后浪推前浪!今年的“新地“正在迅速超车

来源:365淘房 2018-07-07 23:39

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俗话说,先有米,后有饭。没有了米,巧妇都束手无策。

而对于房地产市场来说,地就是米,房子就是饭。这也是为什么一有地块出让,开发商、媒体、购房者都齐刷刷关注的原因。

更重要的是,从土拍市场可以管窥出楼市未来走向,直接影响到你的买房和房子的升值。

如今2018年已经过半,天津土拍“上半程”也告一段落。对比去年,今年的土地市场又暴露出哪些新风向呢?

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加量不加价 地价更便宜了

据365淘房统计,2018年1月1日至6月30日,天津成功卖出了47宗宅地(含商住综合用地),比去年同期上涨47%;土地出让总面积约343万平米,比去年同期上涨47%;总成交金额超488亿元,比去年同期上涨16%。

也就是说,同样是上半年,今年的土地供应量比去年增加了近五成,但是价格方面的涨幅却并不是很大。

一方面,收紧调控的当下,政府在有意增加土地供应,从供应端入手严格进行管控。

市国土资源和房屋管理局公布的数据是,今年天津计划供应850万平米住宅用地(出让800万平米、划拨50万平米)。较2017年增加150万平米,同比增长17.6%。

尤其是住房库存紧张的地区,明确要求要加大、加快土地供应。

根据今年供地计划披露,今年天津中心城区计划供应28宗地块,这对于缺粮的区域来说无疑是“甘露”。不过上半年仅成功卖出了9宗,远远没有达标。

市国土房管部门表示,下半年,将继续加快推进各区实施土地供应计划,完成全年供地目标,切实增加住宅用地供应,确保商品住房充足的供应。

这也就意味着,剩下的19宗地块将集中于下半年出让,包括南开3宗、河西5宗、河东3宗、红桥2宗、西青2宗、北辰1宗、东丽3宗共计279万平米。

看来,下半年的土地市场会更加热闹。

另一方面,为实现精准调控,天津已执行“三价联控”,通过严格控制住宅用地出让价格,以土地价格稳控新房价格,进而引导二手房价格保持平稳。

与以往限购、限购政策最大的不同是,“三价联控”并非针对购房者,反而对于购房者来说,是一大利好。

它从土地供应价格入手,通过竞棚改、竞自持等方式,严防新地王出现,以实现控制房价的目的。

数据也证明,在政府严防死守下,今年成交的地块,除了有点特殊的王顶堤故里地块外,其他地块均没有打破历史记录。相比前两年,地价确实便宜了 

在上半年成交的47宗宅地中,成交楼面价过2万的仅有3宗,即小产权转正的王顶堤故里两宗地块和天保27亿元拿下的天拖二期地块,成交楼面价分别为33742、32007、26087元/平米。

绝大部分成交楼面价都在万元以下,占比高达66%楼面价在1-2万之间的有13宗,占比约6%。

作为环城老大哥的西青区,今年上半年卖了8宗地,除了王顶堤故里地块外,其他6宗楼面价均在万元左右,相比之前地价有所回落。(目前在售的万科翡翠大道仅楼面价就2万多。)

北辰区的地价也没有超过去年,更甚者,绿地大张庄地块成交楼面价才2774元/平米。

再者,开发商拿地越来越理性了。

高溢价地块大幅缩水。从今年成交地块的情况来看,29宗地块为底价成交,占比约62%

底价、近底价等字眼频频出现,而能达到最高限价的寥寥无几。连市区今年推出的首宗地块天拖二期地块也是以这样的结局草草收场。

同时,触发“竞自持”的情况减少了上半年仅有10宗宅地为竞自持成交,最高自持占比仅为30%。

不仅如此,上半年停牌、流拍的现象增多了,主要集中于远郊。据统计,今年上半年已经12宗地块停牌、4宗地块流拍。

相比前两年,高溢价地频出,各大开发商争相抢地,哪怕是熔断、竞自持也难挡那份火辣辣的热情,如今的土拍明显理性多了。

尤其是一些核心区高价地、新板块、高比例配置地块等,受冷遇的几率变高了,开发商算盘打得更精了,拿地会更多考虑到回流周期、资金压力和运营成本。

2

环城挑大梁 5大板块重点关注

从区域上来看,上半年土地市场延续了非核心区供地策略,环城和远郊成为成交主力成交宗数分别为19宗、17宗,其次是滨海,成交了10宗地块,市区最少,以1宗垫底。

市内六区前年上半年卖出了6宗宅地,去年上半年卖了2宗,而今年仅成交了1宗,即南开天拖二期地块,被天保以底价27亿元斩获,这也是天保首次在天津市区拿地。

环城是热点,不仅承接了大量刚需刚改外溢人群,也是开发商的必争之战。比如龙洲道189号地块10家房企参与竞拍,龙洲道188号地块12家房企参与,海教园13、14号地块分别有15、16家房企参与竞拍……

从成交数量上来看,西青8宗、北辰5宗、东丽3宗、津南(含海教园)3宗,重点关注西青津涞公路沿线以及北辰大运河、铁东北路板块,未来会有一波热潮。

其次卖地最多的为远郊,共计成交了17宗地块,主要集中于静海和宝坻,不过宝坻大多为还迁房地块,静海则可以多多关注,尤其是当下比较热的团泊湖板块。

滨海新区上半年一共成交了10宗地块,塘沽湾、胡家园、生态城、汉沽都有地块出让,尤其是生态城挑起了供地的“大梁”,所以可以预见,生态城板块的热度还会延续。

3

大提速!12宗地已有动作

除了以上介绍的之外,今年新出让的地块还有一个特点——入市节奏很快

据365淘房获悉,今年上半年成交的这47宗地块中,已经有12宗地块有“动作”

天房以总价29.5亿摘得的龙洲道188号地块外展已经开放,项目由金茂、招商、首创、仁恒等房企共同建造,定位高端,共25栋住宅、1450套房源,产品规划为洋房+少量高层,户均面积约110平米。

与之相邻的龙洲道189号地块规划也已经出炉。项目共规划了35栋住宅楼,其中别墅8栋,6层或7层到顶洋房13栋,18-32层到顶高层14栋,共计2169套房源。

海教园今年出让的两宗地块案名已定,雅居乐海教园13号地案名为雅居乐御宾府,项目规划为7层电梯洋房,容积率仅有1.5,目前城市外展厅已经开放。

景瑞海教园14号地案名为景瑞翰邻,项目主打学院派定制洋房社区,目前项目月坛外展已经开放。

万富通37.4亿拿下的侯台地块案名定为万科西华府,项目主推高层建筑面积约89、109平米,洋房建筑面积约125、150平米。售楼处预计7月底亮相。

“洗白”后的王顶堤故里两地块已经开盘,项目主推高层66平米、80平米和90平米户型,均价38000元/平米。

景瑞、天地源于1月31日拿下的塘沽湾两地块也有动静,景瑞塘沽湾地块案名定为景瑞塘沽湾壹号,规划洋房社区,项目主打90-130平米洋房产品,开盘时间还不确定。

天地源塘沽湾17号地规划已出,整体共10栋住宅楼,为“高层+小高层+洋房”组合。

星河龙门东道地块目前正在大肆“招兵买马”,项目预计10月份开盘。

华远咸水沽地块规划已出,共31栋住宅、1868套房源。据悉该项目为华远和景瑞合作开发。

绿地大张庄地块规划也已于6月1日出炉,项目为纯洋房社区,规划建有21栋8-11层到顶的洋房,共计984套房源,户均面积约112平米。

今年地块入市的节奏比去年快了很多。比如去年3月出让的中粮高峰路地块、华润朝阳路地块等今年刚有动作。

而2016年的那批地王更悲催,开盘吧就是“赔本赚吆喝”,不开吧也是有财务成本的。比如金地双峰道地块、正荣制本厂地块、天津天成、天房大沽北路地块等还挺着呢。

今年则不一样,地块的“行动力”明显大提速,究其原因还是因为——地价便宜了。

地价便宜了,开发商就有了有利可图的空间,不会像高价地一样“热衷”于与房管局博弈。相应的入市节奏也会加快,有些下半年或明年初就能开盘,慢的话明年年中也差不多会入市。

而一旦这些地块入市,对已经开盘的高价地则会形成不小的冲击一方面会“分流”部分购房客群,另一方面,这些地块的价格更有优势。

不过,这对于买房人来说是好事,供应多了,选择也多了,再加上“新房限价”这一利好,少了“一犹豫房价会上涨”的顾虑,可以慢慢挑、细细选。

据统计,下半年,天津市预计将有 1000万平米以上新建商品住房陆续上市。

但需要注意的是,“海河英才”是楼市最大的不确定因素,如果落户人多了且大批涌入楼市的话,会加剧买房人与买房人之间的竞争,到时候“限价”房也不是想买就能买到的了。返回天津365淘房>>

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