房住不炒!中产阶级在天津怎样配置房产?“1+1+1”才是

来源:365淘房 2018-09-26 08:40

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最近,365置业交流群中,有这样一个问题引发了讨论,这也是很多人所关注的。

如果可以重新配置,来说说在天津,你最理想的房产组合是什么?

比如可能是共3套房,一套位于XX的学区房老破小,一套位于XX的市区住宅,一套位于XX郊区的别墅(或多层洋房)……

举一个情景案例,大家可能会讨论的更有针对性。

比如说小A目前在津有2套房:① 南开核心区一套(二线学区和朝向纯南这两点不够理想,目前出租中);② 西青近郊一套(小三居,尚未交房)。

小A本人目前住北京,但考虑过几年因孩子上学全家要回津居住,目前需要安排天津房产的计划。

主要约束和期望: ① 希望有个一线学区房;② 希望在市区有个比较舒适的房子(因为郊区太远,学区房太“老破小”);③ 希望在郊区有一个别墅类的舒适居所(平时父母住,自己周末去)。这种状况应如何做置业规划?

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1+1+1

虽然这只是一个案例,但确实是目前很大一部分人群切实的购房需求。需要在一座城市配置三套房产,这就是很典型的中产阶级配置需求。

对于低产阶级来说,在天津理想的房产配置为“1+1”,即市区老破小学区房(不一定是重点学区)+环城新房。

但对于中产阶级来说,是“1+1+1”,即市区老破小学区房(重点学区)+市区改善新房+远郊别墅。

学区房

学区房是必备的,无论你是不是中产。

只是,低产和中产对于学区房的选择区别在于重点学区与非重点学区,如同楼市的限贷限购政策一样,受影响最大的一定是处于社会中间层的中产阶级。

低产阶级的欲望需求低,孩子有书读就够了;而处于社会上层的高产阶级,可以选择不同的优质教育,比如私立名校,这是家庭教育理念的博弈,与房子本身无关。

所以,重点学区房就成为中产阶级的标配,这也是中产阶层父母们意欲跨越阶层的最后搏击。

可以这么说,天津市内六区90%的房子都是学区房,但是重点学区房却都集中在和平区、河西区、南开区,但基本都是“老破小”,学位价值很大,居住价值很小。

因此对于中产来说,还需要在市区配置一套宜居的改善住宅。

改善房

当然,天津市区的改善项目也分为高端改善和普通改善。

普通改善盘有很多,单价基本在3万+,总价300万以上。

比如南开悦玺、天房北宁公元、天房天泰、路劲太阳城、融科瀚棠(河东)、中储正荣栋境……

这个价位的改善盘大多以高层为主,也许周边的城市界面差强人意,居住的舒适度也不如洋房来得那么“惬意”,只图一个,是市区的新房,户型设计与社区规划优于“老破大”,生活、出行比环城方便。

高端改善就“讲究”很多了,比如海河金茂府、崇德园、首创天阅海河、仁恒公元世纪……

这类楼盘一般都占据稀缺资源,单价至少4万+,甚至是5万+,总价500万以上,城市界面相比于普通改善上了一个档次。

这样的项目更加讲究生活品质,比如说,厨房是不能没有中央岛的,而且中央岛厨台的用料必须考究,裸身坐上去也非常舒服;必须要留有洗碗机的位置,哪怕每次使用前清理餐盘都很想死;用过几个月的Kindle早就在一边积灰了,因为书房的空间够大,油墨香当然更real……

对于这个价位的楼盘来说,还要考虑到精装的问题。

你可能会觉得“万恶的开发商”怎么可能会把精装的品质给弄好呢?其实千万不要这样想,不管怎么样,他们装修的房子,从理论上来讲也会比自己装修的要更靠谱一些。

估计很多人不太爱听,不可否认,精装的房子是会出问题,但不能因为少数的精装房遇到了问题,就谴责精装交付这个行业趋势。

质量问题只是小概率问题。从概率上来讲,精装的好处非常多,除了节省装修时间,更重要的是会使楼盘的价值获得整体提升。

也就说,买精装修的房子,比较容易形成居住氛围,尤其是像金茂、首创这样的科技住宅。

度假房

中规中矩的洋房,再怎么大怎么优秀,也只能拥有双开间南北阳台,喝茶赏花的生活情趣还要与阳台晾晒衣服的功能争夺空间,味如嚼蜡没意思。

所以,中产们还需要一个第二居所——郊区的别墅

对于中产们来说,“旅游”是个禁忌词汇,他们只有“度假”和“旅行”。“在路上”也不行,那是文青蹭车专用的。

郊区的别墅对于中产来说就是随时“度假”的好去处,当然,可以给老人住,周末来此共享天伦,享受“有机生活”。

中产们一听到“有机”便会双眼放光,也经常抱怨为什么国内没有whole foods。如果在野外不小心被野兽吞噬,野兽也会很开心吃了一顿有机餐,毕竟他们连衣服都恨不得是有机的。

所以,周末到第二居所来一顿室外BBQ,亦或是吃一点院子里的小野菜,想必也是极好的。

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乞丐版和标配版

基于以上这些需求与标准,再回到最初那个问题,我们给出了中产阶级理想的房产配置方案:乞丐版和标配版。

乞丐版:A+B+C=150万+300万+100万=550万

A可以是小拆间的重点学区房,总价150万以内。

这种类型的学区房集中在和平区,一般没有厅,甚至没有厨房和卫生间,毫无居住价值可言,买这样的房子就是为了上学。

和平区的单价都比较高,但因为面积很小,所以总价一般可以控制在150万以内,这样的房子很多,需要去“淘”。

B可以是南开悦玺、天房北宁公元、天房天泰、路劲太阳城、融科瀚棠(河东)、中储正荣栋境……总价300万左右。以河北、河东区居多,上三区也仅有南开悦玺比较适合。

C可以是富力新城……既然是选第二居所,肯定要占据一点生态资源。

天津有三大湖:东丽湖、团泊湖、天嘉湖,对于刚需来说,这三个地方远了一点,但是对于中产的第二居所来说,刚刚好。其中团泊东整体价格更低一些。

标配版:A+B+C=280万+500万+200万=980万

A可以是和平翰林公馆、中核阅和平……

高配版的学区房可以考虑和平区的新房,和平翰林公馆、中核阅和平均价都在5、6万,既然只是为了上学,可以选择最小户型,总价280万左右。

这个价位的学区房已经有一些居住属性了,由于是新房,有一定的保值能力,至少好出租,可以用来做陪读房。但注意,从流动性来考虑,切不可选择“老破大”。

B可以是海河金茂府、首创天阅海河、仁恒公园世纪……这都是天津的高端住宅。

毕竟中产阶级不是并非社会顶层的高产,所以对于这些项目的选择还是有局限性的,面积不能过大,比如海河金茂府,只能选择100平米最小户型,总价控制在500万左右。

C可以是金融街听湖小镇、中海公园城、公元大第、融创伍杄島……总价基本在200万左右。

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And you?

其实,中产阶级的房产配置,如果体现在消费上,就是一个“换”字。

房子的价格在某种程度上已经让位于性能,也就是更注重居住感。他们不同于低产的刚需,换的不仅是面积,更是邻居,换居住环境,更要改善生活方式

我们给出的这两种方,总价分别在550万和1000万两个段位,可以有很多种排列组合,但归根结底都能实现“上学+居住+度假”这三种生活需求。

问题留给你,总价550万或1000万,在天津,你的理想房产配置是怎样的?欢迎留言告诉我们。

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