“坚决遏制房价上涨”!天津多“管”齐下

来源:365淘房 2018-08-02 08:37

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7月31日,中央政治局定调+深圳表态升级调控,在房地产市场掀起了一场“小地震”。

从“坚决遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,两字之差,传递出什么信号?

作为城市龙头、楼市先行指标的深圳出台重大升级措施,会产生何种化学反应?

对于天津买房人又有什么样影响?……

高层定调,逢涨必杀!

7月31日,今年年中中央定调经济的顶级会议尘埃落定。

作为“常客”的房地产依然是本次政治局会议的重要议题,不过相比之前,今年的表述略有变化:

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

政府喊话都是一字千钧,需要你一个字一个字抠下来,细细咀嚼,方知“真意”。

为此,小编特意翻阅了下之前的表述:

●2017年7月24日:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

●2017年12月8日:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。……完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

●2018年4月23日:要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

这三次政治局会议并没有直接提及房价,而写入政府工作报告中的表述也是“遏制房价过快上涨”。

但此次政治局会议却去掉了“过快”二字,并辅之以“坚决”、“下决心”字眼,差别相当大!而这差别就是信号!

“遏制房价过快上涨”,意思是不能暴涨、大涨,但可以稳涨,而且多少算稳步上涨,多少算过快上涨,并没有明确概念,留有弹性操作空间。

而“坚决遏制房价上涨”, 态度更为坚决,就三个字——不能涨!不管大涨小涨,何种理由的涨价,统统格杀!

可见,控制房价已提高到政治高度,是调控核心,下半年楼市调控放开更没戏了,反而会严上加严,只要上涨必遭管控。

当然,不让涨,也不是说就让房价下跌,横盘是大趋势。

亮剑!深圳全面围剿

 

深圳已经率先出招,于政治局会议当天就祭出了升级调控政策,对公司买房、商住公寓、假离婚等全面围剿,力度空前。

1、限制公司买房:

暂停企事业等法人单位在深圳购买新房及二手房。

2、限售:

个人新购住宅3年内禁止转让,包括新房、二手房,已经网签的不包括。

3、抑制商住公寓:

各类新供应用地只租不售,法人单位和个人新购商务公寓,5年内禁止转让,已经网签的不包括。

4、抑制假离婚:

离婚2年内,首付7成;无房贷记录且离婚前无房的首付3成;离婚前仅有1套住房的首付5成。

这是一个信号,是一个“表率”,会引发更多城市效仿。但总体来看,此次深圳731新政还是在堵漏,着重剥离的是投资属性。

天津多管齐下!

从国家统计局数据来看,天津遏制房价上涨的压力还是有的。

最新数据显示,6月天津新房价格环比上涨0.3 %,同比上涨1.2%;二手房价格环比上涨1.4%,同比上涨3.6%。

不过,天津再加码调控政策的概率不是很大。原因是,天津已经“冷场”。

虽然从6月份开始,天津房管局封住了所有数据,但从之前的成交数据来看,成交缩水情况已相当严重。

 

2016年上半年,天津新房卖出了10.5万套;调控政策下的2017年上半年也卖出了近6万套。

而今年,1月成交5274套,2月3219套,3月7475套,4月5417套,5月多点,成交了10886套。但加起来也不过3.2万套,即使加上6月份,也绝对到不了6万套!

可见,天津楼市已经恢复理性,开发商也都在艰难度日,政府没有再出政策的必要了。即使出政策,估计也会是在全国大势所迫之下意思一下。

再者,遏制房价的方法不止调控政策。正如中央政治局开出的“促进供求平衡”、“整治市场秩序”、“ 加快建立长效机制”都是对症的药方。

天津控制房价的方式有以下这几种:

01、严控房价审批。

严控房价审批,也就是限价。这方法从2016年下半年已经开始在用了,接下来依旧是会执行,且管控会更加严格。

更直白点说,以后销许价格更难批,且与开发商预期之间的落差会相当大。

受伤最大的是高地价楼盘和市区一些高端盘。比如已经开盘的上东金茂府悦组团、万科翡翠大道、仁恒公园世纪等,要么贴着地价卖,要么低于放风价四五千,都是在“忍痛割腕”。

而即将入市的中冶德贤华府、金地双峰道地块等肯定也会被限价卡得死死的。

不少项目还没有开盘已经“降价”。天房领世郡之前放风价格为29000-32000元/平米,现在已经降至25000-27000元/平米。

记住,放风价都是含“水分”的,不是你放风价多少就给你批多少。以前不是,以后更不会是。

各区域“红线”早已标好,各项目申领销许都得按指导价来批: 

张家窝板块,高层指导价19000元/平米,小高层20500元/平米,洋房22000元/平米,别墅28000元/平米;

精武镇高层指导价15000元/平米,小高层18300元/平米,洋房20400元/平米,别墅27000元/平米;

李七庄板块,高层指导价为20000元/平米;

东丽湖板块,高层指导价10500元/平米,小高层13000元/平米,洋房14000元/平米,别墅16000元/平米;

河北区的高层指导价为33000元/平米,小高层37000元/平米,洋房41000元/平米;

团泊西,洋房指导价14000元/平米,高层11000元/平米;

特别强调:以上指导价均为毛坯价。

假若指导价与开发商预期差距太大的话,会产生两种结果:一,不开了;二,咬牙开盘。

高价盘不开了,自然其成交量的市场占比也会少,而成交结构的变化也是左右全市整体均价涨跌的一方面。接受限价的楼盘,价格肯定是在合理范围内。如此两种结果,都可以起到控制房价的作用。

大家一定要重点关注,每个月的国家统计局数据。因为这是是否出台政策的考量指标。

而为了让统计局数据不涨,天津还可能会采取限签、松捆绑等方式。

限签,即限制网签,针对的对象是高价盘,比如卖出一套5万的高价盘,就需要再卖七八套1万的低价盘来“平均”,以实现遏制房价上涨的目的。这种方式在外地用的比较多。

 

目前天津市1万6以上房源成交占比仅30%,也就是说要实现天津房价不上涨,就必须要维持“三七开”的结构。

还有一种手段是对捆绑不再严控,因为装修、车位等不计入房价,所以精装是很多高价盘最常用的法子,且有的精装标准还高达8000,甚至上万。而若刨去这部分价格,单纯算毛坯售价的话,那数据肯定会低。

所以从某种程度上说,捆绑是高价地唯一的生存空间,也是控制房价的一大妙招。

当然,限价对于低地价楼盘和三价联控盘没有多大影响。低地价销许批的再低,也会有赚头,只是赚多赚少的问题。而三价联控盘,都是带着指导价出让的,只要拿了,肯定是认可那个售价的。

所以下半年,天津“三价联控”盘和刚需盘会积极抢跑,量和价都不用担心。

注意,这里说的是新开楼盘,加推楼盘的话,房价会与前期持平,这就给买房人留足了“考虑”时间,建议多看、多对比,选择最心仪的那一个。

二手房虽然属于房主自主行为,无法管控,但目前在执行的“三价联控”,其精髓就是通过对地价、新房价格的管控,进而达到控制二手房价格的目的。

买新房的人多了,二手房自然会受冷落,尤其是一二手倒挂区域。比如万科李七庄地块指导价2万,它的周边二手房五矿榕园卖到了2万2。

再比如,北辰远洋五矿未来城放风价2万2,而二手房旷世新城成交价也在2万1-2万2左右,高点的卖到了2万3。

另外,生态城、开发区一二手倒挂都比较严重,二手房成交量极低。

 
 

如此一施压,买房人肯定都会选择新房,二手房自然会“乖顺”很多。最显著的会是量降,价格即使没有下降,也会陷入“有价无市”的僵局。

02、加大市场供应。

加大市场供应,包括土地和新房,都可以实现分而化之。

现在“三价联控”仍在执行中,从土地供应端就已被管控,新房更没法翻出天了。

预计未来会着重加大低地价地的供应,这也意味着,未来会有大量刚需盘入市。再加上工业用地改宅地政策的出台,刚需盘的规模会更大。

刚需用地越来越多,一是有助于拉低均价,二是有成交量。

另外,新房方面也在加大供应,“新地”行动力“开挂”,“老地”不再“等靠要”。这也会加剧同区域项目之间的竞争,比拼的除了品质、速度外,还有优惠力度。

尤其是对于上半年业绩不佳的开发商来说,下半年更会开足马力,奋力拼搏了。

03、重拳出击,严查严打。

6月底,住建部等七部委联合对包括天津在内的30个城市出手,开展治理房地产市场乱象专项行动。

7月31日,首批违法违规名单公布,房企+中介,全国上榜的都有20家,其中天津有3家被点评,分别是天津市源圆房地产开发有限公司、天津盛世联行投资管理有限公司、天津百合湾建设有限公司。

被查处的这20家违规行为,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。

包括未批先售7宗,虚假宣传3宗,哄抬房价3宗,捂盘惜售的3宗,价外收费的1宗,拒绝公积金贷款的1宗,违法骗取商品房预售许可的1宗,为不符合交易条件提供经纪服务的有2宗,交易未经备案开展业务的2宗,收取佣金以外费用的1宗,违规签订居间合同1宗, 阴阳合同规避税费的1宗,没核验房源1宗,涉案人员移交公安查处的1宗。

与此同时,天津也在积极行动。6月底,天津严惩了6家房企,7月底,天津又有3个建筑项目被通报批评。

预计下半年,严查严打行动还会继续,开发商、中介等还是“小心为上”,老老实实、诚信卖房吧。

另外,注意漫天撒网电话卖房也要不得。住建部也将牵头整治,严格落实中介机构备案制度,严格规范电话营销行为。返回天津365淘房>>

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