滨海楼市:新房涨价21%、在售库存报警、二手房倒挂严重

来源:365淘房 2018-07-10 08:41

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2018年已过半,天津楼市这半年来交出了怎样的“成绩单”?而下半年楼市走势如何?最近我们分析了市内六区以及环城四区的楼市情况。

365置业交流群以及后台有很多网友留言表示希望能分析一下滨海新区的楼市现状。特此,今天我们为大家奉上滨海楼市这半年的情况以及下半年的走势

 

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新房市场:价格结构性上涨,供需紧张

2018年已过半,在“房住不炒”、新房限价等严格的调控政策下,从2017年7月到2018年6月这一年来,天津市整体新房价格年度涨幅为3%,基本保持平稳。

但是滨海新区这一年来有了较大的“自我突破”,年度涨幅达7%

具体来看2018上半年滨海新区的新房市场。

2018上半年,各项目的推盘节奏明显加快,新房供应面积同比上涨28%。受高价项目入市的影响,滨海新区住宅价格涨幅明显,均价14139元/平米,同比上涨21%,环比上涨8%。

成交面积却有所下降,上半年共成交119万平米,同比下降13%,环比下降17%。

2018上半年,滨海新区供销比为0.85,市场供应小于购房需求,供需再度失衡。从图表中可以看出,上半年滨海新区新房价格之所以上涨21%,主要来自中心商务区和开发区高价项目的成交。

上半年,远洋琨庭共成交667套房源,均价20950元/平米;万科滨海大都会共成交418套房源,均价23529元/平米;中国塘共成交119套,均价23515元/平米。这三个高价项目造成了滨海新区整体价格结构性的上涨

2018上半年,开发商供应积极,各板块均有新项目入市或即将入市。

比如生态城旅游区项目、塘沽湾项目、临港项目、商务区的万科后期大量储备地块,开发区远洋琨庭、观城、格林园、金地臻悦,边缘区域的绅湖公馆、金辉优步湖畔等,都在积极加推或待入市状态。

可以看出,核心板块的在售存量有限,旅游区、中心渔港、开发东区、北塘非常少,临港区为零,已处于“报警’状态

但是,已入市项目的未售量还是比较充足的,目前各项目入市意愿较强烈,预计未来新房供应会上升明显。

2018年上半年滨海新区新房销售排名情况来看,开发区的远洋琨庭销售667套排名第一;而万科滨海大都会成交均价最高,为23529元/平米。

 

2

各核心板块新房情况

具体来看滨海新区各核心板块的情况。

 

生态城:市场火热,逐步扩张

生态城板块新房项目很多,但是有房源在售的仅有6个项目,而其中还有4个是别墅项目。

板块改善属性明显,市场热度较高。未来发展将向北延伸,重点在于中部片区,2018下半年将有大部分项目集中入市

 

滨海旅游区:借势发展,价值显现

滨海旅游区板块目前已归入中新生态城板块内,板块内在售有鼓浪水镇、力高阳光海岸2个项目。其他3个项目预计后期会有加推。

滨海旅游区由于位于生态城内,借势发展,自身优势也逐渐显露。板块内土地储备充足,今年5月,北科泰达自持1.8万平米连拿旅游区内4宗地块,楼面价均约8100元/平米左右,未来将有大量项目入市。

 

开发区:区域标杆,价格领跑

远洋琨庭的入市为市场解渴,缓解板块零供应的尴尬,但售罄后板块内又处于新房空白状态,目前仅有贻成水木清华别墅项目在售。

板块内新房项目不少,未来天保铂悦、金地臻悦、中海津门大院等项目的入市还将为开发区市场掀起一波热潮。

 

中心商务区:城市核心,价值提升

中心商务区目前没有房源在售,但是板块认可度及市场热度较高,大牌及品质成为板块代言词,滨海万达广场、万科滨海大都会、碧桂园天誉、八方观园等项目下半年将陆续入市,未来板块价值将逐渐拔升,定位为品质改善板块。

 

塘沽湾:城中复刻,看向未来

塘沽湾作为塘沽的一个新兴板块,大批量土地供应引发房企关注,定位为刚需板块。中建城以及禹洲悦府作为“先头部队”塑造区域价值,带领区域成交,市场热度较高。

 

北塘:偃旗息鼓,静待产业

北塘板块基本开发殆尽,目前无房可售,市场关注较低,未来板块发展方向更主要在于产业,龙湖地块将成为未来的关注重点。

2017年5月,龙湖25.603亿拿下北塘地块,楼面价15190元/平米,土地面积比较大,约15万平米,包含十个地块。

 

临港:刚需板块,有待观察

临港板块目前仅有海泰海港花园在售,而碧桂园领港府、和昌府、红星紫御半岛这三个纯新项目即将首开,区域价格约11000元/平米,定位刚需板块,地缘性置业比较多,周边居住氛围欠缺,未来发展有待观察。

临港板块现状

滨海新区的新房市场热度不再“一枝独秀”,“遍地开花”将成为未来新格局。

 

3

政策影响:二手房倒挂愈演愈烈

滨海新区整体二手房价格倒挂,受落户新政的影响,倒挂现象愈演愈烈。

滨海新区上半年二手房市场成交量环比去年增长明显,价格受调控政策影响趋于稳定,滨海新区整体处于二手房倒挂现象。

2018年5月出台落户新政,对房产市场影响显著,原本一二手房价格差距已成逐渐缩小的趋势,市场也趋向理性发展,但受政策影响“开口”又开始逐渐增大,二手房价格超越新房,且趋势不见回落。

根据贝壳二手房指数来看,滨海新区二手房均价(绿线)在今年1-4月一直保持平稳,而从5月开始,均价小幅上扬,直到6月也没有回落趋势。

另一方面,滨海新区的挂牌均价在5月有小幅回落,这也是之前积压的卖方需求得到了释放,但是由于政策的刺激,在6月,挂牌价掉头上扬,说明在新房市场供应不足的情况下,二手房业主的预期较高。

从新增挂牌量来看,从今年2月开始挂牌量大幅增加,4月有小幅回落,但5、6月继续增加;同样,二手房带看量从2月开始便一路上涨,在5月迎来了峰值,但由于业主普遍涨价,因此在6月带看量有所回落。

中新生态城的新房紧缺已经持续很久了,是二手房倒挂比较严重的板块。首创康桥郡在6月成交的一套102平米房源,成交均价为26791元/平米,这个价格已经超过目前板块内在售的别墅价格。

宜禾红橡公园这套101平米的房源成交均价为22676元/平米,而去年年底的成交价仅为19000元/平米左右。此外,这一阶段成交周期都比较短。

 

4

土地市场:高价地块遇冷 楼面价万元以下

通过2018上半年天津全市停牌、流拍地块明细可以看出,高起拍价与捆绑条件成为土地出让常态,房企在津拿地偏向精准化。

高溢价地块大幅缩水,底价成交、近乎底价等字眼开始频繁出现在土地成交信息中,达到最高限价的宗地只有寥寥几个。

流拍地块更为普遍,尤其是一些核心区高地价、新版块、商服地块、高比例配置地块,受冷遇的几率变高,开发商拿地更多考虑到回流周期,资金压力和运营成本。

滨海新区宅地楼面价跳水。 2018上年年滨海新区土地成交楼面价为4762元/平米,同比下降了67%,环比下降了41%

高价地块遇冷,如生态城的一宗转让地块,起拍楼面价已超过周边新房均价约1000元/平米,以流拍告终;同样,开发区一宗地块起拍楼面价为20012元/平米,而周边新房均价为21217元/平米,基本持平,该地块未拍已停牌。

上半年,开发商在滨海新区拿地热情下降,万元以上高溢价抢地局面未曾出现。截止到目前,成交楼面价最高为北科泰达摘得的旅游区4宗地块,约8100元/平米,但这四宗地块均含有自持面积,共计1.8万平米。

 

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滨海楼市下半年什么走势?

政策方面:调控持续,政策加码

上半年调控环境延续不变,国家层面强制干预表明政府决心;预计下半年调控政策不会放开,政策或会加码。

土地:集中供应,以价换量

上半年土地出让高楼面价、多捆绑让开发商拿地谨慎;预计下半年天津宅地将开启集中供应模式,并以价换量确保成交。

新房:改善趋紧,格局洗牌

滨海新区上半年因大量高价项目入市抢占大部分改善客群,同时大量新盘等待入市,预计下半年改善项目去化将面临困难,市场估计重新洗牌。

二手房:价格坚挺,倒挂持续

人才新政导致二手房成交量上涨,下半年新房市场项目入市影响二手房成交量,但二手房价格将坚挺,倒挂持续。返回天津365淘房>>

数据来源:凯成地产《2018上半年滨海房地产市场报告》

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