新趋势!未来3年,天津新楼盘将变成这样,有些社区配置

来源:天津365淘房 2018-10-03 11:49

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今年的土拍很有意思。

楼面价不再让人"心惊肉跳",这已成为常态,没意思。

有意思的是,出让地块的面积。目前为止,市区和环城成交的28宗地块中,土地面积大于10万平米的仅有8个,而面积不足5万平米的就有10个之多。

发现了没?地块面积越来越小,最小的仅有1.5万平米。

对比以前的地块,比如华润橡树湾占地50万平米;恒大名都占地30万平米;富力又一城占地120万平米,融创中央学府占地26万平米......

不过这些所谓的大社区跟贵州的宇宙第一神盘相比,简直小的像芝麻。在贵州有个花果园,560万平方米,相当于十几个超大盘组成了一个"楼市灭霸",贵阳常住人口486万人,而花果园就能够容纳50万人,大到什么地步呢?同一个小区,这边晴空万里,那边倾盆大雨。 

 

贵州花果园

在天津是见不到这样的神盘了,一般来说,不超过10万平米是小社区,30万平米以上的就算是大社区了。

如今拍出的地块,面积已经缩至个位数了,连玩个捉迷藏的条件都没有。1.5万平米,应该算什么社区呢?迷你社区?

还有更小的,2017年住宅集团在杨柳青摘得一个无敌小地块,仅1969平米!难道以后只建一栋楼?那遛弯估计都要绕晕了。 

 

当然,这不是房企的错。

以前地块面积大,是因为地块便宜,比如华明镇、张家窝最初一批地块的楼面价还不到1000元/平米,就算买上100万平米,也就10个亿。

可现在,调控了百八十次后,楼面价还得万元左右呢,切成小块卖一方面是为了降低总价;另一方面也是因为核心地段确实没有大地块了,只能"见缝插针"。

01社区面积小,配套"摆不开"

出让地块面积在缩小,是楼市发展造成的结果。但却暴露出一个问题,而且是个长期问题——社区资源"减配"!

原因很简单:摆不下!因为面积小,所以园林景观、社区公园等就不能"大展拳脚"。

一般社区绿化要求达到50%,如果是10万平米的社区,就可以有5万平米的绿化;但若社区面积仅有1万平米,那绿化面积也就5000平米。

少盖几栋楼不就行了?当然不行,地价贵,算不过来账,所有房企都是卡着容积率的上限盖房子,能盖100套绝不盖80套。

面积小、楼面价高,双重叠加的结果,就是社区园林、绿化、生活设施等配套的折损,这对业主来说确实是一种损失,一种居住体验感的损失。

举几个例子。

东丽区万科成林道地块,占地面积才3.4万平米,就规划了11栋住宅,楼间距不大,社区中心大公园、景观带等,大概都是摆不开的,这就是一个纯粹的流量盘。

也许有些业内还会说,这价格,还要啥自行车啊?没办法,地块面积和楼面价就已经决定了没法有"自行车"。 

 

再比如,津南咸水沽的海蓝城,地块面积9.9万平米,这已经算是大的了。但规划的很紧密,楼间距也比较"紧张",唯一的一片绿地组团摆在了洋房的正中间,自然,洋房价格高,好的景观肯定都紧着它们。

那高层业主怎么办?整体规划了近1900户,景观绿地面积还不到3000平米,这就是"高低配"的痛处。

可项目胜在价格,楼面价8363元/平米,未来高层也将遵循咸水沽的指导价,均价14000元/平米左右。还是那句话,要不起"自行车"。 

 

李七庄万科和金地这两块地,跟双胞胎一样,地块面积都是4万平米,楼面价1万出头,最后做出的规划也相似的不行。

万科的景观户外客厅、一米菜园、夜光跑道与宠物乐园......在这么小的面积里,大概是放不下了,整个社区仅有一小块景观组团绿地,聊胜于无吧,好在以小高层为主,至少居住密度不高。 

 

用再举例了,几乎都是这样,这就是未来天津新社区赤果果的现状。地块面积小,限价狠,的确不利于做出好产品。

所以,有些园林主题景观、运动设施如夜光跑道、全龄分段活动场地等,这些恐怕将要消失了。

也许鱼和熊掌真的不能兼得?

02社区面积、利润、规划,纠缠不清

但也不是所有小社区都"减配",一些低地价项目,成本算得过来账,开发商还是愿意在社区配套、规划上下点本的。

比如仁恒公园世纪地块面积也不大,6.8万平米,但没有采用高低配,而是"大高层+大围合"的规划方式,最大的楼间距,可达到110米,每户都可以获得很棒的采光和景观视野。

大间距就能拥有很强的景观优势,能够进行多层次的组团景观规划,业主能拥有更充足的绿化空间。 

 

万科新梅江柏翠园占地面积仅有6万平米,但也打造了出了5个主题景观,

包括廊架+与水景结合设计的"户外餐台",圆形是中心草坪广场,儿童活动区等,这个项目也不是"高低配"的规划,每位业主享受的社区资源比较平均。

 

龙湖紫宸社区中间有900米的环形夜光跑道,跑道两旁都会安装感应呼吸灯,夜间开启巷道灯模式,甚至配有驱蚊的植物和灭蚊灯。

还有儿童亲水娱乐区、老人健身区、青年运动区、阳光阅读区、室外会客区等五大功能区,社区面积也不算大,9.3万平米。 

 

 

 

不是只要有利润空间,就能做出好的社区配套?

比如融创融园,占地面积9万平米,楼面价1万8,不算低,但相比于售价,还是有利润的(洋房均价3万6,高层均价2万6)。

可社区整体的规划却是典型的U型排布,把所有好的景观资源都分给了洋房,高层全在路边上站岗,高层和洋房价差1万元,已经接近40%了(正常标准相差20%)。

这种U型排布的弊端就是,高层业主要牺牲可享受的社区资源,而一部分洋房又被高层围在中间,遮挡阳光。 

 

融创融园的U型分布

相比于U型排布,L型排布居住起来就会舒适的多。

比如说格调松间就属于L型排布,虽然也是高低配,但至少东侧的洋房不会受到阳光遮挡,而高层的采光度也能保证,所以"能选L不选U"。 

 

格调松间的L型分布

是因为社区面积小?还是价格算不过来账?还是规划本身有弊端?这的确需要甄别。

看个同样是高地价的项目。万科翡翠大道,楼面价约2万3(现高层均价2万8,洋房3万3),占地面积36万平米,是个大社区,虽然也是"高低配"的模式,但却没有那么"偏向"。

万科将高层和洋房之间的区域全部做成中轴公园,所有的街区景观、中心公园、儿童乐园都能放进去。

而且最大的好处是,无论是高层,还是洋房,业主享受到的社区资源很平均,高层不吃亏,洋房也不受打扰。 

 

地块面积、利润空间、开发商的规划,这三重因素叠加在一起,造成了目前天津新房项目社区配套的参差不齐。

但是,从目前已出让的地块可以看出一个必然的规律:社区面积越来越小,房企利润被压缩,想做出有品质的社区配套,越来越难。

03拒绝洗脑

有一个错误的置业观念需要转变,刚需刚改项目不需要社区景观、配套?

错!刚需和刚改楼盘的业主,年轻人或者有小孩子的年轻家庭居多,同时也有一定数量的老人,全龄化的现象其实非常明显。

因此,特别需要在控制景观成本的情况下,尽量提供多的活动空间,至少是基础的。

天津的刚需、刚改盘都奉成一个思维,因为价格低,就理所当然的没有社区配套。而且购房者也都被这种思维所洗脑了,不妨看看其他城市的项目是怎样规划的。

比如绿地璀璨天城,景观空间就采用全龄化设计,社区内设计了近1000平米的全龄化活动场,其中,儿童活动区划分成1-3岁儿童区,3-5岁儿童区,5-8岁儿童区和8岁以上儿童区,周边同时设置家长看护石凳。

社区内也有老人活动区、成人多功能健身场及跑步环线,不同年龄段的业主都能在社区中享受活动的乐趣。

另外,在规划上,露天的活动场所和架空层活动区要形成互补,流线可以快速通达。

下雨天,或者下午太阳比较大的时候,小孩不宜户外玩耍,可以到架空层游戏,老年人也可以下棋玩牌聊天。 

 

万科在南方的一些楼盘中,社区配套细致到还配有园区桑树种植,因为养殖蚕宝宝,是江南一带很多小朋友的爱好,甚至是小学生的课外作业。在住宅楼盘里种植桑树,可让业主拥有下楼采摘桑叶的便利与乐趣。

万科在杭州的好几个楼盘,都主动放弃了传统的"楼王"规划方案。

曾经,为了一栋楼的高价而牺牲其他楼栋的社区景观,这种规划已经逐渐被万科抛弃了。万科反而是把景观最好的位置,拿出来做公共观景平台等业主空间。 

 

这就是万科溪望放弃"楼王"的规划思路,将社区一大部分面积作为景观区,业主们可以资源共享,思路是不是很先进?

类似的想法还有郑州保利文化广场,除了7号楼住宅外,其余5、6、8、9和10号住宅楼均是架空层设计,架空层的总面积达到900平米。

也就是说,除去社区楼栋之间原有的绿化景观空间外,整个社区又将多出近上千平的公共空间。 

 

不同主题的架空层都设有丰富的功能空间,包括青年技术交流、四点半课堂、棋牌、康体、禅文化、茶文化和书吧等。这也是一个很好的思路。

当然,我们天津有些新房项目还是有亮点的,也是值得同行学习的。

比如路劲隽澜湾将打造天津首个"悦童成长社区",设计也比较人性化,比如说社区内分为0-3岁儿童爬行涂鸦区、3-6岁儿童互动玩耍游乐区、6-12岁儿童轮滑球场运动区。

而且还设有两大亲子游乐区、植物迷宫等,这都需要牺牲容积率来建造开阔的草坪、平整的铺装场地等。 

 

路劲隽澜湾悦童成长社区

再比如格调松间,占地面积也不大。格调的园林设计自是不必多说,松间在中式园林的基础上,又在社区中搭建了廊桥与露台,可以连接每一座楼栋,相当于多了很多社区空间。

因为中式景观是以小组团的形式出现,如果站在地面上其实很难体验到整体的效果,这个架空连廊也是为了方便业主观赏社区全景。这是不是一个有利于业主生活的新理念呢?

 

 

格调松间社区连廊

而且,格调松间的景观布局比较均衡,因为面积不大,所以不搞中心大花园,而是在每个楼栋间都有小园林。

这样一来,每栋楼的业主都能享受到园林景观,而对于开发商来说,这样做也确实费时费力。

04怎么选?

未来3年,天津的趋势将是,社区面积越来越小,较高的容积率更是小体量楼盘的硬伤,一些更人性化的配套以及园林景观很可能无处可放,居住舒适度大打折扣。

所以,如果你比较重视社区环境,那么建议选择偏大的社区,小社区恐怕无法满足你的需求。

而且小社区的弊端不仅在于园林景观、活动场地的"打折",还有几点弊端:

【1】小社区的公摊也变相增大,比如说,大社区可能2000户公摊一个物业用房,而小社区呢,就可能只有500户去公摊,那么分到每一位业主身上,成本势必就会增多。

【2】小社区的社区底商很少,不像大社区有实力和空间引进各种社区商业。特别是当小社区处在城市配套不成熟的地段,这个缺点就会被放大,生活会变得极为不便。

【3】小社区临街的楼栋比较多。因为面积小,楼栋数量也少,所以基本大多数楼栋都临街,那生活环境肯定没有那么静谧了。

但凡事有两面,小有小的优势、大有大的弊端。

一般体量小的社区两年左右就可以完全竣工,建设周期短,不会有各种一期二期开发,可以让业主入住后不会受到太多干扰。

因为人少,所以邻里之间辨识度高,大家相互认识,不仅方便物业管理,也让业主之间相处更加和谐。

相反,规模大的社区,从开始到竣工一般都需要3-5年的时间,甚至更长。购房者从购买到入住,需要一个漫长的等待过程。而且前期交房的业主们可能还要忍受后期建设施工过程中的噪音和粉尘等恶劣环境。

虽然大社区配套多,但要等到完全交房才能享受到,前期业主或许会面临一段时间的配套空窗期。

另外就是人口多,物业管理需要更多的人力物力,根据万科的研究表明,一般800户的小社区就要配备60个物业人员,才能保证正常运转。

所以,一旦物业人数跟不上,那么大社区的管理就会比较混乱,影响业主生活质量。

地块面积越来越小,我们已选不到大的社区。

但我们可以选的是项目的规划,哪些项目开发商是用心在为业主考虑,哪些项目仅是想多卖钱。

虽然这听上去有点假,但确实直接影响着居住感的好与坏。返回天津365淘房>> 

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