环城四区涨幅对比,最牛的板块是……

来源:365淘房 2018-06-28 08:38

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天津买房选哪里好?哪个板块最具发展潜力?……在365淘房私享会|路劲太阳城专场活动现场,天津365淘房网&《购房指南》主编徐志平给出了答案。

之前我们已经用3年房价涨幅对比,找到了市区天津潜力板块,详情请戳《3年涨幅对比!用数据找到天津潜力板块》。今天小编奉上徐总分享的下篇——环城置业潜力板块

1

环城置业理想三要素

环城置业理想三要素是:地铁、土著、园区。

环城置业交通永远排第一位!而有了地铁,交通方面就解决了。

而有土著,最基本的生活配套就解决了。若板块内没有土著,那么这个板块会经历一段阵痛期。

至于园区,解决的是人口的问题。“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,这是城市房价的逻辑。

只要具备了这三个要素,那这个板块发展就不成问题,可以放心大胆买。

2

西青区

西青区是环城老大哥。无论是GDP ,还是房价、存量,它都是排在第一位。

热门的板块有张家窝、中北镇、精武镇这里我各选取了各个板块的楼盘以作代表。

整体来看,涨幅最高的是张家窝板块,万科四季花城和星河荣御两个小区涨幅均超过了110%。

其次才是中北镇。旭辉御府上涨了81.8%,雲锦世家上涨了104%。

然而五年前,中北镇是秒杀张家窝。如今反被超越,而且还有一点,在这轮收紧调控周期中,张家窝比中北镇更抗跌。

原因是张家窝正处于成长期,南站为张家窝带来了上涨的动力,但它的潜力远不止于此。

南站科技商务区下一个推动力,因为南站科技商务区不仅规划了商务办公组团、科技总部组团,还有大片的住宅组团。之前一直没有动静是因为土地性质是农用地,需要置换成建设用地,目前土地置换刚刚做完,下一步就会有动作了。

另外,这里还有津雄高铁枢纽、京沪二线,这都是张家窝发展的“白天鹅”。

精武镇板块的涨幅是垫底的,原因是项目比较分散,开发商少,没有形成合力。虽然规划有地铁,但目前还没有开通。

杨柳青近些年没有什么存在感,这两年也就一个江南城在售,但也在大规模拆迁整理土地。

3

津南区

津南热门板块有咸水沽、海教园、辛庄、八里台、北闸口、小站。

海教园,教育第七区,有政策扶持,而咸水沽是津南的CBD,两者涨幅不相上下。也没有说起点高,就一定走得快,明星楼盘没有跑赢。

辛庄板块涨幅靠前主要还是地段和配套。辛庄正好位于海教园咸水沽与市区的中间,这就是辛庄得天独厚的优势。而且辛庄配套方面也很有优势,多家大型商业已经落户辛庄。

辛庄还有一个重大的利好——地铁一号线延长线出了外环线仍然走地下,这是很少见的。而地铁之上的区域,即天津大道与海河之间的地块会有大规划,国家会展中心是其中之一的大公建,未来还要建一条路直达机场,除了公建之外,同时还规划了住宅、商业、学校以及大型临河公园。

八里台是24K纯刚需的板块,所以大户型比小户型要便宜。天津碧桂园为什么涨幅高达118%,居津南涨跌榜首位?主要是因为板块起点低,板块认知从无到有,万科已经进入了,会有示范效应,今年八里台镇还将出让900亩地,地价会在5000元左右,如果按这个楼面价计算的话,售价最低会在1万2左右。

北闸口板块承接的是咸水沽的溢出,但超1万3的楼面价明显有些“超前”,这个板块还没有达到这个水平。

小站板块原来一直以本地需求为主,区域配套比较全,目前在今年拿去价位有优势,未来会得到只落户不通勤的外地人青睐。

津南还有一个马上要来的刚需板块——葛沽,中建已经与政府签约了一级整理,将来会与八里台有一拼,成为24k纯刚需的一个新选择。

4

北辰区

前面我们也说过未来外环内是要做填空题,而北辰区是环城四区中外环线以内占比最大的一个,相对来说,机会点也更多。

比如北辰区的三大主力板块——铁东北路朝阳路、京津公路沿线、瑞景

珑著隶属于瑞景板块,涨幅58.6%,排名垫底。该区域有地铁1号线,是最先品尝地铁红利的区域,如今这里已经发展很成熟了,在售的项目只有一个天房璟悦府。

金侨宸公馆属于铁东北路朝阳路片区,涨幅62.9%,刚过平均线。成长期的板块上涨空间全部寄托于城建和配套完善,目前的起点很低(路都没有修好),还有很大的完善空间。打个比方,在这个板块买房就相当于买了一个毛坯房,政府建设基础设施就相当于装修,会体现在房价里面。

泽天下属于京津公路沿线,从1万4涨到了2万9,涨幅107%排名第一主要是因为挨着北运河,这个区域已经成为了北辰的富人区,河对岸已经出让了两块地,未来还有13个地块要出让,金茂、仁恒、招商等几个大开发商要在北运河两岸打造一个大运河板块,产品定位都是改善。

5

东丽区

先说明一下,由于地理位置的缘故,我们把空港也纳入东丽范畴。

从对比来看,涨幅最高的是空港。意境兰庭从10800涨到了24500元,涨幅高达126.8%。金隅地王无疑起了重要作用,还有就是空港新房供应奇缺,目前没有任何新房。

其次为华明。华明是空港临近,很多资源都是共享空港的,所以房价也矮了空港一头,但地王的也给华明带来了冲高机会。华润橡树湾从7000到15000,涨幅为115%。华明还是有一点一二手倒挂,所以新房都卖得特别好。

东丽湖是东丽区的差等生,与中北镇是“同班同学”,但现在却被甩了几条街了。代表楼盘恒大绿洲,仅上涨了50%,之前的买房人是2016年那波行情才刚解套,目前是东部纯刚需承接地,纯刚需板块跟城市的平均收入是挂钩的,期待房价大幅上涨不太现实。

津滨大道的这一轮的涨幅刚过及格线,但这个板块地价可是一个比一个高,新房价格也水涨船高,将来肯定要做东丽区的NO.1。当然,由于殡仪馆的原因(殡仪馆已确定搬迁),地缘客户不太认可,所以要靠开发商的产品力和城市界面的提升带动地缘外的客户进入才行。

新立板块涨幅靠后跟城市界面有很大关系,好消息是这里已经开始规划,工厂要全部搬迁,粗略统计一下,将来该板块最少要出让7块住宅用地(以低密度洋房为主),还要新建两所学校、两个公园,以及公交总站、菜市场、商业配套,再加上现有的轻轨新立站和东丽医院……未来很值得期待。

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