落户政策刺激失效?揭秘天津楼市“怪现象”的内幕!

来源:天津365淘房 2018-07-12 18:29

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这两天,上海的大V卢俊写了一篇文章《上海楼市的艰难,远超出我的想象》,很快刷屏,成为一篇10万+爆款。

文章讲了卢俊自己在上海置换一套房子的经历。

他买房时,在自己已经可接受的价格基础上,又尝试着压价40万,没想到房东很快接受。

而等到他再去卖房时,按照市场价挂牌两个月,基本无人问津。“市场就像真空了”

这时卢俊详细了解才发现,上海二手房成交冰冻了,二手房降价,市场需求似乎被抽干,很多房产拥有者变成了纸上富贵。如果要置换,周期短则半年,拉长到一年也什么意外。

而新房市场,虽然新闻聚焦的是,限价严厉的个别热盘被哄抢,但同时还有大量的新房开始疯狂出盘,然而蓄客效果没有想象中的好。

上海整个市场的预期发生了转向:客户愿意等,客户也真的觉得房价不会很快涨。

最终,卢俊降价30万出掉了自己的房子,比预期还低。

卢俊对未来的判断是:现在很难,下半年预期会更难,明年或许比今年下半年还要难。

有很多朋友私下发给小编这篇文章,问小编怎么看,天津会不会出现这种现象?

 讲真,卢俊在上海遇到的情况跟天津目前的市场有点相似,同样都是二手房“冷”!

天津的二手房市场目前又陷入了“难”的困局,下半年会不会更难?

1

天津二手房有点“冷” 

天津二手房自落户新政后就火了10来天。从成交量就能看出,仅在落户新政公布后的第一个周末迎来了峰点。

之后就没有之后了,一路走低,不见起色。因为价格一直上涨,所以“有价无市”。

虽然成交量冷下来了,可业主们调价的脚步并没有停止,价格是越挂越高,今天你挂3万6,明天我就挂4万6……目前来看,二手房有些低迷,业主们预期较高。

就连这么重磅的政策都没能激起二手房市场的“繁荣”,细想起来,是不是有什么内在原因呢?

对,天津和上海一样,都在等新房!因为新房限价!

2

新盘如雨后春笋,爆棚!

最近几个月,入市的新盘突然多了起来,很多之前迟迟没能入市的楼盘,商量好了一般,齐齐开盘。

比如天地源熙樾台、融侨方圆、海河金茂府、荣盛锦绣学府、愉景城、华侨城万科翡翠嘉和、天房崇德园二期、惠灵顿海上花苑二期……

据统计,近2个月来共有将近70个项目或新开盘或加推。

2018下半年可能还有更多的楼盘有动作,仅纯新项目就有60余个之多。

比如市内六区的首创天阅海河、中冶德贤华府;津南区的雅居乐御宾府、景瑞翰邻;北辰的雍祥府、昆仑御;西青区的融侨阳光城皓玥;

东丽区的金融街碧桂园熙湖臺;塘沽湾的景瑞塘沽湾壹号、华远栖塘;临港的碧桂园领港府、和昌府、红星御景半岛……很多是都备受关注的热盘。

市场真的像表面那么火吗?已经开盘或加推的项目能有多少是开盘售罄的?但即使是这样,各项目还是在疯狂“出货”。

不免让人觉得,开发商此时似乎多了一些紧迫感,除了落户效应外,一定还有什么别的原因造成了他们的“不安”!

3

“三价联控盘”要来了!

对,“三价联控盘”要来了,这是一个强大的信号,背后的逻辑也是暗藏玄机的,对于天津楼市未来一年的格局,或将引起由量到质的变化。

具体来说,“三价联控盘”会引发有关未来买房的几个问题。

刚需买房,是现在?还是再等等?

01

“三价联控盘”最大的特点就是地价低。如果以时间点来划分,那么从2017年10月之后出让的地块均已执行“三价联控”,未来都应是“三价联控盘”。根据统计来看,天津市内六区、环城四区、静海团泊这几个区域内,目前仅有30宗地块。

 

作为刚需购房者,是应该现在赶紧“上车”呢?还是应该等一等未来的“三价联控盘”?

比如西青区,目前金地艺墅家的楼面价12000元/平米,还有一部分高层自持,即将开盘。

而最近万科和金地又分别在精武镇拿下了2块楼面价刚过万元的地块,那是应该买金地艺墅家?还是应该等后面的两个新项目呢?

团泊西也同样,目前愉景城、中昂安纳西小镇均价15000元/平米左右,而碧桂园和中骏在团泊西拿地楼面价仅约6000元/平米,要不要等?如果等的话,政策会不会有什么变化?

此外,“三价联控”政策执行后,还引出另外一个问题:地价低了,地王们该怎么办?出路在哪里?

哪些板块应现在入手?哪些板块可以等?

02

“三价联控”政策执行不过半年多,目前来看并不是所有的板块都会有“三价联动盘”。

比如张家窝板块,现在还有大量房源的新房项目仅剩融侨方圆和即将入市的融侨阳光城皓玥,这两个项目产品差不多,价格也类似,当初拿地楼面价均在16000-18000元/平米。

目前融侨方圆均价24000元/平米,虽说这个价格开发商可能都要吐血了,但毕竟张家窝曾经2万的均价买不到了,因为目前来看这里没有“三价联控盘”,那以后有没有呢?要不要等一等?

这就要看规划,张家窝目前的核心居住区已基本饱和,根据政府规划,南站西北方向的农用土地已经批准转为建设用地,未来将作为居住用地出让。

因此,很大可能张家窝很快就会出现“三价联控盘”。

那么,天津其他的热点板块规划是怎样的呢?北辰铁东北路板块还有多少地块待出让?团泊西呢?海教园呢?有没有等的必要?

未来还有哪些板块具有投资价值?

03

很多群友都有个疑问,现在哪些板块还具有投资价值?

注意,是“投资”,这也就意味着房价需要有一定的上涨空间,这样在二手房市场才能价值最大化。

假设,我们在精武镇投资了一套“三价联控盘”,目前楼面价1万/平米出头,未来的高层指导价已定,均价约15000元/平米。

在“魅力西青-天津·西青区土地招商会”的推介会上,西青区表明未来将推出67宗各类建设用地,其中有8宗经营性用地位于精武镇津涞公路南侧板块。

也就是说这8宗地未来都将会是“三价联控盘”,价格也都会按照指导价15000元/平米来出售。

大量的低价房源会持续供应,那么,试问,我们入手的这套“三价联控盘”还会有市场吗?作为二手房会有人接盘吗?

问题又来了,在“三价联控”的环境下,投资应该选择什么类型的板块?

既然很多网友都十分关心最近天津楼市发生的变化,7月15日(周日)365淘房网“置业补习班”将继续开讲!

365淘房&《天津购房指南》主编徐志平会为大家详细解读《天津“三价联控”的威力,房价已无悬念!》。

徐志平,12年房产媒体从业经验,天津经济广播《安居置业》栏目客座嘉宾,对天津市场和政策长期跟踪研究。 

本期“置业补习班”中,徐主编将对天津楼市未来的走势进行推演。

 

● “三价联控盘”背后究竟有什么强大的逻辑?

● 天津楼市下半年会出现“艰难远超乎想象”的局面吗?

● 现在还能买房吗?天津楼市周期处于什么阶段?

● 买哪里的房子好?接下来天津各个区域,哪些楼盘值得高度关注?

● 天津大规模取缔工业园区的政策目的?

● 地价便宜了,地王的出路在哪里?

● 楼市三大终极问题:该不该买?何时买?买哪里?

针对这些问题,徐主编将会为大家分享置业干货。

时间:7月15日(13:30-15:30)

地点:南开区红旗路辅路与楚雄道交口(喜马拉雅优檀书院)返回天津365淘房>>

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