楼市风向大变?天津刚需慌了?其实不然……

来源:天津365淘房 2018-07-31 08:51

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央妈和财爸罕见的互掐,结果被一碗"麻辣粉"(即MLF)给搞定了。

大放水ing+国常会"宽松"信号,让天津广大刚需族的小心肝又颤了起来!

楼市风向要大变了?2015年大涨的历史会再度重演?刚需一族还该不该买房?......今天,小编就来告诉你答案! 

01、楼市风向大变!放水ing

7月23日,国务院常务会议定调:  

要求保持宏观政策稳定,积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激,根据形势变化相机预调微调,定向调控;稳健货币政策松紧适度,保持适度融资规模,保持流动性合理充裕。  

 

同日,央行开展5020亿元一年期MLF操作,利率持平于3.30%,对冲当日1700亿元逆回购到期量后未进行逆回购操作。这是创造MLF后的最大规模的投放。

据Wind统计数据显示,2018年7月以来,央行向公开市场累计净投放(含国库现金)14605亿元。

种种迹象,都指向了两个字——宽松,且这一信号满格。于是乎,市场欢呼起来,股市也跟着兴奋了。

那么楼市呢?很多人担心房地产又要起飞了,2015年红红火火的牛市即将登场。

当然,担心不是没有道理的。历史告诉我们,千防万防,到头来却防不胜防。而楼市的每一次大涨都与金融房贷宽松脱不了干系。

不过,此次国常会的定调并没有提到房地产,且明确指出"不搞大水漫灌式强刺激",而且从目前全国市场来看,收紧调控的总基调并没有变化。

在这种行情下,紧靠放水就能托起整个楼市?Too young,too simple。讲真,还不如解除限购限贷来得更"药到病除",但这可能吗? 

02、限价!高价地贴地飞行

虽然对放水的"疗效",小编无法预知。但是房价难跌却是可以打保票的。

从2016年10月到现在,近两年的调控施压下,新房价格暴跌依旧是个梦。所实现的只是,没有大涨。但不涨已是大大的福利。连高价地也被迫在"贴地飞行"。

下面是在售的2016年以来地块项目价差表: 

 

需要说明的是,表中地价忽略了商服、公建、自持等,均以整体楼面价计算,假若细算的话,住宅的地价还要高。

另外,有些项目有溢价,比如海河金茂府,均价5万5,但含精装,所以实际上的差价并没有那么大。 

以前我们推算房价,就用简单粗暴的公式:地价*2=房价。后来随着限价出台,这一公式也"失灵"了。

比如中建悦府虽然房价与地价差价在万元以上,但实际上仅为地价的四成,换言之,中建悦府的售价仅为地价的1.4倍,并未实现翻倍。

由上表可以看出,统计的23个项目中,差价在万元以下的有7个,1-2万的有13个,而2万+的仅有3个。 

 

路劲隽澜湾、融创融园、万科翡翠大道、龙湖紫宸、中骏雍景府、融侨方圆、上东金茂府悦组团的房价与地价之差均在万元以下。

尤其是上东金茂悦组团简直是在"赔钱"卖,2万6的地价,卖3万1,差价都不够建安成本的,别说还有三费一税、营销成本等这些固定支出了。

可见,房地产暴利不再,开发商的盈利空间已被大幅压缩。

对于这一点,开发商很无奈,限价红线不能碰,等吧也有财务成本,自己拿的地咬牙也要走下去。

不过,对于购房者来说,却是好事一桩,创造了不错的上车机会,尤其是手头拮据的刚需族。 

03、把握好尺子,适机捡漏!

1、看"地",也就是参考地价。

贴着地价卖,开发商肯定不赚钱。不过,虽然高价地已经"贴地飞行",但对于刚需来说,仍然是个高点。

就拿万科翡翠大道举例子,虽然相比地价来说,已经很便宜了,但对于周边房价,它还是一个"捧角",意义大于成交。

当然也不是说不能碰,要根据自己的经济实力,适机捡漏,把握上车机会。建议首选大品牌开发商,以避免交房时质量也"打折扣"。

而经济能力欠佳的朋友,要参考的是周边的地价,优选低于面粉价的面包,俗话说,靠着大树好乘凉。

另外,"三价联控盘"也可以考虑,弊端是交房晚,着急入住的还是绕行吧。 

2、看"房",主要参考周边二手房。

标准就是一二手房倒挂。倒挂越严重,越值得入手。

注意,这里说的二手房是同一小区或同板块五年内次新房。如果新房售价仅为周边二手房的80%,或者更低,就别犹豫,买了准没有错。

近期好几个项目都有"惊喜价",比如已经开盘的仁恒公园世纪,最开始的放风价是4万5,而实际开盘价仅为39500元/平米,这也相当于"变相降价"了。

而天房领世郡之前放风价29000-32000元/平米,现在释放的价格信息也降低了,仅为25000-27000元/平米。另外,首创天阅海河据说开盘价也会比放风价低很多很多......

一般来说,放风价是开发商的心理预期,而实际开盘价是房管局给的上限,也可以说,限价即等同于福利,相当于每平米"优惠"好几千呐。

最后给大家提个醒,上半年GDP成绩单出来了,天津不仅总量排名下滑了一位,增速还沦落到垫底,经济的阴霾挥之不散,总得想办法吧。

所以还在观望中的刚需,用不着迷茫,遇到"合适"的就出手;而改需客群也可以停下脚步多看看,比如市区限价盘,就是机会。返回天津365淘房>> 

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