限价1万5!西青最便宜的板块要来了

来源:365淘房 2018-07-04 19:41

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今天我们来聊一聊精武镇,不,准确地说,应该是津涞公路沿线区域即精武镇和李七庄部分区域,又称南奥体板块

 

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说起西青楼市,最出名的有三镇——中北镇、张家窝和精武镇

中北镇楼市起步最早,随后是张家窝,一个凭借地铁和商业兑现,一个是搭上了南站轨道交通的快车道,且发展速度飞快,甚至有点撵上中北镇的势头了。

相比之下,精武镇楼市发展要晚了十来年,崛起的无二法宝就是——卖地,卖地,和卖地!

虽然之前也开发了一些项目,比如小镇西西里、恒益隆庭,但都是小开发商建设,没有形成板块效应。

而且当时受交通因素的掣肘,精武镇并不在人们心理半径之内,以致于这些项目只能依靠于本地人消化,卖了很多年。

2015年才是精武镇崛起的元年,接连有多宗地块成交,一下子把这个默默无闻的“边缘区域”推到了购房者视野中。

旭辉是区域进驻的第一个大品牌开发商。2015年3月12日,旭辉以底价6.721亿元摘得精武镇京华道以南地块,折合楼面价3223元/平米;

三个月后,中骏进津首子也落于此。7月1日,经过66轮激烈竞拍,中骏击败旭辉以6.02亿元总价拿下精武镇地块,楼面地价约合5123元,溢价率14.4%。

2016年,这些地块项目即旭辉燕南园、中骏柏景湾入市销售,带动着区域楼市红极一时,与此同时,南奥体的概念也由此打响。

然而,在中骏柏景湾、旭辉燕南园售罄之后,区域楼市进入了“断档”期,缺粮的尴尬境地难以维系之前的板块热度。

 

2

近来,津涞公路沿线又爆发了十足的“眼球效应”,先是金地“重仓”,于2017年一连入手了三宗地块,且均含有自持面积,最高自持面积达11万平米。

而进入2018年,金地继续扩大阵地,以底价7.65亿元摘得李七庄一宗宅地,楼面价10168元/平米。

与此同时,华侨城、万科也纷纷列阵于此,楼面价均在万元左右。

▲近两年津涞公路沿线成交宅地

这下子区域楼市又要热闹了!

仅一年左右时间,一共卖出了7宗宅地,仅住宅部分体量约达73万平米,假设按100平米计算的话,这就是7300套的住宅供应呐!

而去年西青区一年才卖了7013套,月均成交584套,可以预见,津涞公路沿线未来将成西青楼市的主力干将。

另外,值得一提的是,“2018魅力西青”土地招商推介会上透露,今年和明年精武镇和李七庄区域拟出让11宗地块,其中8宗宅地,2宗商服,1宗文化设施用地。

▲精武镇+李七庄招商地块

截至目前,4宗名花有主,另有2宗已经挂出,即精武镇津西青(挂)2018-07号、津西青(挂)2018-08号宗地。两宗地块最高限价即为起始价,不竞价直接竞报自持面积,挂牌起始总价19.1亿元,分别将于7月26日、27日下午摘牌。而另外5宗也正处于招商中。

这也意味着,区域内还将有一大波住宅供应正在路上。

多说一句,早在2015年精武镇就定了一个小目标:2018年前合计推出700万平方米土地。而实际上,精武镇这三年仅成交了5宗,远远没有达到预期。

不过,虽然计划没有兑现,但从另外一个角度来看,这也说明,精武镇很“有量”,这些供应都会在未来推向市场。

其实,近两年精武镇的萎靡,很大原因在于:一方面是开发商少,另一方面是比较分散。

如今,金地、万科、华侨城等开发商纷纷进驻,以及待出让的大规模地块,把购房者的目光又吸引了回来,且均聚焦于津涞公路沿线,这会形成合力,引发板块热效应。

 

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环城置业有三大要素——地铁、土著、园区。只要具备了这三个要素,那这个板块发展就不成问题,可以放心大胆买。

津涞公路沿线距离地铁3号线和5号线都有段距离,但区域内规划有地铁10号线和13号线,只是近两年没有戏,还需要多等几年。

不过,从位置上来说,津涞公路沿线距离市区很近,区位优势很明显,这也让该区域承接了不少南开、河西等市区刚需、刚改的外溢客群。

除了外溢人群外,区域内还有土著。而有土著,最基本的生活配套就解决了。注意,是最基本的生活配套,目前来看,津涞公路沿线缺少大型商业也是其制约发展的短板。

但是,该区域有一大公认的优势,产业园区和大学城。这既解决的是人口的问题,也提升了区域人文氛围和居住人群素质,能够推动区域房地产开发向前发展。

 

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与此同时,津涞公路沿线还有一大优势,那就是——低价

相比张家窝、中北镇等板块,津涞公路沿线的房价比较亲民,是西青区相对低价的区域。

中北镇房子,少且贵,华侨城万科翡翠嘉和售价3万3;另一个热门板块张家窝新房项目倒是不少,但价格大多在2万元以上。

津涞公路沿线前主要是以二手房为主,沿着津涞公路往西来看,天房美域兰庭25708元/平米、津涞花园23043元/平米、中盛里21539元/平米、松江城武台馨苑25395元/平米、宏城御溪园22484元/平米、五矿榕园23462元/平米、小镇西西里瑞安里18933元/平米……

▲津涞公路沿线房价梯度

新房方面仅融泰城洋房在售,实际售价2万2(网签协议5900元/平米,中间1万6的差价要一次性交齐);高层和小高正在排卡中,高层主推89-126平米,小高主推92、93平米,预计7月中下旬开盘。

▲融泰城沙盘

另外,还有一个项目待售,即金地藝墅家,项目规划有6-8层花园洋房、3层联排,预计7月份首开两栋洋房,共计54套房源,主推103、123平户型,放风价29000元/平米左右。

▲金地藝墅家沙盘

金地07号地08号地规划已经出炉,主推的是洋房产品,按住宅建筑面积计算,户均面积分别为91平米、114平米。

▲金地07号地规划图

▲金地08号地规划图

同时,该区域还有四个后备军,即今年新成交的四宗宅地。鉴于限价的缘故,这些地块楼面价都不是很高,这也意味着,这些地块成本压力相对较小,没有与房管局博弈的顾虑,入市步伐会更快一些。按照房管局限价的标准,精武镇高层产品售价1万5,加上装修也绝对不会超过2万。

而西南外围区域还要2万以下的房子吗?有且仅有津涞公路沿线区域。不过,目前来看,津涞公路沿线区域“刚需有余,改善不足”。

比如待售的金地藝墅家让精武镇跃入改善的门槛,但多少有些超前了,以致于沦为融泰城的轿夫,反而推动这个有些问题的楼盘的销售。

但总体来看,近一两年内,津涞公路沿线区域话题和曝光率都不用发愁,它有望填补西南片区刚需板块的空缺,成为下一个刚需置业热点。

 

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最后,多说几句,除了津涞公路沿线,精武镇还有两个区域值得关注。

一个是学府工业区。按照规划局公布的规划,这里除了工业、商业外,还有三宗居住用地待出让。而且还规划有幼儿园、小学、中学。

▲学府工业区起步区规划图

另一个是大学城区域。2015年建工集团以总价27.4亿元拿下的两宗大学城地块已经在建设中,即格调松间项目。项目新一轮的排卡已于7月3日18:00截止,预计本周开盘,预计推出5栋楼,其中3栋为前期排卡客户专享,高层均价2万5左右。

另外,招商中的精武镇姚村二地块也位于该区域,该地块为居住用地,容积率1.6,收储面积11.0公顷。返回天津365淘房>>

▲精武镇姚村二地块大致位置

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