张家窝三项目测评:这样的现状让我愿意再等等

来源:天津365淘房 2018-09-27 16:13

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张家窝新房多楼盘在售

小编此次目光瞄向了大热的张家窝,契机是因为有朋友透露这一区域有逸阳小学,一年学费1.5万元左右。

目前张家窝在售新房较多,新开盘的为融侨方圆社会山西苑,老盘在售的有中骏雍景府与联发红郡等。小编这次重点测评融侨方圆社会山西苑以及尚未开盘的融侨阳光城皓月三个新项目。

 

先来说说小编的路线,踩盘顺序为社会山西苑→融侨阳光城皓月→融侨方圆;交通工具为地铁+公交:乘坐地铁2号线鼓楼站到天津站转地铁3号线南站下,转587路公交(票价3元);时长1小时左右,其中乘坐地铁时间为40分钟,公交车等车20分钟,坐车5分钟。

初入张家窝

两年前小编曾来过张家窝,那时的感受就是黑车随便拉客,共享单车乱放,小蜜蜂四处发传单。这次刚下车主观感受确实不一样,黑车全程没看见一辆,出租车都在有序的排队,门口停放的“官方”自行车排列的整整齐齐,城市界面干净整洁。可见对南站的整治确实下了功夫,不再是“窝”里的南站,而是雄安新区重要交通枢纽的南站,是科技商务区的南站,形象拔高。

 

(有序排队的出租车)

 

(自行车、电动车存放处)

 

(排列整齐的自行车)

原来踩盘,“一人一车”是标配,基本不坐窝里的公交车。为什么?难等!在小编等车的20分钟内只看见一辆312发车,而实际坐上去往社会山的公交车587满打满算只有5分钟。若非太阳太晒,走路都坐车快。所以如果真生活在窝里,建议自备一辆自行车或者半个共享自行车的卡吧。

 
 

1)张家窝整体配套:学校、交通、商业

接驳交通有待加强

交通方面,南站的公交车主要有312路、587路、707路、674路等,主要分为张家窝环线、张家窝至静海路线、张家窝至海光寺方向以及张家窝至杨柳青方向,去往其他地区可通过地铁三号线进行换乘。目前社会山西苑因临近君悦花苑等已入住小区,附近已有公交车站,而融侨方圆、融侨阳光城皓月暂未有公交车设站。张家窝整体公共交通还有待完善,特别是通向市区方向,对于新小区来说,家门口至地铁短距离接驳目前明显是不够用的,冬天出行骑自行车去地铁站实在是有点冷。

针对三项目来说,社会山西苑距离南站最近,直线距离1.7公里左右,其他两项目均在3公里以外。根据百度地图显示,自驾的话,社会山西苑到南站需要三分钟,融侨方圆需要7分钟,地理位置上社会山西苑小胜。

 

多所学校聚集,中学尚在规划中

一个板块从刚需转换成改善靠的是板块升级,重点在于优质学校、大型商业的配套建设。中北镇因地理位置原因,其势头一直压着张家窝。而最近中北镇的势头远不如张家窝,除了新房项目在售少之外,还有一个原因就是缺乏优质教育资源。

张家窝片区内优质幼儿园、小学均有,其中还有华夏未来、逸阳小学等名校。目前中学只有张家窝中学,该阶段资源空白。但是,窝里有一所中学已经出了规划,目前处于初步设计阶段,建设周期(规划)为2019年04月至2020年12月。

该学校就是天津南站科技商务区九年一贯制学校,东至丰泽道,南至宝盛路,西至规划边界,北至裕盛路。包括综合教学楼、行政楼、风雨操场(含食堂)、宿舍、地下车库,总建筑面积60000平方米,其中地上建筑面积45000平方米,地下建筑面积15000平方米。同时配套建设室外运动场、道路广场、绿化、围墙及工程管线等附属设施。

 

依据规划图可知:天津南站科技商务区总规划用地面积73300平方米,地上包括小学教学楼,风雨操场,中学教学楼,中学宿舍,食堂等建筑;地下包括地下车库,报告厅等建筑。学校内规划有多个大型运动场地,并建设有看台。裕盛道一侧设有家长等候区。

下面将对三项目周边小学、幼儿园进行梳理。

现有小学、幼儿园及规划

从前文的图片中也可以看出,逸阳文思学校距离社会山西苑较近,因张家窝第二小学也就是逸阳学校尚未完工,暂时借用君悦花苑用地。值得一提的是,在万科与融侨阳光城皓月之间还规划了一所小学——张家窝第一小学,现已进行场地调查工作。关于幼儿园,目前现有高档幼儿园两所,为华夏未来社会山双语幼儿园,以及卓国际幼儿园,距离社会山西苑较近。而融侨方圆、融侨阳光城皓月社区内也有幼儿园规划。

 

商业共享

三项目周边有两大商业区,一个在潮向城附近,一个在社会山广场,相比之下社会山广场显得更具档次,而潮向城更加接地气。两大商业区距离项目均不远,可共享资源。

 

2)社区品质及价格

社会山西苑:拿地便宜,推房节奏超skr慢!

社会山西苑是最早入住张家窝的本土房企,拿地很便宜。因此也有底气放缓推楼节奏,连带建设进程也放缓,等待市场好转。目前项目在售户型为96、99平米高层,毛坯,均价20000元/平米。楼体大部分已经封顶,现在处于停工状态,主力建设商业部分。

 

(社会山西苑工地)

买房挑品质!社会山一脉入住较多,其中社会山南苑品质“差”在窝里有目共睹,私搭乱建、物业管理不到位已成常态。社会山某项目还出现过因赠送面积问题导致业主入住很多年不能取得房本的问题,从而影响房屋买卖以及孩子上学。小编内心里对这个项目是排斥的。

融侨方圆:改善产品当道,总房款压力大

融侨方圆小高层、平墅产品在售,小高层90、115平米精装产品均价23500元/平米,90平米毛坯产品均价21000元/平米。平墅主推137、143平米户型,均价24000元/平米。该项目高层产品较少,以洋房别墅产品为主,融侨自持物业,社区打造新中式风格,项目整体居住舒适性较高。

单说精装修,对于购房者来说就不合适,精装修其实就是开发商增加利润的的一种手段。一般号称3000元精装标准的实际不过七八百左右,增加购房负担。

来看价格,115㎡精装户型总房款277万左右,首付三成+契税约91万元,月供将近12000元。90平米毛坯产品,粗略估算总价200万内,对刚需来说还比较合适,后面我们将根据户型来具体分析。

融侨阳光城皓月:小编比较期待

项目产品为小高层、洋房、别墅产品,预计10月底11月初首开,小高层为95平米三室户型,洋房为115平米三室户型。目前精装修与否待定,根据销售口径,很大程度上为毛坯,放风价会比融侨方圆低。

为什么这个项目会吸引小编,作为刚改一族,首先它很有可能是毛坯产品,其次就是价格可能会比方圆低,最后是95平米小三室比90平米更符合刚改需求。

3)户型PK:需求决定一切

选住房最重要的是看户型,小编认为户型具有一票否决权。配套、价格相差不大的情况下,好的户型会成为选先选择。在这里,就不得不吐槽一下社会山西苑的户型,无论是中户还是边户,客厅是小编见过的最大的,整体面积划分不合理,卧室面积受到压缩,在看过样板间之后直接被踢出局。下面重点介绍方圆90平米户型以及皓月95平米户型。

融侨方圆90平米三室两厅一厨一卫户型分析:全明户型,虽为边户,但不是真正意义上的南北通透;主卧、次卧、客厅朝南,采光较好,书房采光会受到影响;卫生间干湿分离,且为明卫,便于散朝散热;餐厅位置较小。

 

融侨阳光城皓月95平米三室两厅一厨两卫户型分析:户型整体设计方正,同为全明不标准H户型。主次卧、客厅三面朝阳,采光好,客厅带超大观景窗。主卧带独立卫生间,私密性更强。两卫的设计,方便与老人同住。卫生间干湿分离,厨房面积稍小。

 

(因正式户型图未出,上图仅供参考)

写在最后

总的来说,小编更倾向于融侨阳光城皓月95、115平米户型,当然还是基于销售放风的毛坯、均价低于融侨方圆两点。融侨方圆90平米毛坯户型也可考虑。在如今限购限价的市场不景气的情况下,如果不急于购房,等皓月开盘对比一下,再做决定也不迟。

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