人才新政后的“楼市疑云”!天津到底能落户多少人?

来源:天津365淘房 2018-06-13 08:51

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自从天津5月16日发布了人才落户新政,楼市便随之引起了不小的“波澜”。无论是客观数据,还是主观感觉,天津楼市确实“火”了起来。

在供应量大增的情况下,很多新房项目“开盘即罄”;而二手房市场也水涨船高,不少业主提高了挂牌价,同时成交量也大幅攀升,遍地都是“欣欣向荣”的景象。

 

1

天津楼市“疑云炸现”

不过,自进入6月以来,楼市“一片繁荣的景象”貌似有了一些变化。

在5月前半月,天津新房的成交量还“未见起色”,仍处于较低迷的状态。但在5.14-5.20,也就是发布落户新政的一周,成交量大幅上涨近50%。

此后,随着政策继续发酵,在5.21-5.27一周,成交量再次攀高,同时,成交均价也有所上涨。但随后的一周(5.28-6.3),成交量和成交均价却双双有所回落。

数据来源:克而瑞房产信息

到目前为止,上一周(6.4-6.10)的成交数据还没有出来,但是从销售现场得到几个直观的感受:

1、售楼处的购房者相比于5月底来说,有所减少

2、一些项目的成交量有所减少,开盘即售罄的项目并没有那么多;

3、有些项目的推盘节奏有所放缓,比如有项目预计6月9日再次加推,但却“爽约”推迟到月底,也就是说蓄客量也相应的有所减少

再看二手房市场。很直观的看到5月20日那个周末出现了一棵“擎天柱”,也就是政策公布后的第一个周末,二手房成交量暴增,最高日成交量达732套

之后便有所回落,但相对于政策发布之前,仍旧处于高位。但是进入6月以来,可以很明显的看到,成交量继续走低,已经基本回到了新政发布之前的状态

数据来自链家二手房

 

2

天津到底会落户多少人?

怎么回事?画风突变,成交量和大众的预期貌似出现了背离。

天津落户新政发布后,一天内就有30万人申请,按理说天津“来了这么多人”,楼市不可能这么快就要“冷静下来”吧。

难道“一阵风”过去了?为什么会出现这种现象?

有一个很关键的问题,也是大家最关心的问题:人才落户新政公布后,天津到底落户了多少人?未来预计还要落户多少人?

天津人才落户的申办流程经过几次“改良”,已调整为先在公安线上系统录入本人信息,待初审通过后再到窗口提交相应资料。

窗口收齐材料后,申请人可以回家等候通知,待后台审核后,准迁证将以电话领取或邮寄到家的方式送达,也就是说不必再排队等号了。

所以说,排队人少了,但并不代表没有人申请了,只不过由于时间原因,每月办理落户人数是有限的。

天津市人力资源和社会保障局5月22日公布,“海河英才”计划实施后,6天内准迁5800人,调档2.7万人。

其中,调档的2.7万人是属于“无房无工作”的落户人群,是纯新增。这么计算,这6天内纯新增落户人数占比约80%。

相关数据显示,截止5月底,后台已预审通过26万人。按照80%的比例来算,这26万人中将有20.8万人为纯新增落户,再加上已调档的2.7万人,预计将纯新增落户23.5万人。这仅是截止到5月底的数据。

 这些纯新增的落户人群,需要将户口落到北方人才市场,审批调档的时间先不算,单从拿到准迁证到最终拿到户口页就需要1-3个月的时间。 

目前已办理落户的,要么是在天津有房的,要么就是有工作的。而目前凭准迁证是无法购房的。因此,很多“新天津人”目前还没有购房资格,想购房也要等1-3个月以后。

 

3

疑云已破,真相大白!

真相大白!天津新房、二手房成交量现阶段有所回落的原因,并不是市场冷了,而是因为楼市进入了“缓冲期”

落户新政后购房需求的集中释放并不全是“新天津人”带来的,而是经过了2017年天津楼市“冰封”后,一些一直处于观望状态的购房者,在政策的刺激下纷纷果断入市,造成了天津楼市“火了10天”。

之前的购房需求释放完了,但“新天津人”主力还在路上,距离“抵达现场”还有一段时间。

这段时间就是天津楼市的缓冲期,在这个阶段,成交量和价格会相对比较平稳,激增的情况基本不会出现。

 

4

前车之鉴,可知未来!

任何预测都是从实践中出发,都要遵循客观规律,楼市亦然。

天津算是“抢人大战”中的后起之秀,很多“前辈们”的发展状况,使得天津已有规律可循。比如“抢人大战”中的佼佼者成都和西安。

新房市场

2017年7月成都“人才新政12条”实施,截止2018年4月底,成都已吸引超过17.6万人落户。

2016-2017年成都新建商品住宅供销关系变化情况

从图中可见,2017年3月成都新房成交量达到最高点,当月即升级调控政策。

之后便一路走低,直到7月人才新政公布,成交量从8月开始反弹,9月进一步增加,但在10月却有小幅回落,而11月又上升达到高点,12月继续回落。

也就是说,在新政实施后,成都的新房成交量呈现“波动”,并不是迅速的直线拉升,而是经过了一段时间的缓冲期、调整期

在2017年10月成交量回落的这个阶段,就是人才新政实施前一部分观望购房者已经入手完毕,但“新成都人”还没有马上进场,也就是所谓的“楼市空档期”,这种现象是暂时性的。

再来看“另一匹黑马”西安。

2017年3月,西安便实施了号称史上“门槛最低、条件最优厚”的人才政策,将落户准入条件降低至普通大中专院校毕业生,并放宽设立单位集体户口条件。西安市政府工作报告显示,2017年西安新增落户人口25.7万人。

和成都很相似,在人才新政实施前,西安新房成交量已经连续4个月走低,直到3月新政实施,4月的成交量暴涨,达到了自2015年12月以来的最高点。

但很快,5月份成交量迅速下降,之后继续一路走低,直到新政实施6个月后的10月开始,新房成交量开始稳步回升。

也就是说,真正的“新西安人”进场是在10月份,新政后成交量激增的现象,是曾经积累的购房需求集中释放造成的。

但值得注意的是,虽然新房成交量下降,可价格却没有明显下跌,仍处于高位。按照规律“量在价先”,当成交量下降后一段时间,价格自然会回落。

然而,政策的刺激不同于一般规律,并不是没有人买房,相反是“买房大军”正在路上,因此,即便出现了成交空档期,价格仍有支撑点。

那么,天津呢?

和成都、西安很相似,在人才新政发布前,新房成交量持续走低4个月,一纸新政,成交量瞬间暴涨。

虽然目前还没有6月份的数据参考,但是从6月第一周的新房成交量来看,已经出现了回落的趋势,可以预见,未来天津未来新房市场的走势与成都、西安会很相似。

首先,因为有不断涌入的“新天津人”支撑,房价是不会大幅回落的。

其次,6月的新房成交量不会比5月多,目前来看,之前积累的一部分购房需求已经集中释放了。

而7月、8月的成交量有可能进一步回落,直到1-3个月调档完成后,“新天津人”已有购房资格了,也就是9月开始,新房成交量将再次回涨。

对于目前已有购房资格的人来说,切勿认为天津楼市冷了,而开始重拾观望情绪。

6、7、8这三个月供求关系不会太紧张,而新房仍然执行限价政策,是选房的一个好时机。

待到购房大军抵达后,但根据成都和西安的市场走势来看,成交量会再次上扬

天津“雷阵雨”已过,现在暂时“放晴”,3个月后会开始“小到中雨”。

 

二手房市场

来看成都的二手房市场。人才新政实施后成都的二手房市场出现严重的“一二手房价倒挂”。

因为2017年成都新房市场供不应求,购房者转而购买二手房,二手房市场因需求激增,卖家坐地起价,二手房房价也跟着暴涨。

从图中可见,2017年3月成都二手房成交量达到了一个最高点,于是当月即升级调控政策。之后7月发布人才新政,8月成交量大幅增长。

7月、8月是两个反差非常大的时间段,7月人才新政公布后,8月成交量大涨,但是成交均价反而下降,看似这不太符合逻辑。

其实并不是房价真的下跌,而是由于成交结构的改变,因为落户人群大部分都购买低价房源,因此,整体成交均价被拉低。之后几个月随着价格的上涨,成交量逐月下降。

2016年-2017年 成都中原地产二手房价格及成交量

 7月出台人才新政后,成都的二手房价格一路走高,而且“一二手倒挂”比较严重,有的新房、二手房价差能达到80%。比如成都某个小区,二期新房售价15000元/平米,可是一期二手房价格已达到22000元/平米。

天津呢?现在天津的二手房成交量回落,就是说明二手房价格上涨

据365数据组调查显示,自5月中旬以来,天津二手房挂牌均价累计上涨3.19%,挂牌价格上涨的房源明显增多。

一方面二手房卖家坐地起价,另一方面新房市场继续限价,结果很显然,购房者集中涌入新房市场。

一旦新房供不应求,购房者将回流二手房市场,“一二手房倒挂”便会越来越明显。

 

5

最后,来自一线的声音

天津二手房目前成交量不高,日均50-60套左右。

但即便在成交量不高的情况下,业主的挂牌价也没有丝毫放松,反而“越挂越高”

这两天链家二手房网站新上了一批房源,着急的连图都没来得及拍摄。咱们来看看业主挂牌的价格。

仁恒海河广场5月8日成交房源单价61703元/平米,但6月10日新上的这套房源挂牌价已达72173元/平米安华里4月30日成交房源单价33083元/平米6月11日这套房源挂牌37609元/平米

兴华公寓 5月13日人才新政实施前成交单价33014元/平米6月10日已经有业主挂到40642元/平米了。

此外,还有一些房源刚刚挂上就显示“已停售”,一般这种情况就是业主暂时不想卖了,价格预期比较高。

一般来说,政策的发酵期总会带来各种疑云重重,所以现阶段的购房主旨是一定要“透过现象看本质”。

不要因为某一时间段成交量的暴涨就过度夸大预期,但更不能因为某一时间段表面的趋冷就重拾观望。

当看透本质,看得更远的时候,在买房道路上就会自信很多。返回天津365淘房>>

 

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