天津,刚需盘投资价值越来越小!

来源:365淘房 2018-07-15 20:06

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

BC君计划下周去趟南京,要呆个几天,就提前对南京楼市做了个功课。发现南京的市场对天津还真有一些现实参考意义。

特别有意思,南京是一个有“业主指导价”的城市。

最近,业主集体操盘房价已经成了一股浪潮,风靡南京。政府硬压下去的房价,都被业主们找补回来了。从今年4月底开始,至今不到3个月时间,南京已经有10个小区业主联合涨价。

买房之前抱怨房价太高,买完之后又嫌房价低了,画风转换实在太快了!

社会土壤如此,政府限价就成了尴尬的存在,相当于人为制造了一个套利空间,所以南京的新房还在“抢”,超过一半的项目都需要政府摇号,在南京有个名词叫“傻瓜式买房”,在河西和江北,只要有开盘,闭着眼买都行。

BC君很羡慕南京的楼市媒体,只推一些房源信息,点击量就超高。

天津虽然没有明面上的“业主指导价”,但实际上业主挂牌价格都是摽着小区曾经的最高价,谁也不想比别人卖得便宜。

南京抢房的背后是一二手倒挂已经成为常态,在买房人眼中,倒挂越严重的区域,越值得才下手,有的楼盘一二手房价格差价能破万元。

核心看点来了,这个价差只是纸面上的,绝大部分二手房都是"有价无市",拿南京最热门的板块河西举例,最热门的小区每个月只能成交三四套,其他小区每个月只能成交个一两套,这个情况从去年下半年至今一直就没怎么变过。

“卖房难”是南京一二手倒挂严重区域的二手房市场的表现……

数据最能体现,上半年南京二手房成交了35763套,环比下跌14.7%,同比也明显下降,跌幅达28.2%,成交量达近3年最低值。挂牌均价方面,上半年南京二手房挂牌均价一直呈小幅上涨的态势,年后涨幅明显,截至6月,南京二手房挂牌均价达28596元/㎡,也达到了历史最高值

一个是最低值、一个是最高值!量价背离相当严重。

可就是这种纸面上的倒挂,依然让买房人如痴如狂!

回到天津。

天津6月份开盘售罄的楼盘,多少都有点一二手倒挂。(ps:这里的二手指的是次新房)

最典型的案例就是崇德园,242套房子,总价都是800多万起,依然开盘售罄,一二手倒挂是原因之一。项目对标的二手房是鲁能公馆,挂牌价基本都在6-7万,最高的都到了7万4,因为挂牌价太高,链家、中原都没有上线,只有我爱我家有。

鲁能公馆算下来均价在6万7左右,而崇德园洋房叠拼均价是5万7,虽然鲁能公馆还没有成交案例,可依然挡不住买房人的心里预判。

按照天津的限价规则,市区下半年要新开的项目,多数都会出现倒挂。

像仁恒公园世纪,之前一直放风4万5(精装),今天开盘价基本都在4万以下(官方消息卖了9个亿),而全运村的二手房高层挂牌价在38000-42000之间。

马上快开盘的天阅海河项目,放风价也是精装4万5,按照河北区的限价标准,高层毛坯只能批到3万3,加上装修,也应该不会超过4万。而项目旁边的二手房,首创大河宸章毛坯挂牌价3万8左右;仁恒河滨花园挂牌价在44000-57000之间。

……

买房人要重点关注今年新开的市区项目,只要开出来价格都会有惊喜,最关键这些都是改善盘。

从天津的“三价联控”趋势来看,刚需盘投资价值越来越小,为什么这么说?

三价联控从去年11月份实施以来,出让的地块都带着指导价,这些地块以刚需为主,今年底就会陆续上市,未来两年的房价都定死了,像津涞公路沿线已出让6块三价联控地,高层指导价1万5,不用想,这些盘估计都要加装修,按最低3000元标准计算,卖到1万8也比周边二手房便宜(五矿榕园高层2万2),刚需们可以淡定了。

估计看官们该说了,这有一二手倒挂啊,完全可以投资呀?需要明确一点,这个板块又计划要卖8宗地,只要三价联控政策不取消,供应会源源不断。

天津已经出台文件,要在三年内取缔环城116工业园区,这些多数都会变成居住用地,无疑都会是刚需盘——供应量巨大!

而改善盘集中在市区,三价联控以来,市区只卖了三块地,分别是平安双环路地块、西派国印和天保天拖地块,土地供应极少,像河西区已经三年没卖过地了,而市区地王们成本都忒高,即使按成本定价法也赔钱,都在用时间换空间,未来市区的供应主要靠二手房,而次新房业主也都盯着地王,挂牌价都相当高。

所以,市区下半年开出来的新盘,一二手倒挂会越来越明显,这就跟南京一样,越是改善盘越抢,杭州、上海“抢房”更多的也是抢改善盘。

如此这般!点赞是一种美德。返回天津365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

更多
  • 天津房价最新格局……

  • 天津会不会出台限售?

  • 这两大消息传来,房价是涨还是跌?

  • 天津“最新最全版”人才落户政策