天津地价便宜了!

来源:365淘房 2018-07-02 08:43

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涨跌纠结的2018年,已经过去一半了。

时间对于成年人总是过得特别快,科学的解释是年龄越大,新鲜的事情开始减少,多数事情你都经历过,大脑可以无意识的自动化处理信息,所以时间感加快。

但对于天津楼市来说,今年的新鲜事还是不少的,最新鲜的还得是落户新政,必将深刻影响下半年的楼市。

今天重点说一下另一件新鲜事——地价便宜了!

刚刚过去的6月29日:

融创7.5亿底价摘得铁东北路地块,楼面价为13390元/平米。今年2月份星河也在这儿拍了一块地,折合楼面价12277元/平米,但开发商要自持不小于5.5万㎡的购物中心,十年内不得销售或转让,这个成本变相得加在住宅里面,实际成本不好计算,估计得超1万5。

万科9.8亿拿下东丽程新道地块,溢价率15%,楼面价16166元/平米。一路之隔的金茂去年9月份拿地的楼面价是26413元/平米。

绿城以底价13.658亿元拿下静海城区一宗地块,折合楼面价约5596元/平米。静海城区在售项目的高层价格在1万2左右。

武清2016-062号地块也以底价成交,成交总价7.04亿元,折合楼面价约8186元/平米。

6月28日:

万科以总价8.81亿元,楼面价10717元/平米,自持1000平米摘得西青精武镇2018-06号地块。这个价格对于重仓精武镇的金地有点小尴尬,去年6月,金地以楼面价12537元/平米(自持11万平米),竞得精武镇2017-05地块;紧接着12月,金地陆续拿下07、08地块,08地块楼面价12595元/平米(自持1100平米),07地块楼面价12474元/平米(自持10100平米)。

再早一点的6月14日:

金地以总价7.65亿元、楼面价10168元/平米拿下西青李七庄于台1地块。

万科以总价7.55亿元、楼板价约10345元/平米竞得相邻的于台2地块。

(这两块地在津涞公路沿线这些地块里位置算比较好的,挨着地铁10号线,离外环线也很近。)

以上成交的地块,就算按现在的市场价卖,这个楼面价肯定能赚钱。回想之前的面粉价超过面包,恍如隔世。

除此之外,精武镇在6月27日又挂出了两块宅地,2018-07地块楼面价11000元/平米(容积率1.1,要做洋房),2018-08地块楼面价9609元/平米(容积率2,要做高层),最关键的是,两个地块都不进行竞价,直接转竞自持。政府一点溢价都不要,控地价的诚意满满!

还记得去年吗?虽然调控高压,二手房降价,土地市场却仍火热,面粉价还是直逼面包价,9月份天房迎水道地块楼面价4万8,溢价率34%,配建棚改房面积7000平米,实际楼面价已经超过5万。

所以,去年11月份天津土地政策做了一次重大变革——釜底抽薪!土地在出让时就制定了将来上市的指导价,之前政策被诟病只限房价不限地价,双重标准,如此开发商也就无话可说了,只能看菜吃饭。

因为指导价就是当下的市场价格,所以拍出来的地价就很合理了,完全算得过来账。

这是地价下降最重要的一个原因,还有另一个原因是很多开发商手中“没粮了”竞相举牌的场面已经很长时间没看到了,更多的是开发商之间的合作开发。

有必要说一下万科。

万科最近在天津土地市场出场频次是相当高啊!除了直接拍地,同时也在大量合作收购。这一轮逆周期操作相当厉害,2016、2017年开发商疯狂拿地的时候,万科好像隐身了一样,今年的战略意图很坚决,上半年拼命的卖房,在3-4月份特别明显,多个项目都在打折优惠,像万科金域华府都给出了10个点的优惠。4月份全市成交金额排名中,前6名有4个都是万科的项目,可见一斑。

手中有粮的万科在土地市场如入“无人之境”,也成为很多同行的“座上宾”,接下来肯定还要大肆扫货。

天津地价便宜了,房价是不是也要降?

BC君的观点如下:

1、现在出让的“便宜地”是政府实质让利,但指导价即市场价,给出的起拍价已经计算的严丝合缝,没有涨价空间也没有留出降价空间,这也是调控的目的,稳字当先。

2、拿地的开发商完全有利可图,所以也不会拖,快的话今年底明年初,慢的话明年年中也该上市了。对于买房人来讲,这些板块2019年还会有这个价,不用太担心。但是,在新房限价的行情,新房不用担心价而应该担心量,市场转暖之后,限价盘可能不是想买就能,在海河英才的刺激下,6月份已经开始有点苗头了,开盘售罄的项目明显增多,初步统计已经有7个盘,这也是市场转暖的重要标志,九十月份大量出现是合理的预期。

3、估计看官们会有一个问题,现在地价便宜了,前两年的地王岂不是要哭晕在厕所。2016年下半年到2017年11月,这一年半的时间内拿的地基本都是高价地,受限价影响,很多项目都在“晒地”,尤其是市区,地王集中,还有像河西这样将近3年没有出让过一块地的。

三价联控以来,市区只出让了三宗地,今年only one。

去年11月份平安拿的红桥双环路地块,楼面价19556元/平米,高层指导价是2万8,小高3万3,洋房3万8;

中国铁建去年12月份拿的河北区国印地块(案名西派国印),楼面价30423元/平米,高层指导价3万3,小高3万7,洋房4万1;

今年有且仅有一宗,天保4月份拿的南开天拖地块,各种附加条件计算下来,实际楼面价在3万7左右。

Ps:指导价指的是毛坯价,如果项目做精装会超出。

这样的话,市区未来必然会有一个供应断档。新房是看量不看价,二手房是看价不看量,断档之后需求会转移到二手房,尤其是次新房,所以市区很多次新房惜售明显,挂牌价相当高(鲁能公馆挂到了6万8,紫熙薹挂到了6万5),这就能解释为嘛海河金茂府、崇德园这样的高端盘也加入了开盘售罄的行列,因为有了对比!在二手房涨上来之后,高地价楼盘也就有了生存空间。

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