天津楼市剧烈分化:有开盘售罄的,也有只卖一套的……

来源:365淘房 2018-07-30 08:31

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众所周知,天津房价备案查询关闭了,连成交数据也不公开了,BC君很是无奈!!!此时无声胜有声!

要想了解真实楼市行情,只看每个月的统计局数据是不行的,既滞后又失真,所以只能通过楼盘的销售状况来判断。

从最新的销售情况来看,板块、项目的分化特别明显,有人喜有人忧!

华明镇华润橡树湾,7月21日加推4栋小高层,共448套房源,均价13000元/㎡,当天卖了407套,去化91%。

超过9成就很OK了,最近华明几个项目卖的都相当不错。

原因无他,整个东部片区只有这一个板块在10000-15000之间,这个区间是目前最主流的需求。而且,这个板块还有一二手倒挂,新房好卖!

响螺湾碧桂园天誉,7月20日加推4栋高层,共414套房源,15000元/㎡,绑一个10万的车位,依然全部售罄。

同板块的合景誉峰放风价3万是原因之一,主要还是中央商务区板块开始起势,大公建打造的城市界面很撩人,于家堡规划已经大调整,城市界面+政府导向+自然资源,改善板块的前提条件都具备了,将来潜力不小。

团泊东区的融信西海岸,7月21日开盘2栋高层和3栋洋房,高层9500元/㎡,洋房11500元/㎡,共306套房源。

开盘当天只卖了28套,还不到一成,这个成交量着实有点惨,更惨的是,融信这块地是以自持2万平米,楼面价8千多拍得的——赔本都不赚吆喝!

BC君一直不看好团泊东板块,距离市中心30公里确实有点远了,而且它完全没有地缘需求,全部靠市区外溢。

十年前私家车少快速路少地铁少,当年觉得远的地方现在都不远了,现在还觉得远就是真的远,除非交通工具来一次提速,比如自动驾驶汽车或个人飞行器什么的,10年之内够呛能实现吧?可如果还需要10年后才能起来的区域,到时候城镇化可能也结束了。

团泊东如果当第二居所无所谓,如果是刚需,再没有私家车,那每天的通勤就会相当痛苦,天嘉湖板块有前车之鉴。

如果是投资,单价万元以下是目前天津24k纯刚需的需求,这个价位的房子完全跟收入挂钩,你很难想象天津工薪阶层的工资会大幅增长。

团泊西会好很多,远郊板块,交通永远是第一的,同样到南开区,西区比东区要少10公里。而且团泊西有很多大公建(体育场、大学),公共交通建设会比纯居住区有优势,很多环外的纯居住区都有同一个感受,总感觉地铁在绕着走。

海教园仁恒海和院7月21日开盘4栋小高层,共140套房源,均价2万,开盘当天卖了95套,过了及格线。

海教园板块目前有两个三价联控盘(景瑞和雅居乐),未来两年的房价涨不了,如果成交量跟不上的话,最有可能打价格战的就是天悦风华,它地价太有优势了,拿地价才4千多。

开发区天保天成铂悦,7月21日开盘2栋高层、4栋洋房,1栋联排别墅,共226套房。高层均价23000元/㎡,洋房均价31000元/㎡,联排均价35000元/㎡。

开盘当天卖了180多套,整体去化80%。成绩可以,尤其是洋房,总共推出52套,卖了44套,要知道可都是178平米的大户型。

开发区的一二手房倒挂比较明显,能达到5000块钱,而且开发区没有三价联控地,将入市的中海津门大院是高价地(楼面价2万9),要按成本定价法,要被动涨价!所以,目前在售的新房还是不用愁的。

河北区天房北宁公元8月初要开两栋楼,160多套房,88平米的两室和106平米的三室。

项目很低调,也没用分销渠道,已经排了200多张卡,主要还是赢在了价格上,均价2万9,便宜的2万8,250万的门槛已经算市区最低了,甚至还有几套71平米的,总价才200万左右!

现在市区3万以内的新房只剩这个项目和路劲太阳城了,而路劲太阳城已经没有小户型了。这个项目就是典型的上车盘,还要啥自行车!

河西天房美棠的尾房,最低一套单价还不到3万1(精装现房)。

天房意境也在全力清尾房,均价1万7左右,所有房源全部打折。

天房领世郡之前的放风价是29000-32000,目前已经改成25000-27000。按照现阶段的惯例,实际开盘价肯定还要低于放风价……

最近,天房系的项目大都在以价换量,或许是跟债务有关系,不管咋样,对买房人绝对是件好事情。

当下天津多数热销盘都是限价比较狠的,没有价格优势的楼盘卖的很差(听说某高价地项目首次认购只卖了1套,还是内部员工,最后还退了)。

而限价盘的热销并不能代表楼市温度,还是要看二手房市场,新房价格有红线,但是二手房就不存在了。

二手房“快涨慢回”的特性在天津这一轮小行情中表现很突出,5月16号出台落户新政之后,楼市过了半个月快活日子,成交量暴增,二手房价格普涨,有些板块的价格涨了15%。

涨完价之后,大家都在翘首以盼的“新天津人”却迟迟不来,最新的官方数据显示,天津两个月实际落户只有2.6万人左右,实际调档的人还不到8千人,大幅低于原来30万人的预期。

PS:按照BC君对政策的理解,如果只是这个抢人成绩,天津在三季度末会对补丁做出调整。

所以,目前二手房市场量价又开始背离,成交量大幅下挫,链家的成交数据显示,6月份的成交量降了40%,7月份还在继续下跌,但挂牌价还是很坚挺。

房价就是这样,涨起来特别快,降起来特别慢,量在价先,成交量低迷3个月以上房价才会有变化。

面对天津目前这种分化的行情,买房人该作何选择?在这里,BC君要给出几点建议。

1、首先,楼市就是政策市,不仅要听其言,还要观其行。现在政府的调控力度和执行力度还是很严格的,只要调控不放松,就不要指望房价暴涨。

2、虽然新房都有限价红线,但开发商也有对策。首先,绑装修、绑车位比较普遍,按规定是不允许,但现在没人管了,像滨海万达广场绑的车位都40万了,也没事,买房人举报也没用。

其次,很多楼盘规划搞高低配(高层搭配洋房、别墅),价格差距拉得特别大,高层价格紧贴成本甚至赔钱,主要靠洋房和别墅赚钱,所以小区的建筑密度高,很少有中央景观,小区的优质资源都配给了洋房别墅,高层必然要做出牺牲。现在买房,不懂点专业是不行的。

3、现在这个时候,在天津千万不要有短炒的心理。要有长期投资的心态,周期至少要5年以上。

4、2018是一个转折点。政府要提高房子的公共物品属性,最近的天津“自持住房”管理新规已经有苗头了。欧神前段时间在天津做了一场讲座,他判断政府的这次房改会持续到2030年。

现在天津的房贷审批越来越严了,房抵贷同样也特别严厉,都要求有经营一年以上的营业执照,原来还能虚拟个装修、红木家具,现在都不行了。

在这样的大环境下,投资房产可不能随随便便了。

眼下,天津不少板块和楼盘的投资属性已经弱化,比如有三价联控地的板块,未来2年的房价就已经锁定了。

在目前限价的行情下,如果有板块的二手房不倒挂,还长期卖不动,那新房买了还能出得了手?

投资的话,要重点关注一二手倒挂,并且二手房还有成交的板块。Ps:倒挂指的是次新房,十年以上房龄的不算。

对于刚需来说,三价联控盘价格是不涨了,可参照的价格也是现在的市场价,开发商现在才刚拿地,交房早了也得2021年年底见了,没必要非等不可,早买早住早享受!返回天津365淘房>>

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