无悬念!天津“三价联控盘”坐实下半年房价!

来源:365淘房 2018-07-04 09:07

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2018年“上半场”已结束,从5月下旬开始,新房市场火的一塌糊涂,算是给“上半场”加了戏。伴随着新房不断放量和各种土拍大戏轮番上演,2018“下半场”开场哨已吹响。

2018下半年楼市将会是怎么个行情?哪些板块还值得入手?而哪些板块的价格会上涨呢?

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所谓“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,政策不必多说,已经赤果果的摆在眼前了,今天咱们就从土地方面说说天津2018下半年的房价行情

目前新房市场上已入市的项目大多是2016年出让的土地,众所周知,2016和2017是天津的“地王年”,“房价天花板”、“楼市要疯”……这些词儿看都看腻了。

话虽如此,这两年出让的地块,如今都什么情况了?这直接关系到新房市场的供应量。

2016年天津市内六区+环城四区+静海团泊地区住宅用地出让情况

2016年天津市内六区+环城四区+静海团泊地区总共出让了37宗地块,目前已经入市的共有25个项目。

一点也不意外,没有入市的都是地王们,都在集体晒太阳,金地双峰道、正荣制本厂、天房大沽北路、平安赛达大道、空港金隅三兄弟这几块地连案名还没有出。

而其他一些低地价地块,如正荣府、融创臻园、新城吾悦广场、联发红郡以及海教园的一些项目都卖的非常好,目前基本都要接近尾盘了。冰火两重天!

新房供应量谁来补?2017年的地块开始上场。

2017年天津市内六区+环城四区+静海团泊地区出让地块情况

其实在2017年上半年,土拍市场上仍旧是地王频出,这也算是暴风雨来临前最后的黑暗。

其实从土拍情况来看,2017年这一波地块的楼面价都非常高除了东丽湖、北辰大张庄、杨柳青这些基本没有存在感的板块楼面价在万元以下,其它地块都在万元以上。

铁东北路楼面价已经达到了18000元/平米左右,就连北闸口都要接近14000元/平米了,可想而知未来的住宅价格呢。

然而,偏偏,刚好,恰恰,2017年的这些地块正是2018下半年以及2019上半年天津市的新房供应!

在这31宗地块中,目前已经入市的仅有5个项目:中建悦府、上东金茂府(悦组团)、融侨方圆、华侨城万科翡翠嘉和、荣盛锦绣学府。

这些项目的楼面价都不低,也算是各个区域的小地王了,这些项目的入市都将区域价格又拉升到一个新的制高点。

但更多的项目还是在案名亮相-外展亮相-示范区亮相-样板间亮相中无限自我循环。

所以这就出现了一个问题,2018下半年,天津热点区域的新房要“断档”!

2016年的地块冰火两重天,低价地已经卖的差不多了,高价地还在晒太阳。本来2017年的地块应该作为种子选手迅速接棒,可无奈的是,在新房限价的背景下,由于高地价的原因,这些项目入市的脚步慢的不能再慢了。

前面的没了,后面的接不上。

再看今年土地出让的地块情况。

2018年天津市内六区+环城四区+静海团泊地区出让地块情况

正是鉴于2017和2016年的情况,再这样下去后果“不堪设想”,政府出“大招”了。

今年4月,天津市房管局下发通知,做好“三价联控”房价稳控工作,防止出现新“地王”。

所谓“三价联控”就是土地价格、新房价格、二手房价格三价统一指导。

以前是先竞价拍地,然后再根据地价定房价。而从2018年开始,地块拍卖之前已经把未来的房价定好了,根据房价给开发商留出成本和利润空间的同时,再定土地价格。也就是说,开发商都是带着指导价去拿地,这些地块未来都将是“三价联控盘”

2018年的土拍情况与2017、2016年完全画风不同,更多的都是“凉凉”、“底价”……冷静了许多。

也是因为地块本身带指导价,政府让利,这种情况下,项目的进度会很快,不存在各方磨合、协商等情况。比如说精武镇一些刚破万元楼面价的地块,快的话明年年初就能入市了。

但是,不管怎样,2018下半年天津新房市场的状态是:高价盘陆续入市,低价盘萎缩甚至“空档”!

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在这种情况下,是等还是买?不能一概而论,要具体板块具体分析。

西青区

张家窝板块

2016年联发红郡的楼面价仅6623元/平米;中骏雍景府楼面价12713元/平米,这两个项目目前的均价都在21000元/平米左右。

而2万元的均价也是去年张家窝板块一直保持的价格。万科翡翠大道属于地王,而且也不在张家窝的住宅核心区,姑且不考虑它,毕竟在实施三价联控以后,这个价格是不会再有的了。

但是2017年融侨在张家窝的两块地楼面价均涨至了17000元/平米,目前融侨方圆均价23500元/平米。

更重要的是,2018年上半年,张家窝一块土地也没出。目前区域内没有“三价联控盘”。南站西侧目前土地性质已经转换完成,很有可能下半年会有住宅用地挂牌。

但即使是这样,未来一年内,张家窝板块的均价2万元是维持不住了,至少上涨4000元,24000元/平米会是主流,但产品同时也会提高,将以精装洋房为主。

因此,目前在张家窝买低价尾盘,会很抢手,比如社会山西苑之前加推63套房源,均价2万元/平米,开盘即售罄。

中骏雍景府7月底将加推小高层,预计均价20000-22000元/平米,不出意外的话还是会开盘售罄。

精武镇板块

精武镇板块2016年没有地块出让,2017年迎来了“金地三兄弟”,楼面价均在12000元/平米以上,而且还有自持。而金地藝墅家直到现在都没有入市,预计均价28000元/平米(洋房),而该项目的高层指导价为15000元/平米。

但是今年的两宗地块价格降了1000元/平米,万科的楼面价11000元/平米,华侨城由于在中北镇还有一宗商服地块,折合到住宅楼面价预计也在11000-12000元/平米左右。

因此,今年地块的“三价联控”,保证了精武镇板块的刚需房价,根据西青区推介会上的信息来看,未来还将有大面积的住宅用地入市。

7月底就将有2宗地块入市,楼面价分别为10919元/和9609元/平米,公告要求2宗地块均省略竞价过程,直接竞自持租赁住房面积。

楼面价万元左右会是精武镇未来的主流价格,而推导到新房价格,高层指导均价约15000元/平米。

以目前精武镇的状态来看,这里将来就会是第二个张家窝,西青区的刚需地此前已从中北镇转移到张家窝,目前正开始转移到精武镇。

因此,想置业西青的刚需们,可以等一等精武镇的“三价联控盘”。

李七庄板块

李七庄这个板块紧邻精武镇,因为连带关系未来很有可能连成一片形成大型居住区,从楼面价就能看出,万元出头,与精武镇很像。

这个板块还规划有地铁10号线,片区域内仅有融泰城,均价22000元/平米(洋房)。这里就是未来的刚需地,同精武镇一样,值得等。

中北镇板块

中北镇的土地基本已经饱和了,经过这么多年区域发展完善,房价自然上涨。目前华侨城万科翡翠嘉和均价33500元/平米。

龙湖地块的规划已出,未来也是将是个高端改善盘,户均面积为159平米。

今年出让的万富通地块,楼面价倒是降了不少,目前案名已出:万科西华府,已经开始对外宣传了,刚改们可以等一等。

津南区

海教园板块

2016年是海教园的爆发年,一共出让了6宗地块,目前现房均价在21000-24000元/平米左右。

2017年一宗地也没有出让,今年又出让了2宗地块,虽然楼面价一下子涨了4、5千元。

但是不要担心,在现在新房限价的情况下,未来的新房价格是不会出21000-24000元/平米这个圈子的,只能说2016年的一批开发商可能在家里嘴都笑歪了。

所以说,想置业海教园的购房者,随时可以入手,不存在等与不等,未来价格变化浮动不大。

咸水沽板块

咸水沽板块对于刚需来说绝对是利好。2016年虽然新城吾悦广场楼面价仅4374元/平米,住宅均价15000元/平米,但是目前已经清盘了。

咸水沽紧邻海教园,未来还有地铁,完全符合刚需置业要求。目前在售的新房均价大部分在15000元/平米以下,而今年华远的这块地楼面价骤降2000多元,还不足万元。

未来这个板块仍旧会低价补仓,刚需重镇会继续保持。在此也心疼恒大悦府3秒钟。低价地都顶上来了,它却还在高处看风景,孤独!

 北闸口板块

北闸口板块真的是让人心塞,无缘无故的就把楼面价弄成了这样。2016年北闸口没有土地出让,2017年一下子就来了4块楼面价破13000元/平米的地块。

这个板块目前新房仅有钱隆学府,洋房均价13000元/平米;天地源欧筑洋房均价12000元/平米;天地源叠璟院目前还没有开盘,也是天地源早期拿的低价地。

真心佩服禹洲如此看好北闸口的魄力,这几个项目目前都有动作了,预计下半年就要入市了。不过,这几个项目虽然价格高,但都规划为“高低配”,主打低密别墅产品。

关键是,今年这个板块一宗地块也没出让,也就是说,未来一到两年,北闸口板块房价会“突飞猛进”,而且板块内的产品会以改善为主。

所以,对于刚需来说,要么现在入手在售的低价盘;要么就等未来的“三价联控”盘。

北辰区

 铁东北路板块

目前北辰区最热点的两个板块就是铁东北路板块和大运河板块。

铁东路板块项目真心多,2016年出让了5宗地块,大品牌房企陆续进驻,这些也是目前正在售的项目,均价21000-24000元/平米,这些项目不少都已经接近尾盘了。

那么接下来要补仓的就是2017、2018年出让的4宗地块。

招商雍祥府、华润昆仑御楼面价已达18000元/平米左右,星河地块由于有自持商业,折合住宅楼面价也要16000-18000元/平米左。

融创刚刚拿的地块楼面价13390元/平米,开始回归理性。

但是,2018下半年,这个板块的身份就要变了,由于地价的原因,之前的刚需、刚改板块势必会转变为改善板块,高房价将会持续半年到一年。

所以,刚需们可以等一等,改善们可以继续入场。

 大运河板块

大运河板块紧邻瑞景板块,地理位置相当不错了。

因为这个位置占据河景资源,之前我们也说过,未来沿河必定高端化,而且这个趋势已经从市中心开始蔓延到环城。

所以,未来这个板块将定位为改善板块。瑞景、大运河这片区域有点像中北镇,刚需起家,改善收场。

东丽区

 津滨大道板块

津滨大道板块是目前东丽区最热点的区域,2017年的天房首开地王楼面价高达27000元/平米,所以现在还在站岗,其他3个项目楼面价都差不多。

虽然津滨大道板块未来还将有20余宗地块入市,但今年上半年一宗也没有出让,因此未来一段时间,这个板块的房价将会比较稳定,偏改善。

 程新道板块

程新道板块项目不多,目前在售的有万科城市之光,洋房均价26000元/平米起;上东金茂府(悦组团)预计7月加推小高层,均价31000元/平米。

不过就在前几天,万科又拿下了程新道的一宗地块,楼面价仅16166元/平米,相对于去年来说,骤降10000元啊,所以未来的房价怎样就不用多说了。

 东丽湖板块

东丽湖板块的价格很平稳,价格平稳没有太大波动,仍然处于低价状态。这种情况对于房价来说确实不会直接拉升。

从另外一方面来说,在高价地频出的年份都没有引发房企的争抢,可见这个地方的发展前景还是比较尴尬的。

静海区

 团泊西区

团泊西的楼面价稳重有降,地王不再有,价格也回归理性。目前均价15000-16000元/平米。

2018年这碧桂园和中骏的两宗新地块楼面价仅6000元/平米左右,未来均价比现在只低不高。

 团泊东区

今年团泊东区的地价相比2017年有所下降,不过东区还是以低密别墅为主,虽然楼面价不高,但容积率比较低,因此未来的价格与现在应该差不多。

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综合来看,对于这些热点板块,未来1年内应该如何选择?

怎么选?要看板块后续的供应是哪种类型。

如果即将入市的项目不是“三价联控盘”(2017年10月以后出让的地块都是“三价联控盘”),而是2017年那波儿高价地,那么这个板块的低价房在未来一年内会“萎缩”,这种情况就不要等了,现在就应该入手这些在售的低价项目。

如果即将入市的项目是“三价联控盘”,比如精武镇、李七庄、海教园、咸水沽等板块,如果对时间没有那么迫切的要求,可以先等一等,最快半年,就会有项目有动作。

为什么说“三价联控盘”值得等一等呢,就是因为它不会像高价地一样一直拖着,而是拿地后会很快入市,毕竟价格是算得过来帐的。

比如万科西华府项目,今年4月拿的地,现在7月份就出案名开始宣传了,速度!

2018下半年将是天津低价板块萎缩的时间段,最大的原因就是2017年的高价地会陆续入市,这种状态或将持续到2019年上半年。待“三价联控盘”大部分都入市后,这种局面会缓解许多。

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在市场跳动的环境下,通过土地价格的变化来预测未来的房价是很有必要的,毕竟我们都不想在高价点入手。

还好,目前“三价联控”已实施,未来地王是不会再有了,而价格也会遵循着“看房价、定地价”的原则。

地价降了,并不是市场不好了,反而恰恰是因为地价低了,市场才回归理性,才能有健康发展的条件,这难道不是我们想要的吗?

还是那句话,在买房路上,干扰因素很多,看清本质,就会自信很多。返回天津365淘房>>

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