天津二手房正在“探底”,成交量释放了一个信号……

来源:365淘房 2018-10-11 08:40

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10月10日,365微观数据调查组发布2018年9月天津二手房住宅销售价格指数

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天津10区二手房均价下降1.25%

9月,天津市内六区和环城四区二手房平均价格降幅为1.25%,虽然没有“回正”,但已趋稳。

从曲线图来看,去年12月和今年7月是两个最低点,相同的是,这两个低点之后价格骤然反弹;

不同的是,1月之后迎来了“小阳春”,价格一路上涨,而7月之后并没有迎来“金九”,价格横盘。目前还在筑底,这种状态预计还会持续一段时间。

天津二手房住宅销售价格指数包括天津92个板块二手房住宅销售价格指数、天津10个行政区二手房住宅销售价格指数。

随着楼市调控的不放松,全国现已全面进入政策期,天津也不例外,尤其是二手房市场,现象凸显,而今年的“金九”似乎也变成了“铁九”。

天津二手房在9月这个楼市传统旺季并没有迎来“松绑”,从数据来看,量价仍在低位徘徊,但已趋于稳定,处于横盘状态。

7月,天津二手房自2018年以来价格首次环比下降,降幅达3.92%;8月,价格继续下降,但降幅环比缩小至1.08%;9月,价格环比下降1.25%,二手房价格仍在走低,但相对稳定。

去年此时,二手房正跌的“起劲”,虽然今年6月后天津二手房就开始处于下行通道,但尤其是经过5月价格跳涨的“打底子”,9月,在统计的92个板块中,已有26个板块价格反超去年9月,同时也有6个板块价格刚好回到一年前。

现阶段二手房价格相对平稳,正在筑底,预计未来几个月反超的板块还会增多。

02

天津10区92板块二手房价格

数据来源:贝壳二手房

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筑底!成交量微涨

成交量方面,根据贝壳二手房数据显示,9月天津全市二手房共成交1091套,相比于8月有所减少,但目前也是一个基本持平的稳定状态,近三个月成交量都没有出现大幅下降。

数据来源:贝壳二手房

数据来源:贝壳二手房

不过,我爱我家和中原地产的二手房数据显示,9月全市二手房成交量与8月相比同样保持平稳,但却有了小幅的增加

我爱我家8月成交量为659套;9月成交量为700套。中原地产8月成交量为565套;9月成交量为671套。

数据来源:我爱我家二手房

数据来源:中原二手房

综合这三大“二手房巨头”来看,9月相比于8月,天津二手房成交量稳中有升。

根据“量在价先”的原则,只有量积累到一定程度,才会引起价的变化,一般这个过程会经过3-4个月。

目前,天津二手房成交量已经稍有“起色”,但“火候”还未到,不足以拉升价格。

因此,预计这一阶段会持续到12月底。待“筑底”完成后,明年年初价格会有一个新变化。

9月,在板块涨跌数量方面,也显现出一个“稳”字。

8月,92个板块中,价格上涨的为37个,而9月为38个,基本持平。但大多数板块还是处于价格下降的状态。

04

市区依旧是抗跌“杠把子”

9月,市内六区和环城四区这10个热点区中,仅有4区平均价格上涨,分别为:和平区、南开区、河东区、红桥区,其中红桥区涨幅最高为1.17%。

其余6区平均价格均下降,其中北辰区降幅最大为7.93%。

市内六区寸土寸金,二手房的学区、地段、配套等价值都比较高,一般来说是比较抗跌的,价格也能保持相对稳定。

通过整体价格走势来看,环城跌、市区涨。

这从一方面来说,“回流”市区的现象已凸显,这也符合环城刚需的“五年止痒”,有实力的“回流”市区改善,没有实力的也要“回流”市区购置一套“老破小”。

可以发现,在市内六区中,仅有河北区最不抗跌,最大原因还是新房在“搅和”。

河北区的新房是市区最多也是价格最低的,如天房北宁公元高层均价29300元/平米;天房天泰、天房中山路、财富绿道丹庭等高层均价在31000-33000元/平米左右;首创天阅海河属于高端住宅,均价43000元/平米(含精装)。

这个价格与区域内次新房均价基本持平,甚至还更低,很多地缘改善购房者势必首选新房而放弃二手房,因此,河北区的二手房就不那么火热。

环城四区中北辰区跌幅最高,这属于成交结构的变化,平均7.93%的跌幅来自双街板块的“领跌”。

9月该板块成交了一套北辰新天地盛景湾的二手房,均价约11000元/平米,将板块价格整体拉低。

05

学区房、次新房乃“必争之地”

再来看具体板块。

9月,在92个板块中,有38个板块价格较8月上涨,占比41%,其余54个板块价格均下跌。

其中,涨幅前十名的板块为:大王庄、马场街、广开街、邵公庄、西于庄、尖山、劝业场、三条石、越秀路、向阳楼。

这些涨幅较高的板块均为市区板块

河东区的大王庄板块价格涨幅高达16.06%,经过调查发现,这也是由成交结构导致的。

9月,这个板块成交了3套卓越浅水湾的房源,虽然总价都不高,均在250万以内,可是单价却不低,因为面积小,都在30平米左右。

其中一套成交价格居然高达82164元/平米,而其他两套单价也在5万+。

卓越浅水湾整体二手房均价约46000元/平米,对应的学区是河东第一中心小学,想必这些高价中也含有学区的溢价。

河西区马场街在9月价格上涨幅度也较大,成交了不少上海道小学的学区房,比如新闻里、四化里、文静里等,均价在4-5万/平米左右。

此外,中海八里臺也有成交,95平米的三室户型成交均价63039元/平米,较高的单价对于板块均价也有一定的拉升作用。

南开区的楼市“标签”已经根深蒂固了:地王窝、新房荒,因此一些次新房自然“备受恩宠”。

比如广开街板块,9月涨幅达8.36%,其中不乏成交了一些高价次新房源,比如融侨观邸86平米房源,单价55287元/平米,总价480万;博朗园90平米房源,单价52544元/平米,总价473万……

这都属于改善置业,可以预见,未来3年,南开区的改善次新房会一直很火……

跌幅前十名的板块有:新立街、小站、大寺、军粮城、双街、咸阳北路、桃园街、唐家口、学府街、望海楼。

这些跌幅较高的板块中市区、环城参半

06

房价涨不涨?看供求关系!

房价的涨跌最核心的因素还是供求关系。

近日,天津官方对外公布,推出“海河英才”行动计划以来,51.8万人在线提交落户申请,已准迁8.4万人,平均年龄31.7岁。

这样算来,平均每个月准迁约1.9万人。当然,这些人不会马上就买房,但这毕竟是一个长期的购房需求。

从贝壳和我爱我家9月的新增客源量来看,相对于8月都有小幅增长。

数据来源:贝壳二手房

数据来源:我爱我家二手房

总体来看,目前天津二手房价格虽处低位,但已相对稳定;成交量稳中有升,遵照“量在价先”的原则,预计3-4个月后,二手房价格或将拉升。

无论是新房还是二手房,目前都已处在这一轮调控的底部。

对于购房者来说,现在议价空间尚存,仍是入手的好机会;而对于单纯只想卖房的业主来说,可以待成交量有明显起色后,适时出手;

但对于卖一买一的置换购房者来说,不要等到行情来了再买卖,会出现踩空的概率,下行期仍是比较适合配置的。

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