爆料!天津的“房价洼地”竟然在这里……

来源:365淘房 2018-06-11 16:23

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6月3日,365淘房私享会《落户新政后的蝴蝶效应》受到了京津冀各地群友们的关注。

365淘房&《天津购房指南》主编徐志平针对“天津的落户新政背景下,楼市将向何处发展?”等热点问题为网友们做了详细解读。但由于内容“过于敏感”,请原谅小编不能发表,你们懂得!

此外,我们特别邀请了天津房产投资达人“神话姐姐”分享了自己的置业心得,她对目前天津的楼市格局做了全面解读,同时也爆料了一些“买房坑”,最重要的是明确指出了目前天津楼市的价值洼地在哪里

应广大群友的要求,小编将“神话姐姐”的分享内容整理奉上,错过私享会的朋友们,赶紧一睹为快吧。

 

 

自从《“海河英才”行动计划》实施后,大家对天津的落户问题一直比较关注,同时对政策效应所带来房价的变动也很敏感。

其实,归根结底,人口的增长是城市住房需求的主要动力。

目前天津有主要几个人口来源:北京退出来的、华北流进来的、东北闯进来的、还有就是此次海河英才计划吸引来的。

1

天津市内六区的楼市格局

天津市内六区的房价格局受“阻隔定律之天然的屏障”所控制。

所谓“天然的屏障”就是指海河、子牙河、新开河这三条贯穿市区的自然河流。

天然的屏障是不可逾越的鸿沟,在一定程度上会阻碍区域环境、经济的发展,从而导致房价的不均。

 

01

天津上三区、下三区,房价大局已定!

天津的上三区:南开区、河西区、和平区,正好全部处于海河以及子牙河的南侧,属于天津的西南板块;

而下三区:河东区、河北区、红桥区属于天津的东北板块。

每个城市区域发展都有重心,对于天津的市内六区来说,南比北好、西比东强,而且不按照环路划区位等高线。

南开区的居住密集区已经发展都到外环边了,比如华苑板块,与华苑一路之隔的新房格调松间虽然属于西青区,但是仍“蹭上了”南开区的热度,因此这个项目的火爆程度可想而知。

而河西区,大部分居住区都在中环线以外,梅江富人区已经位于快速路和外环之间了,比如一些沿外环线边上的项目新梅江锦绣里、仁恒公园世纪、格调平园、天津全运村的价格已经高达35000-45000元/平米左右了。

但是,红桥区、河北区的发展还都在中环线以内,靠近外环的地方远没有南开区、河西区“热闹”。

 

02

天津城区布局新规划,外环线正在补圆

与北京相比,天津的外环线就相当于北京的三环,而北京目前六环的板块几乎都要发展起来了。所以说,天津的发展空间还大有可为。

目前天津的外环线正在进行“拓圆”,预计2018年底基本完工。

外环“拓圆”后,全市将新增环内面积135个平方公里,其中70多平方公里在北辰区。

天津市有关部门与北辰区一起已经对这70平方公里进行了整体规划,计划在这个片区率先启动13.6个平方公里银河风景区的开发建设。

银河风景区所处的位置和条件官方是这样定义的:“北面与新外环一路之隔是正在规划建设中的京滨第二城际站点,这个站点是天津北部的一个交通枢纽

轨道交通也很便捷,M3、M7两条地铁线的首末站都在这里;

地铁3号线已经修到了附近,未来还要通过轨道交通与宁河的未来科技城联通。

规划中,把该片区同京滨城际站点一并进行统筹谋划,可很好地利用城际站点的辐射效应,吸引北京、河北和中心城区、滨海新区的人流集中。

东侧紧靠陆路港物流装备产业园,这个园区有大北环铁路,设有海关监管场所和保税仓库,是公路、铁路、空运、海运“四式联运”的物流集散中心。

南部是国家级开发区的环东拓展区,产业基础比较好。特别是区域内有有一个永金水库,水面面积达到了3000亩,是目前中心城区生态环境保护最好的片区,可以说是一块风水宝地,是北辰未来发展最大的潜力和空间。”

2

天津环城四区的楼市格局

环城四区分为南边二区:西青区、津南区;北边二区:东丽区、北辰区。

对于环城四区的购房者来说,多数情况下都是不能承受市内六区的高房价,绝大多数都属于刚需外溢。

西青、东丽、北辰、津南,这个排序是按照区域发展以及房子价格定的。

北辰区、东丽区虽然很大面积都在外环里,但他们挨着几个“穷亲戚”(红桥、河北、河东),区位优势、规划重视程度和生活便捷度明显不如西青区。

但是再仔细看看地图,环城四区和市内六区接壤面积可不是等分的,西青区是最大的。

 

01

西青区:中北镇、张家窝,1.5公里交通圈

先说西青区,毫无疑问西青区是环城四区发展最好也是最富裕的,中北镇和东丽区的华明镇是最先发展的示范镇,两个镇的名声真的打响过。

但是现在,华明镇除了在世博会上亮了相以外,再别无亮点了,以至于现在和中北镇的差距越来越大。

后期西青区因为南站带动了张家窝板块,迅速被北京投资者和外溢人群所青睐,当时那些投资者大部分已经翻倍了,比如万科四季华城首开价格还不足万元,但目前二手房均价已达25000元/平米左右。

后期西青的行政中心杨柳青也紧随其后,并与中间的海泰产业园连成一片,形成了西青的城市副中心。

根据天津规划局编制的《天津市总体规划(到2020年)》,西青区杨柳青、中北镇与张家窝共同组成西部新城组团,并与市区相接连成一片。

而其他组团如静海新城、武清新城、大港新城等均为零散的卫星城。

此外,天津主城区大部分企业办公地点目前都在西边,张家窝与市区之间是海泰和大学城,地理位置比较占优势。

而梅江南、李七庄由于自己在外环线以内的区位优势,价格也直线窜升,普遍在30000元/平米以上。

交通方面。张家窝公路进市区可走津静线与津涞道均可,地铁3号线已经成熟运营,未来规划Z1线和8号线西延,高速公路东西南北互通,当然还有最重要的——南站!!!

到北京半小时,而且根据雄安新区的战略规划,津雄高铁也会进天津南站,有了高铁站也就什么都有了!

 

02

东丽区:华明镇 张贵庄,区域发展没撑起来

说起东丽,原本应该是在环城四区中发展最好的,因为它是天津到滨海的一座桥梁,但发展到现在只起到了“桥”的作用,“梁”的价值没有体现出来。

最大的原因就是所有路段都是纵向,缺乏横向链接,整体规划比较混乱,空港也被划分到滨海新区,华明镇的发展暂时也就这样了。

目前比较有潜力的是张贵庄,第一有区位优势,外环内,守着津滨大道、卫国道、津塘公路等主要路段。

地铁9号线及未来的4号线和10号线贯通,会给区域发展带来一定的提升,但目前来看,要走的路还比较长

这里要说一下东丽湖,这是之前说的天津三大湖其中之一,看下面的地图,离市区太远,除了在空港上班还算勉强方便,其他生活上真的很不便利,唯一可取的就是风景美。

 

03

北辰区:铁东路片区 目前唯一的“洼地”

北辰和东丽有很大一片区域是在外环线以内,可这两个区域守着“穷亲戚”,区位优势得不到体现。

瑞景居住区由于最早的地铁1号线贯通,承接着许多红桥区、河北区的外溢人群,目前已发展为大型的居住区,但大型商业太少,缺乏活力。

京津公路两侧最早是北辰区的核心,也是行政中心,目前发展也比较成熟,一般是北辰当地人的首选

如今我要推荐的,就是铁东路片区,这是我认为目前天津唯一的价格洼地。

先看地图,这个区域就是天津职业大学附近的片区,右上角外环线凹下去的一块正在补圆,预计2018年底完工。

东北方向的京滨高铁北京到宝坻段正在施工,目前区域内站点名已定:北部新城站。

目前几大开发商金地、融创、恒大、中储、金侨、正荣等在区域内的项目已开盘在售,均价20000-24000元/平米。

今年2月7日,星河以楼面价12277元/平米在正荣府南侧摘得一宗地块,但自持三分之一商业,折算一下,楼面价约18000元/平米,而其它在售的盘单价目前还在22000元/平米左右。

我们可以通过横向比较再纵向比较这个板块的性价比,这也是我给出这片区域性价比高分的原因。

首先我们来横向对比。

北辰未来会形成三大居住区域:瑞景居住区、京津路片区、铁东路片区。

瑞景居住区,目前有地铁1号线,商业配套只有乐天玛特,二手次新房价位大概在24000元/平米左右。

此外,天房和招商都以楼面价约18000元/平米摘得龙洲道两地块,以后这片区域或许还会升值。

京津路片区,这个区域是北辰最早开发的,完全满足居民的日常需求,但缺少大型配套,4号线北段还需要等上几年,二手次新房均价26000元/平米左右。

下面重点说的就是铁东路这片区域,地铁5号线年底即可开通,恒大御景湾、融创臻园、正荣府距离地铁站都不到500米。

区域内有永旺商场和星河自持的商业,虽然区域是北辰区,但是所处位置在外环以内,再加上外环补充圆后还有北部新区开始建设,目前新房价格约21000元/平米,大家应该能比较出来吧。

我们再来纵向比较。

外环线以内我们可以看看新盘售价大致是多少:

外环以南最贵的是全运村,价格40000元/平米起,有地铁6号线,自持商业,当然你可以说全运村是河西。

那我们再看外环线西南侧属于西青区的万科东第,价格约36000元/平米,有地铁6号线,没有商业配套。

东南侧属于津南区的象博豪庭二手房均价22000元/平米,1号线和6号线都有点勉强,商业全靠全运村。

再看看东丽,津滨大道的融创融园均价27000元/平米起,对面的融创城均价33000元/平米,目前有在建的地铁4号线,融创自持商业,周边保障性住房不少。

卫国道的万科城市之光均价26000元/平米;上东金茂悦均价28000元/平米,距离地铁2号线2公里,无配套,整体环境有点“凄凉”。

在外环转了一圈,无论是配套,还是区域的发展潜力,铁东路板块无疑是性价比最高的。

此外多说一句,北部新城建在铁东路板块附近,一方面是京津冀一体化的大方向,承接北部新区高铁辐射,另一方面外环补圆区域都是平地,以后会建设商务区、休闲区、购物区。

 

04

津南区:海教园,到底是不是“概念坑”?

最后再说一说津南区的海教园,很多购房者对这个区域也很关心。

凡是没有地缘优势的政策性区域,你就是在赌,但即便赌你也要懂得规则。

海教园曾经或许真的有发展,但这片区域的人现在在哪呢?或许你心中就应该有答案了。

刚才北部新区我们横向以及纵向比较了价格,那么海教园我们也可以比较一下。

咸水沽的富力又一城均价14500元/平米,新城吾悦广场均价15000元/平米。

当然,你可以说辛庄价格已经19000元/平米了,但是人家离市区比海教园可近多了,而且附近就有永旺。另一方面,区域品质也高,都是小高层和洋房。

以后即使地铁8号线通了,海教园居住区也得从南开大学站进出。

所以每平米单价多出来的钱就是概念,至于这概念值不值,自己衡量。海教园发展了十年了,中北镇也发展了十年,看看差距吧。

今天的价值洼地你找到了吗?

 注:本文观点仅代表嘉宾个人观点,并不代表365淘房网。返回天津365淘房>>

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