天津政策放松迫在眉睫,当下楼市怎么走?……满满干货!

来源:365淘房 2018-05-14 08:59

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5月12日,中建城金科中海金海湾联合赞助举办的365淘房私享会滨海专场圆满落幕。活动现场干货满满,业内大咖滨海万业源运营总监谢芳资深媒体人365淘房&《天津购房指南》主编徐志平一齐“问道滨海”,把脉天津政策方向、掌握市场行情变化。

活动现场人气爆棚,参与人数超过预期。很多群友强烈要求,将讲课内容分享一下,下面小编就奉上徐志平的精彩分享,主要分为政策预判和滨海楼市行情两大部分。遗憾错过的朋友们,赶紧收好吧!(注:部分内容有删减

抢人政策有何影响

天津政策放松迫在眉睫、箭在弦上!

其实对于这一点,大家都已经达成了共识——政策肯定还会放松。

“限购限贷”这个调控基调暂时还动不了,所以只能从其他方面变相放松。

近日传得沸沸扬扬的人才新政就是其中之一。

先是天津政府官方定调:1、对于人才引进,天津市制定了《“海河英才”行动计划》;2、对于人才引进,要加快脚步,紧迫感已现; 3、要改革人才落户制度;4、对于人才的经费资助、居住、医疗、子女教育等,要精准保障,也就是各种补贴政策即将出炉; 5、要尽快制定具体实施细则。 

随后《天津市引进人才落户实施办法》审议稿、征求意见稿流出,虽然版本略有不同,但基本上差不多:

●全日制本科,年龄40岁以下,研究生45岁以下可以直接落户;

●专科(含高职)35周岁内,在天津工作满1年;

●中专生35周岁内,在津工作满3年,具有高级职业资格;

这也是天津继“租房落户”政策后,抛出的又一枚重弹,而且新版人才引进政策的落户门槛比之前更低,可见天津加入全国“抢人大战”的决心。

有消息说,人社、教育、公安部门已发内部通知,正在着手准备落实人才新政。还有的说,5月12日试运行,5月16日对外正式办公。我估计下周肯定要发文件了。

至于这个政策出台后,有什么影响?它就像催化剂,会引发高素质人才留津落户的热潮。而人来了,最先受益的是什么?没错,就是楼市。楼市是“抢人”的最先受益者。

我对比了下西安、南京、武汉、成都等这几个同样出台抢人政策的城市:

西安自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来,西安共吸引了超过55万人落户。其中,仅今年以来落户的人数就超过30万人,规模超过任何一个国内城市。开发商都说“几乎每天都有人托关系来买房,不问价格,只要留一套房源就行。

都全民为房癫狂!几百套房源,会有几万人抢,所有楼盘往往是个位数的中签率,最低的中签率只有0.9%。

杭州一季度人才净流入率以13.6%居全国第一。去年杭州流入28万人,再叠加新房限价,限价政策负面作用在杭州显现最严重,一二手倒挂带来巨大价差,原来不太想买,甚至根本不想买房的家庭,很多也加入到摇号大军中,百岁老人,假离婚很普遍。

武汉从去年就不断的降低大学生落户门槛,现在基本实现“零门槛”,以至于武汉刚需盘特别火爆,排队让开发商都害怕。另外武汉摇号还玩出新花样,没房的优先摇号。此举措引发很多人点赞。

由此不难推断,天津新版人才引进政策必然也会传导到房地产市场。

不过,今年买房人不用担心涨价了,而要担心的问题是2016年上半年之前拿地的开发商们把房子卖掉了!为什么?

天津新房现在执行的是“限价双轨制”,也就是说,低价地参考周边定价,高价地按成本算,各区的天花板将陆续被打破。

还有一点,高地价也在倒逼开发商选择做高端、做附加值实现溢价,变相又增加了成本,降价变得更不可能,即使降价10%在目前市场主流新房都不具备性价比!所以,高地价楼盘今年的日子肯定很艰难,快周转和利润不可兼得,要等低地价清盘。

现在天津已经有高价地开始入市,成本定价都不低,调查的个别项目每周能卖个3、4套。随着高价地楼盘上市,备案价一个比一个高,就算不开盘也会形成强烈对比,低地价盘会慢慢变热,随着销量提升,也会慢慢不好买到,开发商求回款提高首付比例也不是没可能。

综上来看,政策刺激之下,限价盘会越来越抢手。我预计,5-8月份天津楼市将会有一个小高潮。第一波是改变目前买卖双方的僵持状态,迅速提高成交速度。2-3个月之后,落户的人群会实质利好楼市。新入户的买房人到底能占到多大比例?西青区有楼盘今年30%的成交客户都是新落户人群,而去年这个比例是10%,这个比例是相当高的,不得不重视。

这个政策放松的主要人群还是北京的外地人。所以,利好的主要区域是武清、宝坻、北辰、南站、滨海新区,他们会选择的楼盘主要以刚需、刚改房源为主。而市区改善的房源,还是要靠梯级改善。

今年的行情走势会特别像2013年,同样是限购限贷、同样是政策刺激带动,2013年全年前低后高,月平均成交90万平米,8-12月每月成交达到了120万平米,全年成交1300万平米,比2012年的970万平米上涨35%。

基于此判断,今年天津的成交量一定会刺激起来,这个新版人才政策不行,还会有其他政策(例如分产品分区域解除限购)。给大家一个建议,库存的低地价盘是今年到明年一季度最后的机会。

滨海楼市行情

说完了政策,咱再来看看当下的滨海楼市行情。

市区和滨海新区是“双城”,很多人在滨海上班,住在市区,日复一日地奔波于市区与新区之间,过着另一种“双城”生活。

置业的话,滨海和市区所呈现出来的格局、行情以及走势也是不一样的,连政策也有不同。去年331新政出台,所有区都囊括了,却独独给滨海留下了口子,相当于关起了门却打开了扇窗户。

也因为这一独一无二的优势,在这么严格的限购限贷政策下,滨海依然在走量。从上图2018年4月全市成交排行TOP10可以看出,榜单前三甲全出自滨海新区,即塘沽的中建城、生态城的朗诗中福翡翠澜湾和大港的阳光美域。同时第五名万科滨海大都会也位于滨海新区。

数据显示,滨海新区4月成交1496套,环比涨8%(其他区域环比都在下降,滨海增色),同比涨37%,占全市成交量29%。也可以说,整个天津市数据,是靠滨海新区给拔高了。

不过,虽然成交量有所上涨,但4月份滨海新区的新增量和成交价却呈下降态势:新增供应9万㎡,环比下降10%;成交价为13769元/㎡,环比下降7%。但在量涨的带动下,滨海市场库存下降,截止到4月30日,住宅存量为435万㎡,去化周期约16个月。

这个是滨海各区商品住宅成交量价分析图。从图上可以看出,2018年4月,中新天津生态城、塘沽、大港为三大主力成交区域,成交量分别为4.7万㎡、4.6万㎡、2.7万㎡。

而价格方面,中心商务区、开发区、滨海高新区价格上升明显,东疆保税港区、汉沽区、中新天津生态城价格有所回落。4月份汉沽成交均价为8321元/㎡,东疆保税区为11075元/㎡,中新天津生态城为15130元/㎡。

库存方面,截止到2018年4月30日,滨海新区存量为435万㎡,环比下降2%,其中存量最多的区域为塘沽,库存规模约为141万㎡。

这里要解释一下,塘沽这么高的库存是有水分的,像远洋城去年底批了1172套,均价才8780元,这个价格明显低于市场价,所以一直没有上市;紫枫苑还迁房去年11月份批了1812套房,也算进了库存量,胡北家园1300多套没签约,这个项目是小产权转正,很多房子其实已经都卖了,但还没有网签,跟王顶堤故里是一样的状况。

 下面咱来重点看一下塘沽、开发区、生态城、北塘、中心商务区这五大重点板块:

塘沽:

供应量: 2018年4月,塘沽区新增商品住宅392套,环比上涨17%,同比上涨136%,新增供应面积4.1万平米,环比上涨52%,同比上涨185%,全部来自中建城项目。

成交量:2018年4月,塘沽区商品住宅成交395套,环比上涨36%,同比下降15%;成交面积4.6万平米,环比上涨33%,同比下降4%。中建城、禧塘项目为主力成交项目。

成交价格:2018年4月,塘沽区商品住宅成交均价12481元/平米,环比上涨13%,同比上涨26%。

塘沽湾是最热的板块,中建城从开盘以来连续4个月夺得塘沽销冠,价格上涨,洋房从12500上涨到14000。禧塘所属的物流中心板块没有起来,2013年万科金域国际就卖到7500,目前还在10000以下。

【土地风向标】2017年2月,天保塘沽地块位于滨海新区塘沽大连东道以南,楼面价22551元/㎡。塘沽湾2017年11月出让了4宗,今年1月底出让了两宗,楼面价6653-7254元。

开发区:

 

供应量:开发区去年一年都没有多少供应量,全年仅供应54套,包括贝肯山30套别墅,金海岸24套洋房。而今年也仅在1月份,远洋琨庭供应了696套。2018年4月,开发区继续无新增商品住宅。

成交量:2018年4月,开发区商品住宅成交35套,环比下降78%,同比上涨338%;成交面积0.4万平米,环比下降78%,同比上涨210%。共3个项目成交,大部分来自远洋琨庭项目。

成交价格:2018年4月,开发区商品住宅成交均价23454元/平米,环比上涨6%,同比上涨6%。

开发区目前又无房可售。预计远洋琨庭5月底有新加推。格调林泉还有200多套房子,意向客户已经达到了10000组,迟迟不敢开盘,预计今年下半年会再开。天保天成铂悦总共1000来套房,预计今年首开400套,已经排了1000多张卡。振业铂雅轩还有360套高层。

由于新房供应奇缺,所以开发区一二手倒挂比较严重。贝肯山高层成交价3万左右;万通华府3万1;花语轩2万3;花语东轩2万5。

【土地风向标】滨海新区地王平安太湖路地块:纯住宅楼面价31462元/平米!地块出让土地面积37290.3㎡,总体量约6.96万㎡。

生态城:

供应量:2018年4月,中新天津生态城新增商品住宅290套,新增面积为4.1万平米。供应来自世茂玖熙及朗诗中福翡翠澜湾项目。

成交量:2018年4月,中新天津生态城商品住宅成交392套,环比上涨96%,同比上涨300%;成交面积4.7万平米,环比上涨106%,同比上涨215%。朗诗中福翡翠澜湾、世茂玖熙为主力成交项目。

成交价格:2018年4月,中新天津生态城商品住宅成交均价15130元/平米,环比下降3%,同比下降19%。

【土地风向标】生态城土地价格从2016年初2400元涨到2016年7月份7000多,2017年1月生态岛地块13706-13898元,2017年3月天保滨旅地块15000元。

2018年5月生态城核心区域土地流拍,地块用地面积约10.97万平方米,容积率≤0.8,挂牌转让起始价为人民币17.3721亿元,起始楼面价为19798元/平米。

北塘:

供应量:2018年4月,北塘经济区无新增商品住宅。

成交量:2018年4月,北塘经济区商品住宅成交93套,环比下降34%,同比上涨127%;成交面积1.2万平米,环比下降28%,同比上涨86%。区域内仅4个项目有成交,其中,联发欣悦学府为主力成交项目。

成交价格:2018年4月,北塘经济区商品住宅成交均价13187元/平米,环比上涨3%,同比上涨6%。

【土地风向标】2017年5月,龙湖25.603亿拿下滨海北塘地块 楼面价15190元/平米。

中心商务区:

供应量:2018年4月,中心商务区无新增商品住宅。

成交量:2018年4月,中心商务区商品住宅成交138套,环比下降40%,同比上涨1625%;成交面积1.7万平米,环比下降36%,同比上涨1526%。主力成交项目为万科滨海大都会项目。

成交价格:2018年4月,中心商务区商品住宅成交均价23056元/平米,环比上涨1%,同比上涨98%。

【土地风向标】2016年8月:合景泰富以57.7亿元的价格拿下津滨中(挂)2016-02号宗地,楼面价22014元/平,溢价率高达312%!这块土地刷新了响螺湾地区的溢价率纪录。返回天津365淘房>>

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