热销则是因为一二手房倒挂严重,所以华明的项目都卖得很好。

3、板块供应少。

比如和平翰林公馆,整个和平区只有它一个住宅项目,且学区已经敲定,和平中心小学,再加上高达上万元的一二手价格倒挂,让你都找不出会降价的理由。

不过,另一个和平学区特供房——阅和平本周日启动排卡,验资50万。项目主推54-76平米小户型,共计216套,预计价格55000-60000元/㎡。

到时会有新的PK也说不好。

03

可见,天津楼市是一半海水,一半火焰,呈现明显的分化之势。

但如果同一板块既有降价盘,也有抗跌盘,你会作何选择呢?

最明显的一个例子就是格调松间金地藝墅家

两者同处大学城板块,相距仅3公里,价格却相差好几千:

格调松间上期开盘价小高均价26000-27000元/平米,洋房29000-30000元/平米;

金地藝墅家开盘价高层2万、小高2万2、洋房2万4,带装修。

如此大的价差,让有的前期买格调松间的业主开始担忧了:格调松间不会降价吧?

答案只有两个字:不会!理由有三:

01)卖得好。

项目首开就创下了抢房的历史记录,500来套房子,5000多组客户选购,当天全部售罄。

最新的一次加推,共推出282套房子,800多组排卡客户,1300人到场,又再度开盘即罄。

02)有无理由退房。

格调有无理由退房,从签订购房协议直到个人房屋产权证办理之前,业主都可以无理由退掉已购房房屋。

这一承诺对于格调来言既是压力,也是一种自信。由此可见,他们对自己的产品有十足的自信,质量有保障,如果交房出现问题,直接给退房,买贵了,直接给退房。

所以他们不会降价。

03)慢周转。

在当下房地产市场,为了求生,别说宇宙第一房企了,很多之前慢周转的房企,也开始悄咪咪学习快周转了。因为快周转是目前最安全的方式。

但格调并不是,它是一个慢周转盘。北区卖了快两年,南区目前还没开盘,预计年底之前开,体量跟北区差不多,估计也要卖两年,所以它没有以价换量的需求和必要。

格调松间南里

所以格调松间是硬气的抗跌盘,而金地藝墅家则是适合抄底捡漏的优惠盘。

一平米便宜5000元,100平就是50万元!真银白银的实惠比任何话语都有说服力。

04

至于到底是选降价盘好,还是抗跌盘好?小编建议:

1)对于改善人群来说,可以选择卖得好的抗跌盘,产品性价比得到市场验证。

另外,优惠打折盘的频出,也给入手这些盘创造了机会,让之前难买的项目买到的可能性提高了。

比如格调松间,在金地藝墅家的分流下,抢购的人变少了,所以预计南里开盘买到的机会很大。

2)对于投资和刚需人群来说,抄底降价盘更为合适。原因是——省钱。

刚需囊中羞涩,能省一分是一分,先上车是最要紧的,等经济能力提高后,再置换也不迟。

投资的话,因为你已经是低价入手的,已经跑赢了前两年所有的买房人。再者,历史经验表明,一旦出现打砸售楼处,那就是触底了。所以即使再跌,还能跌到哪去。

其实,无论是选优惠降价盘,还是硬气抗跌盘,你都会有顾虑。

买抗跌盘吧,心里会有点不平衡——别人都降了。

买了降价优惠盘,你会担心减配问题,若最后实际交房的是“减配版”,又得维权,你说闹心不闹心。

这就要求买房人自己会算账。(参照《忍不住要爆个猛料!开发商“减配”能减哪?你根本想不到……》)

一般来说,开发商赔钱卖的,会想办法压缩成本,这是人之常情。所以买房人心里都要有杆秤,开发商最多不赚钱,但亏钱的还是不碰为妙。出手之前,不妨用楼面价计算一下,售价减楼面价低于6000元,基本都要赔钱了。

三价联控地就没有这个问题了,他们的价格是倒推而得,给开发商留了赚头。

需要注意的是,追涨杀跌可以,但一定要关注存量。

举个例子,南开悦玺9月20日开盘,2号楼性价比最高,有个群友本来选的2号楼,纠结了一下没有买,兜了一圈又回去了,结果2号楼没房了,3号楼同样的户型总价多出来10多万。

从开盘到现在,20来天时间,已经去化300套左右,仅国庆7天就卖了40套左右。不出意外,年底前会清盘,这也是开发商的计划。

到时南开区将没有3万5以下的70年住宅了。(天塔喜马拉雅是居住型公寓,首开价格也会很惊喜,精装3万出头)。

降价盘的出现,也让捂盘不开的项目坐不住了。比如多年未开的阅和平、金泰丽湾、东丽御园、格调林泉等,也让买房人有了更多选择。

总而言之,我们不能拿一条准绳来衡量当前的市场。

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