涨or跌?小学多校划片对学区房有多大影响?

来源:365淘房 2018-08-03 08:19

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和平区的学区房历来都是“天价”的阵地,价格非常高。因此,和平学区的一点“风吹草动”都会引发学区房价格的变化,比如说6年1学位制。

最近,很多家长都关注小学多校划片的问题,如果想及时“把脉”学区房,就必须了解这个政策会造成什么影响。

天津还未出台,可北京小学多校划片的政策已经公布了,我们来看看北京的学区房是涨还是跌。

 

北京小学多校划片政策:复杂!

先说一下北京小学的多校划片政策,一个词概括:复杂!

北京的优质教育资源都集中在“东西朝海”,也就是说,东城、西城、朝阳、海淀这四个区的政策影视最具有参考意义。

“东西朝海”总体的幼升小多校划片政策:

 

东城区:2018年6月30日之后购买的房子(取得不动产权证书),无论是新房还是二手房,将按多校划片进行入学

西城区:适龄儿童可自愿报名参加“学区派位”,通过计算机派位方式确定结果。西师附小、黄城根小学、西师附小展览路校区、育才学校、奋斗小学、北京小学红山分校参加多校划片学区派位,共招收11个班。

朝阳区:2017年6月30日之后购买的房子(取得不动产权证书),无论是新房还是二手房,将按多校划片进行入学

海淀区:自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片

朝阳区将参与多校划片的购房时间限制在2017年6月30日,也就是说,今年的小学招生中已经会出现参与多校划片的情况了,而东城和海淀还要等到明年,因此我们来具体看朝阳区目前的状况。

政策复杂,主要体现在以下几方面:

01

有配套学校的小区也被纳入划片范围

朝阳区开通了居住地对应学校查询系统,输入房屋地址即可查询到当年入学的对应学校。

2017年5月,王女士在这个系统里查询了自己居住的小区,显示了两个结果:2017年6月30日前取得房产证的,对应星河实验学校;之后取得房产证的,对应包括星河试验学校在内的4所学校。

但问题是星河实验学校是王女士所居住小区的配套学校,小区业主实质已承担了星河实验学校建设的用地、建筑成本、教育附加费等。

更关键的是,这4个多校划片的学校横跨了3个学区。如果进行摇号,那很有可能无法满足“就近入学”。

02

街区划分混乱,官方未公布数据及划分依据

王女士所居住小区以往对应的初中是日坛中学实验学校,距离不远处还有今年新招生的北京二中朝阳学校,这是一所重点中学。

但今年公布的划片范围显示,北京二中朝阳学校只对附近的逸翠园等3个小区单校划片,王女士所在小区未在其中。

区教委给出的理由是王女士的小区与北京二中朝阳学校跨过了两条主干道,不属于同一个街区,所以不能向北京二中朝阳学校借学位。

但冲突是,逸翠园却可以横跨这两条主干道,来王女士小区内的星河实验学校借小学学位。

朝阳区教委并未公开提供明确的划分街区的依据,招生政策中也没有公示。而且对于学位的充足度、学生的人数,学校和区教委都没有公布。

03

政策细则逐渐“打补丁”

朝阳区公布的政策是:2017年6月30日之后购买的房子(取得不动产权证书),无论是新房还是二手房,将按多校划片进行入学。

但是很奇怪的是,朝阳区2018年的入学政策中,只字未提“2017年6月30日”。

而且有的家长今年在查询系统中惊奇的发现,去年查询时,自己小区对应的好几所学校都没有了,仅剩一所,又恢复了单校划片

朝阳区教委解释:并不是所有2017年6月30日以后拿到房产证的房主子女都必须多校划片,而是所购房屋此前6年内已有学生占用了对口学校的上学名额,新购房房主子女才参加多校划片。而参加多校划片,也是在单校划片的对口学校学位不够时,再向其他学校统筹。

从朝阳区今年的状况来看,多校划片的“清晰度”不高,很多问题都没有明确的公示,很多家长采取的方式是:按兵不动,摸着石头过河!

北京学区房是涨还是跌?

2018年4月底,北京各区都出台了最新的小学入学政策,有的区也明确限定了参加多校划片的房产购置时间,如东城区、海淀区、朝阳区等。政策公布后,北京的学区房市场有什么变化?

海淀区5月4日上架了一套1058万元的三居室学区房,单价10.4万元/平方米,挂牌第二天便成交下架。该房源挂牌仅一天时间,便被不同的经纪人带看了98次。

海淀区科育小区一套总价810万、房龄30多年的老公房,在某中介平台上上线15天,已被带看了20次。这是中关村一小的学区房,而且房址没有适龄儿童入学。

海淀区中关村片区挂牌均价,从今年1月至4月,上涨了约1万元/平米

链家数据显示,2017年4至5月,西城区德胜片区只成交了4套二手房,而今年4月至5月,已成交了19套。挂牌均价也从今年1月开始持续回升,从12.3万元/平米上涨至13.6万元/平米。

这样来看,似乎北京的学区房又燃起了小火苗?

北京真正能称得上学区房的只有西城、东城、海淀和朝阳。

这四个区又可以分成两类,一类是东城、西城,优质教育资源是块状的,比较均衡;另一类是海淀、朝阳,优质的教育资源是点状的,不太均衡。

因此,我们分别选取东城区和海淀区的重小和普小,通过数据看看这些不同类型的学区房价格有怎样的变化。

东城区4月27日发布政策:2018年6月30日之后购买的房子(取得不动产权证书),无论是新房还是二手房,将按多校划片进行入学。

海淀区4月28日发布政策:自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

注意这几个时间点。5月价格是比较能体现学区房市场反应的。

5月,确实有些小区价格下降,但以重小学区房居多。而普小学区房大部分价格是上涨的。

平均来看,5月东城重小价格下降1.68%,海淀重小价格下降0.37%;东城普小价格上涨3.82%,海淀普小价格上涨0.92%。

重小价格下降,普小价格上涨。东城的重小比海淀跌的多,但东城的普小比海淀涨的也多。

但是经过了3个月的政策发酵期,7月相比4月来说,东城和海淀的重小、普小平均价格全部上涨。

东城的重小比海淀的重小涨幅要高,但是海淀的普小比东城的普小涨幅高。也就是说,5月份跌的,7月份大部分补涨了。

不过可以发现,在7月时,普小仅有2个小区价格下降,其余全部上涨。但重小却还有一部分价格在降,尤其是东城区。

可以说明,多校划片的政策总体上还是利好普小。

从曲线图可以很明显的看出,东城区的重小在出政策后的5月价格确实下降,但之后再上涨,而且涨幅不小,价格冲击高点。

而东城的普小价格先有所上涨,但之后稍有回落,总体也是上涨趋势。

海淀区的价格走势与东城区相同,只是幅度较小。重小没有过高涨幅,基本持平,普小涨幅相对大一些。

从东城、海淀各小区的价格曲线可以看出,东城区的学区房价格波动更大,海淀区的更平稳。

东城和海淀这两个区最大的区别在于,东城的教育资源比较均衡,海淀的相对不太均衡。通过数据能得出一些结论:

1、教育资源均衡的区域,价格波动更大,重小先跌后涨;普小先涨后跌。教育资源不均衡的区域,价格相对平稳。

按常理,教育资源越均衡的地方,多校划片的影响就越小,学区房的价格应该越平稳。

但从北京来看,恰恰相反,这从一方面说明,教育资源越重点的区域,学区房价格越敏感,越容易受外力影响,因为其学位价值占比太高了,基本已经高过居住属性了。

2、政策在短期内利好普小,利空重小,但是经过了发酵期后,政策刺激逐渐减弱,价格出现一定幅度的补涨或补跌,但总体来看,仍是利好普小。

也就是说,多校划片的政策出台后,短时间内会对学区房市场引起波动,但经过一段时间后,基本回归“常态”,并呈上涨趋势。

这也许跟政策中限定的购房时间有关,东城区在2018年6月30日之前拿到房本就仍可以单校划片;海淀区是在2019年1月1日之前拿到房本可以单校划片。

这或许造成很多观望的家长突然集中入市,水涨船高,价格自然高涨。

海淀区的一位中介人员表示,下半年海淀学区房成交量可能会上升。一部分已购买学区房的家长因为担心价格下跌,可能会选择抛售,另一部分家长可能会赶在新政来临之前“搭最后一班车”。

北京市今年仍将加强对过道房、车库房、空挂户等情况的核查,凡不符合实际居住条件的,均不得作为“点对点”入学资格条件。

从这方面来看,一些不具备居住属性的学区房或将因为学区价值的减弱而吸引力降低,未来会面临转手的压力。

 

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