真相!天津二手房价距历史最高位还差多少?这些板块已反

来源:天津365淘房 2018-07-11 08:55

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2016年天津的二手房市场就像一只凶猛的熊猫,价格不断的被拉升,直到2017年3月出台“331新政”,价格上涨的脚步才算是停止。

2017年下半年二手房经历了长达半年的“冰封期”,成交量腰斩,整体价格跌了约15-20%。

因此,2017年的3、4月是天津二手房价格的历史最高点。

365数据调查组统计,天津二手房价格在2017年12月“见底”达到了最低点,从2018年1月开始“回正”,之后这半年来一路上涨。

在春节后的3月涨幅最高,4月涨幅缩小开始“横盘”,5、6月由于落户政策的刺激效应,横盘期被打破,价格继续上涨。

 

01

二手房价回到历史最高位了吗?

2018上半年,二手房价格每月都有不同程度的涨幅,那么,现在的价格有没有回到历史最高位?与最高点还差多少?

为此,365数据调查组统计了天津市内六区和环城四区共92个板块的2017年最高价、最低价、6月参考均价。通过对比,我们来看看究竟有多少板块已回到二手房历史最高点。

 

02

速度!还差9.4%

总体来看,天津10个区域的价格与历史最高点还相差9.4%。

92个板块中,仅有4个板块回到并超过了价格的历史最高位分别为:和平区的南市、体育馆街、南开区的体育中心街、学府街。

其中体育馆街的价格已超过历史最高点11.1%。这个板块中二手房基本都对应天津实验小学,都是重点学区房。

而又都以小面积房源为主,因此二手房价格相当高,比如府上和平、忠厚里、尚友里等目前的价格已直逼10万元/平米。

尤其是在政策刺激下,天津学区房又迎来了“第二春”,价格反超历史最高点也是“势在必行”。

其余88个板块目前来看均没有达到历史最高点。

整体来看,这10个区域中,和平区与历史最高点最接近了,目前价格仅相差0.5%,大有超越之势。

其次是南开区,价格相差5.87%。河西区居然排到了河北区、河东区的后面,红桥区、津南区、北辰区、东丽区的价格与最高点还相差10-15%。

环城四区除了西青区外,还有一定量的低价新房,在限价政策下,这些区域的二手房不会“大热”。

 

03

 哪些板块将要反超历史最高点? 

目前来看,二手房价格与历史最高点相差4%以下的有13个板块,大部分都位于市内六区,环城四区仅有东丽区的万新街、西青区的杨柳青、津南区的咸水沽这3个板块。

其中和平区的劝业场板块与最高点差价仅0.27%,按照天津二手房目前的价格趋势,这十几个板块会在未来1-2个月内反超历史价格最高位。

 

04

 哪些板块距历史最高点还较远? 

二手房价格与历史最高点相差14%以上的板块有19个,相反,这些板块大多集中在环城四区,市内六区的板块仅有2个,河西区的柳林街、红桥区的大胡同板块。

其中,东丽区的华明镇和空港经济区板块距离历史最高价相差最多,分别为27.26%和24.22%。

2017年这两个板块二手房价格之所以高与空港“金隅三地块”不无关系,楼面价3万+/平米的高价让周边的二手房“一夜暴涨”,但毕竟没有价值支撑点,因此当下半年楼市下行期时,这样的板块会跌的很深。

 

05

 哪些板块房价比最低点还低? 

由于天津二手房在2017年12月见底,从1月开始回正,因此我们去年12月的价格定为近一年来的最低价。

那么,目前的二手房价格是否都超越了最低价呢?有没有比最低点还低的呢?

二手房价格经过半年的上涨,目前比2017年12月最低价还低的板块仅有4个,分别为河北区的光复道、北辰区的天穆镇、双口镇、津南区的北闸口。

这几个板块在二手房上行期价格也没有涨起来,仍然处于低位。河北区光复道这个板块虽然没有超过最低价,但与最高价相差也不多,可以说价格没有大起大落,一直相对平稳。

 

06

 哪些板块这半年来涨价最凶猛? 

这半年来二手房涨幅最高的是南开区的体育中心街板块,高达41.63%;其次是和平区的体育馆街和南市板块。

在92个板块中,价格上涨超过18%的有14个板块主要集中在和平区、南开区、河东区、河北区这4个市内区域内。津南区的小站、东丽区的万新街涨幅也不小。

 

07

 哪些板块半年来涨幅较小? 

2018上半年,二手房的确都在涨,但也有一些板块“没怎么涨”。半年来涨幅低于7%的板块有19个,其中东丽区的东丽湖板块涨幅仅有0.37%,与价格最低点相比几乎没有变化,北辰区的果园新村也同样,涨幅还不足1%。

这些涨幅比较小的板块分三种情况。

 第一种情况:本身板块价格已经很高了,比如马场街已接近4万元/平米,劝业场已接近6万元/平米,价格几乎要触天花板了,上涨空间不足。

再加上今年上半年尤其是落户政策实施后,低总价房源是最抢手的,因此这样的高价板块基本没有上涨动力。

 第二种情况:板块本身比较“冷”,比如华明镇、东丽湖、双街、军粮城等,基本都是低价板块,板块自身发展不被看好,购房者“买账”的少,而且有的板块本身就存有大量新房,二手房自然“不受待见”。

 第三种情况是目前可以入手的板块。比如果园新村、建昌道、向阳路、集贤里等板块,这些板块本身的生活配套、氛围等尚且可以,但是目前价格暂时还没有涨起来。

在二手房每一轮的上涨和下跌中,总会出现一些“板块轮动”,不可能所有板块都齐刷刷的同时涨或跌,总会分出先后,而这些板块就是目前我们能找到的价值洼地。

 

08

 最后说几点 

1、整体来看,天津10区价格基本都没有超过去年的最高位。按照今年上半年平均每月涨2%的趋势来看,再考虑到落户政策的辐射效应,预计3-4个月后,天津二手房或将回到历史最高位。

2、市内六区黄金地段的二手房“既抗跌又耐涨”,楼市下行期时,它们跌幅最小;楼市上行期时,它们涨幅最大。而仅靠概念而没有价值支撑的板块“既不抗跌又不耐涨”。

3、天津即将出现“三价联控盘”,且政府开始整治工业园区,这对刚需购房者来说都是利好的,也就是说未来政府会把低价刚需盘价格“按的死死的”,而且供应量也会加大。

因此处于刚需板块内的二手房基本不会有太大的市场,热度也不会太高。从保值角度来看,首选改善板块内的二手房源。返回天津365淘房>>

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