天津楼市价值发现:“雄安红利”最受益的板块居然是它…

来源:365淘房 2018-06-12 08:47

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天津哪个板块最具发展潜力?天津哪个区域未来发展会更好?最近,365置业交流群中这样的讨论此起彼伏。在楼市热情被点燃的当下,选择置业区域显得尤为重要。

中北镇、咸水沽、华明镇……这些板块已经属于1.0时代,而天津如今的潜力板块正在进入2.0时代,比如新梅江、西站副中心、海河沿线……

随着《河北雄安新区规划纲要》的公布,天津环内一个新版块被“点亮”“板块内有河流水域、环绕千亩湿地公园、双地铁的轨道交通、学校、医院、商业等配套到位……”你能猜出这是哪个板块吗?

这就京津冀入津门户第一站——天津大运河板块,在城际规划及区域全成熟配套“加持”下的一个极具爆发力的全新板块。

什么样的板块具有高端居住区的潜质? 

1、良好的生态环境

为什么把“生态环境”放在第一条?因为环境友好的发展模式已经深入人心,先有生态环境,才有发展空间。梅江板块便是这种发展模式的实例,打造生态环境是助力区域板块高端化发展的重要动因。

2、稀缺的城市资源

现在来看,突破物理上的发展瓶颈是区域板块高端化的必要条件。从稀缺性角度,天津河景房的定位极其特殊性,由于延展空间受限,造成沿河土地极为稀缺。俗话说“物以稀为贵”,占据了稀缺资源,就是站在了“巨人的肩膀上”。

3、有潜力的配套

一个板块的生命力不是仅仅是住宅带来的,同时也要靠扎根区域的配套产业的有力带动。政府的规划、地王的拍出,区域的利好等因素固然需要考虑。

但这些都只能在短期内助力房价上涨,而真正的后劲在于配套是否跟的上,产业能否带动区域发展,从而持续提升区域价值,最终反馈到房产的保值与升值的空间潜力上。

 

雄安进津第一站,天津“北大门”

根据今年4月公布的《河北雄安新区规划纲要》中区域高速公路规划图可以发现,从雄安新区进入天津的唯一一条高速公路即为津雄高速(原荣乌高速)。

这一条联通天津与雄安的道路最终在北辰区以津保桥为起点进入天津,也就是说紧邻的大运河板块即为雄安进津的第一站,也是天津的“北大门”!

如今,中央已将京津冀协同发展上升为重大国家战略,天津市政府也就推进京津冀协同发展、加快建设美丽天津等作出一系列决策部署。

北辰区作为天津的“北大门”,将建成“产业集聚、商业繁荣、交通便捷、环境优美、产城融合、充满活力”的天津北部经济中心核心载体。

而大运河板块作为“进津第一站”,恰巧位于“黄金三角”的关键位置,向北可以承接北京外溢人口的转移;向西可以接驳雄安新区生产要素的互通;向南可以承接天津中心城区功能的转移,是连接京津冀的重要走廊和展示天津形象的重要门户。

大运河板块地理位置的重要性以及稀缺性已不言而喻。

 

区域规划:三大金刚护体

大运河板块的规划,最早可追溯到2008年北辰区的发展战略规划研究,当时市政府对于该板块的定位方向已基本明确,要打造成一轴两带:城市景观中轴、现代文明景观带和漕运文化风情带。

在市研究会上已经达成几点共识:

1、大运河板块的定位要提升,不应局限于北辰区,而应是市级或区域性的;

2、功能不要小而全,而要上规模、有特色,实现错位发展、优势互补;

3、结合城市更新特点,远近结合、分期建设;

4、融汇运河文化、民族文化,形成品牌,增强对外吸引力。

北运河发展战略规划图

但是近来大运河板块的话题,似乎没有多少“发声”。直到雄安新区的规划出炉,作为“进津第一站”的重要地理位置,大运河板块让全天津的视线再次聚焦,这里将被打造为与梅江、水上、海河相媲美的高端居住板块。

占据天津稀缺河景资源

古人将城市水系比作城市的血脉,“夫地之有水,犹身之有血脉,河流塞,则风水伤。”

纵观如今天津的高端住宅板块:梅江、水上、海河沿线等,无一不是占据了天津最稀缺的资源—“河”,自然资源是不可再生的,稀缺性也是任何城市资源都无法比拟的。

这些天津高端居住区,因板块内有河流贯穿而拥有着优越的区位,从而叠加出成熟的商圈、便利的公共配套便利,在加上人文气息浓厚,繁华与风景皆比邻。

如今,在挖掘运河文化景观潜力的大趋势下,大运河板块将成为天津北部城区发展的新重心。

 

另一方面,天津高端居住区以其独有的河景资源、板块稀缺性等优势,吸引了众多高档地产项目纷纷进驻,稀缺资源的强力支撑,区域房价迅速攀升。

七大城市生态公园环绕

近日,天津市规划部门与在津投资企业召开的会议上,首次披露了中心城区“一环十一园”的规划。

中心城区“一环十一园”规划中的“一环”指外环线及其500米绿带“十一园”指的是外环沿线11座规划及已建成的公园。

11座公园中,目前梅江公园、新梅江公园及侯台公园在建或建成,另待建的8座分别为银河公园、南淀公园、程林公园、柳林公园、李七庄公园、子牙河公园、刘园苗圃、北辰堆山公园。

注:大运河板块被七大生态公园所环绕,其中标绿色的公园代表已建成;标蓝色的公园代表待建。

按照之前公示的《天津市中心城区开放空间系统城市设计》方案,这11处城市生态公园基本是以河湖湿地为主题。

在这规划的11个公园中,距离大运河板块最近的有刘园苗圃、北辰堆山公园、子牙河公园。除此之外,还有北辰生态公园、北运河郊野公园、子牙河郊野公园、北辰公园四大公园分布在板块周边。

也就是说,大运河板块共被七大城市生态公园所环绕,已被定位为依托生态公园发展生态居住、商业购物为一体的生态宜居社区。

生态公园对于一个城市而言,是钢铁城市中的世外桃源,也是一座城市的精神凝聚。生态公园的存在,使得城市的生态环境得到改善,可以有效的降低城市环境中可吸入颗粒物的数量。

而对于周边的居民来说,生态公园是回归自然、置身喧嚣之外的享受,清洁的空气、绿色的环境,这也是其它区域所无法比拟的。

结合天津市总体规划确定的中心城区城市主副中心的规划,将不断完善公园周边地区的城市功能,对接片区级公共中心。带动存量土地开发价值,进一步完善城市格局。

大运河板块将随之成为中心城区北部门户展现天津城市风貌的主要生态型景观大道。

具有沉淀多年的历史文化底蕴

相比梅江、水上板块的白纸作画,大运河板块却早已有了沉淀多年的人居底蕴。

北运河古称沽水、潞水,金代泰和五年(1205)开凿为漕河后成为京杭大运河七段之一。历史上又称为天津河、漕河、白河、运粮河等,清雍正年间称北运河。因皇帝出巡多次途径此河,又被百姓称为御河。

北运河是天津海河水系的主要干流之一,北起北京市通州北关,南至天津市三岔河口入海河处,总长148公里。

千百年来,北运河作为北辰的母亲河,不仅是人民生命的摇篮,而且是经济、文化发展的源流与纽带。历史文化底蕴是区域发展的基石,多年的“厚积”,才能带来如今的“薄发”。

大运河板块占据着稀缺的河景资源,处于生态公园的规划范围内,拥有深厚的历史文化底蕴,自然价值、生态价值、人文价值三重叠加

天津规划局编制的《天津市中心城区开放空间系统城市设计》方案中明确指出:

天津城市公共职能向海河集聚,形成“一主两副”城市级公共中心,北运河地区集聚形成大运河传统文化展示中心,打造天津中心城区最具魅力、最为宝贵的滨水开放空间。

目前,大运河板块已被列入天津城市空间发展主线,天津城区一个潜力巨大的新版块正在崛起!

路网:两线、四横、六纵

大运河板块位于瑞景居住区东侧,紧邻北辰区政府。

板块周边有2条轨道交通地铁1号线刘园站早已投入使用;地铁4号线目前南段在建,板块所在的北段已有规划,未来北仓道站、京津路站、天马道站将位于板块内。双地铁辐射,出行更加便捷。

除了轨道交通外,路网交通同样十分发达,总体来说是“四横、六纵”的交通格局。

“四横”是指北辰道、光荣道、西青道、黄河道。其中北辰道可延伸到达北辰板块及双街板块;光荣道和西青道是连接北辰区域与红桥区的主干道,可直通西站;沿地铁2号线沿线的黄河道直行则可到达天津站及南开区。

“六纵”是指三条城市环线及三条重要纵向道路。板块通过这六条重要的城市环线及道路与各个板块及区域实现连接,保障了片区的交通便利性及通达性。

配套:共享瑞景与政务中心资源辐射

目前,大运河板块西侧的瑞景居住区已经发展的相当成熟了,无论是商业、教育还是医疗,都可以做到共享配套。

而板块东侧的北辰政务中心人文气氛浓郁,资源整合强大,对大运河板块可以起到一定的辐射带动作用。

大运河板块恰好处于瑞景居住区和北辰政务中心的交集地带,所有配套资源都可以充分利用,地理位置已经为将来板块的发展奠定了基础。

大运河板块内具体规划是怎样的?

根据天津市规划局对大运河板块的控制性详细规划,将此区域分为5个地块,其中1、2、3、4号地块位于北运河西岸,5号地块位于北运河东岸

 

1号地块

1号地块位于大运河板块最北端,大部分用地都规划为居住用地,还规划有一块2.96公顷的商业用地,将来作为配套补充。

此外还规划有1所小学、2个菜市场、1个街道办事处。目前该地块内仅有一个还迁房项目桃花寺新村。

值得注意的是,从目前的卫星地图上来看,辰永路是穿过1号地块的,但从规划局公布的规划信息来看,辰永路未来的走向将调整至地块外围,紧邻北运河西侧绿化带,不再穿过1号地块。

2号地块

2号地块即为中心城区“一环十一园”规划中的刘园苗圃。

3号地块

3号地块是两宗已出售地块,分别为龙洲道188地块和龙洲道189地块

2018年1月31日,龙洲道188地块由天房以总价29.5亿元竞得,楼面价16599元/平米,溢价率17.1%。该地块将由金茂、仁恒、天房、首创、招商、强强联合共同开发。

龙洲道188地块位于北辰区北辰道与辰永路交口西南侧,土地用途为城镇住宅、商服、科教,出让土地面积98262.7平方米,具体规划内容详见下表:

目前该地块规划已出,共规划有25栋住宅,其中16栋为7层到顶的洋房,9栋为18-30层不等的高层,共计1450套房源。

2018年2月7日,龙洲道189地块由招商以46亿元总价竞得,楼面价18367元/平米,溢价率21%,自持安置商品房建筑面积2000平米,占比0.98%。

加上本需配建的25000平米棚改安置房,该宗地配建安置房建筑面积已达到27000平米。此地块也由金茂、仁恒、天房、首创、招商参股共同开发。

4号地块

4号地块属于北辰王庄工业园的棚改区,根据规划局关于该地块的最新规划《天津市北辰区13-11单元05、07、09、11街坊及03、10街坊部分用地控制性详细规划草案修改公示》可见,未来该地块会以居住用地为主。

该地块共规划了10块居住用地,目前为止还没有挂牌出让。除了居住用地,该地块还规划了1所中学和1所小学,对区域内教育资源进行补充。

此外,还规划有2块商业用地,未来势必会建成大型商业配套,可以满足居民的基本生活需求。

另外,还规划有社区服务中心、派出所、司法所、养老院、社区文化活动中心、居住区公园、社区体育运动厂、菜市场、停车场等配套公建,可以说是比较全面了。

5号地块

5号地块是目前天津北部城区的传统“富人居住区”,房价在区域内也是最高的。根据规划来看,5号地块的居住用地主要集中在北辰道以北的区域,目前住宅基本已建成,仅剩3块居住用地尚未出让。

在住宅中,有大型社区泽天下和御龙湾这两个小区位于北运河东侧依河而建,同时也是天津北部城区的高端住宅区。

同样位于北运河沿岸,龙洲道188、189两地块的规划是在泽天下和御龙湾这两个传统富人社区基础上的升级之作。将引领板块由“点式富人社区”升华至“整体富人居住区”。

此外,5号地块整体共规划有2所小学、1所中学、3所托幼园,以及一部分的商业配套,在共享瑞景居住区生活配套的同时锦上添花。

大运河板块内目前没有在售的新房项目,次新小区泽天下、御龙湾二手房均价28000元/平米左右

除了龙洲道188和189两个全新项目外,在龙门东道的延伸处还有华润朝阳路和中粮高峰路两个全新项目,但这两个无论是距离北运河还是生态公园都相对较远,在环境资源上并不占优势。

作为新兴高端居住区,大运河板块有着与众不同的天赋和厚积薄发之势,板块规划不遑多让的同时,区域人居底蕴也有了多年厚积,前景可期!

据悉大运河板块率先亮相的地块为【龙洲道188地块】,将打造北辰首个高端绿色科技精装住宅,大北部中心区域真正开启一个全新的产品迭代期,值得品质改善客户们期待!返回天津365淘房>>

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