天津“限价双轨制”的利与害

来源:365淘房 2018-04-17 08:53

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针对天津的限价双轨制,有读者咨询BC君的看法,今天就来说一下。

  

所谓限价双轨制,天津365淘房之前的稿件中已经说过几次了,怕有读者没看到,这里就再复述一下。

2016年10月份,天津开始对新房限价:加推楼盘参考之前的价格,新开楼盘参考周边价格,各区都有房价天花板(市区不能超5万5),全市一刀切。

这个限价规则实施了一年多之后,地王们开始入市,由于当时很多面粉已经是面包价了,再按这个规则限价,开发商就得赔得底掉,确实有点不讲理了。所以双轨制就形成了:低价地还参考周边,高价地按成本算,各区的天花板将陆续被打破。

经历过计划经济的人都知道,只要存在价格双轨制的地方,就会有套利空间,而且最终都会拉平差距。

  

那天津限价双轨制又会如何走位呢?

最简单的判断方法,找一个比天津更早实施双轨制的城市,看它的发展进程就会有大致答案了。

天津楼市这个“从来不领跑、永远慢半拍”的特点特别好,不用摸着石头过河,可以摸着别人过河。

合肥,就是一个很好的“榜样”。

合肥楼市因为在2016年的“突出表现”,与厦门、南京和苏州并称为“中国房价四小龙”,在调控的作用下,房价在2016年11月份达到顶点,相比天津的顶点2017年3月份,领先了4-5个月。

所以,合肥的限价双轨制出现在去年年底,当时很多地王项目开始备案,每一次备案的价格都刷新了记录。当然,如此高的备案价,在当时的市场行情下,除非是傻子,一般人基本都不会去买。 

对于这些高价地的操盘手来说,他们希望卖低点,这样还能有点收入,之前政府限价严,备不了高价,老板会说你公关能力不行,现在价格备上去了卖不掉,就是你个人能力的问题了。所以,作为操盘手肯定是想降价,可开发商地价拿的高,根本就没有降价空间。

地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都能赚钱。这个行业唯一的风险就是地买贵了——孙宏斌曾经说过。

没别的办法,那些高地价盘只能选择以时间换空间,就算拿到了备案价,很多高价地也迟迟不敢卖,就是怕低地价盘,推出了也卖不掉,只能等这些盘清盘!有些项目长时间不开盘,销售员都大量流失。

 

时间来到了4月份,合肥现在又是一个什么状况呢?

高地价盘越来越多,低地价盘越来越少。所以,低地价盘已经开始傲娇、摆身段了,在限价的行情下,买房门槛已经提高,首套3成首付都能成为卖点,多数要求最少6成、8成,甚至有些要求必须全款。

合肥滨湖区4月开了一个楼盘(信达公园里),属于低地价!228套房80多组全款,600多组6成首付客户...全款客户4月2日夜间选房,首付6成客户4月3日一起摇号。

随着低地价盘越发高调,那些高价拿地的开发商终于找到了一点信心。

 

回到天津。 

人们买东西时的心态,只要便宜出手就会很痛快,而便宜往往都是相对的。

房价相对论:天津一二手房倒挂的时候,二手房比新房贵,买新房就要抢、要找关系,现在二手房已经跌了,处于同一水平线,谁都抬不了谁。但是,另一个“轿夫”已经跃跃欲试了,高价地今年陆续登场,像金地双峰道项目、保利迎水道项目、天房勤俭桥项目都陆续批完了规划;金隅空港项目也动工了……

高地价也在倒逼开发商选择做高端、做附加值实现溢价,变相又增加了成本,降价变得更不可能,即使降价20%在目前市场主流新房都不具备性价比!所以,高地价楼盘今年的日子肯定很艰难,快周转和利润不可兼得,慢慢熬着呗,死等低地价清盘。

随着高价地楼盘上市,备案价一个比一个高,就算不开盘也会形成强烈对比,低地价盘会慢慢变热,随着销量提升,也会慢慢不好买到,开发商求回款提高首付比例也不是没可能。

 

关键问题来了,天津低地价还有多少存量,能卖多长时间?

先来看短期库存(已经备案但没有卖掉的房源),截止到3月底,市内六区加上环城四区总共库存4万3千套左右,按每月成交4千套估算,一年之内也就没了。算上没备案的,一年半也差不多了,买房别过2019年是有道理的。

举个例子,河东的路劲太阳城项目,按照目前的销量,开发商已经打算今年就要清盘,而它目前是市内六区唯一还有2万+的新房,如果这个项目卖完了,那就预示着市区将全面告别3万以下。

这就是买房人今年要面对的问题,不用担心涨价,要担心的是2016年上半年之前拿地的开发商们把房子卖掉了!

也有人会说现在地价便宜了。确实,今年以来天津出让了30多块地,都波澜不惊。但是,这些地全部出自环外郊区,没有一块市区的。

政府想着通过地价把期望值降下来,但好东西也不舍得便宜卖。3月22号挂牌的南开天拖二期地块,虽然起始楼面价32927元,但要无偿配建3800平米棚改安置房,还要交纳1.5亿元学校建设资金,还要无偿移交所建体育馆、学校、派出所等配套,实际楼面价算下来起始3万8左右,最高限价到5万左右。与之对比,天房天拖三期目前在售的小高洋房均价5万。

各种条件表面上避免了出地王,实际里外里都是一样的。

随着限价双轨制的执行,楼市格局必然要改变。摸着合肥过河,BC君预估今年9月份开始,低地价盘成交会有明显起色,明年高价地楼盘成为主流之后,低价盘就不太好买到了。

选择今年不买房的人有1万个理由,而我给亲朋的建议是:今年是有机会的,低地价盘在备案价基础上还能拿到优惠,6月份的半年报行情就是个时机点。返回天津365淘房>>

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