天津二手房市场摸底!这些房子再便宜也不能买!

来源:365淘房 2018-04-15 00:39

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

当下天津二手房的真实行情究竟如何?是否可以入手买房?二手房买卖交易中如何防范风险?签约前、签约中、签约后都该注意些什么?……

在3•25淘房私享会上,链家地产内容市场中心经理杨旭用一手资料和真实案例为大家进行了详细讲解。

活动结束后,很多群友要求把杨经理的课件分享出来,好好学习一下。下面小编就奉上杨经理的分享内容,以供大家参考。(注:部分内容有删减。)

嘉宾介绍:链家地产内容市场中心经理杨旭

链家地产内容市场中心经理杨旭现场分享

当下二手房市场行情

上图是近一年来天津二手房市场的每月量价情况。从图中可以看出,2017年3月份天津市二手房成交量价达到高峰。

这很大部分原因是3月份仍然延续了2016年热度,虽然2016年下半年出台了930政策,但相对温和,开始有些作用,而到了3月份效应见微,再加上传统小阳春以及传闻新政出台的刺激,致使2017年3月份二手房成交量激增。

另外一点,331新政后量价骤降并趋于稳定。这是由于331限购限贷政策对市场的作用显见,抑制了投机炒房需求,促使市场理性发展。 

节后改善类需求不断入市,房客比提升,入市供需稳定在高位。3月份数据远高于2月份,这是由于2月份正值春节佳节,大家暂缓买房卖房计划,而每年三四月份都是楼市成交热点,无论是开发商还是中介,都是抓住这个契机。

 所以三四月会成为楼市成交峰值,称之为“小阳春”,这个峰期会持续两个月,七八月份会相对较低,9、10月份又会成为一个新的峰值,就是咱们所说的金九银十。这是大概的楼市周期。

知道这个周期有一个好处:大家可以在淡季的时候去选房看房,因为那时有较大议价空间,且可选择的余地多一些。假若大家都跟风看房的时候,你的议价空间是谈不下来的。

此外,换手率也会影响二手房的成交热度。二手房和新房有很大的差异性,最大的一点就是房源把控方不同,新房房源把控在开发商手里,它可以大批量放盘,而二手房都是在房主自己手中,所以放盘量很小,有可能你相中的那个小区一年都出不来几套房子。

所以换手率很重要。换手率越高,说明这个小区成交量越活跃;反之,这个小区的房源就非常缓慢,且不一定是你想要的、适合你的房源。

下面再说一下价格情况。均价所呈现的数据都是给外面人看的,二手房其实是需要根据区域、商圈、具体小区等的情况来确定价格。

大家知道市内六区二手房成交最活跃,占比很大,而问题恰恰在这里。和平、南开、河西的价格会比河东、河北、红桥高,而环城、远郊等更低,一平均下来,价格就下来了。但是假若你按照这个均价的标准去和平、南开等区域买房的话,根本买不到。

这个是热门商圈排名和行政区占比情况。大家会看到,热门商圈排行前三名的全是滨海新区的,这是由于受到很大程度政策影响。331政策出台后,滨海新区成为天津唯一一个不限购区域,导致该区域热门商圈有很大成交量。

另外,其实滨海新区是一个区域差别特别大的地方,部分区域也出现一二手房倒挂的情况,一些热门商圈二手房价格要高于新房。大家选择的时候要根据自己的实际情况。

行政区占比中,滨海新区占到了27.42%,比例也相当大。

这是热门小区和小区成交均价排行。这里有个特殊的存在,和平区诚基中心这些年一直位于热门小区前10。另外,小户型多的小区成交量也会很高,因为刚需入市选择小户型的比较多。

建议大家购买二手房时要多走多看,根据自己的需求,确定你所需的房源,另外不建议在高峰旺季的时候去购房,如果不是很着急的话,可以选择相对淡季的时候入手。

二手房交易的风险

 二手房交易涉及到很多方面,比一手房交易更为复杂,其中的风险也很多,一不小心就会惹上不必要的纠纷。那么如何杜绝这些风险,切实保护好自己的权益呢?下面咱就从签约前、签约中、签约后三个交易环节来一一阐述下。

签约前:

签约前常见风险有:因购房资格导致的风险、虚假房源的风险、房屋被限制交易的风险、房屋有瑕疵的风险、特殊产权房屋交易的风险……

1、因购房资格导致的风险

这是目前天津的买房政策。天津户籍居民家庭在除了滨海新区之外的其他区域只能购买2套房,外地户籍居民家庭和成年单身人士在除了滨海新区之外的其他区域只能购买1套房。滨海新区不限购。

这里以家庭为单位是指夫妻双方以及未成年的子女。另外,还需要注意一个社保的问题。外地户籍家庭想在天津买房首先要满足近3年内连续缴纳2年社保或个税的要求。这个条件一下子就卡死了大批人,尤其是在外地工作、只是想在天津落户的人。

对于津籍家庭的理解则包括这五类情况:(1)户口本为天津市户口的(包含市内六区、环城四区及新五区);(2)驻津部队现役军人和现役武警;(3)天津市单位集体户口;(4)非天津户籍人口因就学迁入学校集体户口的,在校期间视为津籍户籍 ;(5)夫妻双方有一人具天津市户籍。

购房资格是需要我们去明确的,它会影响你是否有资格在天津买房、能够买几套房子、首付几成等。而且看似是一张简单的表,实际上要根据个人家庭和贷款的具体情况综合去考量。

2、虚假房源的风险

举个例子,比如在一些平台网站上看到有的房子照片很漂亮,价格也合适,比同小区其他房源都低很多,结果电话打过去,对方称,这套房源已经出售了或者说已经不卖了,我给你再介绍一些其他的房源吧。

这其实就属于虚假房源,一些中介公司或房产网站通常会采用这种方式去吸纳客户,但其实他挂出的房源是假的,价格不是真实的价格,照片也不是真实的照片,甚至有可能这套房源根本不存在。

这看似对大家没有多大的损失,实则是一种时间资源上的浪费,而且也会导致你没有心情再去浏览其他房源,再则你的信息也已经泄露给对方了。

至于规避方法,如果很多套房子都是用的同样的照片,这样的房子也不用看了,肯定不是真实的。对于价格的判断,我的方法是到我们网站上参考同小区在售房源的价格,如果差的很离谱则需要慎重了。

当然,二手房价格是有差异点的,它会根据房龄、楼层、朝向、装修等的不同,而导致价格的差异。这需要具体情况具体分析,不能一味地说低价格就是虚假房源。比如通常顶层价格就会低一些、精装修房子价格会有所上浮。多对比几家网站来看一下价格是否合理。这是大家在选房的时候可以去参考的一种方式。

3、房屋被限制交易的风险

(1)有抵押。业主将房屋抵押给贷款银行但贷款未还清;业主因个人借贷需求将房屋抵押给其他个人或机构。

(2)被查封。由人民法院、检察院、公安局等司法机关依法通知建委,对房屋处分权进行限制的行为。

(3)不能上市交易。不符合上市条件:未满五年的经适房或限价房;没有房本的房子等。

这些情况都会限制交易,大家在签约前要多留心。比如房屋有贷款会在房本上有所标注,如果贷款已经结清可以上市交易,银行也会在上面做一定的标注。

4、房屋有瑕疵的风险

看得见的,比如户型、朝向、楼层等,大家在实地看房的过程多加留意是可以避免的。而非自然死亡(凶宅)、房屋漏水等,这些是看不见的,会存在一定的风险性。

5、特殊产权房屋交易的风险

除了私产房外,还有公产房、企业产、小产权等,它们与私产房的交易不同,比如有些公/企产房需要全款购买,不能够进行贷款,此外产权企业或单位是否同意买方购买产权、能否落户都是风险。

而小产权,就是在农村集体用地上建的房子,等同于无产权,不可上市交易。虽然国家正在逐步放开对于一些小产权的限定,但是目前天津小产权还是不能够上市交易。

签约中 :

签约中常见风险有:定金资金安全的风险、房屋产权人签约的风险 、合同签署的风险……

 1、定金资金安全的风险 

 定金是和买卖主双方已经达到意向,客户需要先把定金交到房主手中一部分来确认一定会买这个房子,这个定金最少可以交几千或者几万,但是不能超过房屋总额的10%。

它与订金不同。说白了,定金需要出具一些相关凭证,具有法律效应,而订金更类似于口头协定,基本上没有法律效应。

2、房屋产权人签约的风险

(1)假业主:业主证件是否和产权证上登记的为一人,房屋产权证书和身份证真伪验证等。一旦查出造假,则无法进行交易。

(2)共有房产:夫妻共有房产;继承共有房产;共同购买的共有房产。如果是共有房产则需要房产共有人出具同意出售的证明书方可,否则交易封废。比如夫妻婚后共有房产需要夫妻双方同意,继承的房产需要所有继承人同意才能出售。

(3)代理人签约:代理人身份:授权委托书。房屋交易有代理人的情况,且是合法的,但是代理人需要出具公证处进行公证的公证书,才能作为房产交易中的真正代理人出现。如果没有,就没有办法正常交易。

3、合同签署的风险

二手房环节中会签很多合同,比如确定买卖关系的合同《买卖定金协议书》、《天津市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等,确定买方和中介居间服务关系的合同《居间服务合同》,房屋交易手续辅助类文件《购房承诺书》、《网上购房授权委托书》等。

但是这些都是有必要的,且要正规的。如果大家房屋交易没有通过中介,我建议大家去房管局网站下载正规合同范本,根据范本以及自己情况去修改买卖合同。不建议大家随便从网上COPY一个,既没有规定违约的责任,也没有规定交房的时间,也没有规定物业交割相关的基本细则等,这样买方卖方都存在一定风险,有些权益得不到保障会影响后期出现问题的维权。

签约后 :

签约后常见风险有:购房款资金安全的风险、银行不批贷或少批贷的风险、连环单资金不能及时到位风险、房屋被查封不能过户的风险、购房成本增加的风险、业主拖欠物业费用的风险……

 1、购房款资金安全的风险

签约后除了首付款外剩余的资金即你贷款后是需要走资金监管账户的,现在最新政策是全款不用走资金监管账户,但是贷款必须走资金监管账户,需要把钱放到银行账户15个工作日。这是为了保障购房交易过程中的资金安全。

(根据《天津市存量房屋交易资金监管办法》中的相关规定,自2017年3月1日起,贷款购买二手房必须选择资金监管,全款购买二手房可不进行资金监管。)

2、银行不批贷或少批贷的风险

很多人说我购房资质够,为什么不批贷或者批少了。很多时候会存在这种情况,因为信用系统会查出其他环节的问题,比如上学的时候办过助学贷款没有及还、少还多少次、逾期多少次等,都会影响到你的征信,征信受到影响后,你的贷款肯定会受到影响。

征信是不可更改的,而且会跟着你一辈子。即使后期你的征信比较良好,但是之前的纪录也不会被抹消的。所以大家一定要重视自己的征信,尤其是在买房之前,一定要查好自己的征信,然后根据自己的征信情况,确定贷款的额度,以避免一些贷款方面的风险。如果是夫妻双方共同贷款,则需要以家庭为单位查双方征信。

3、连环单资金不能及时到位风险

所谓连环单,主要是指房主为了购买新房而出售现有的房屋,买卖行为同时发生,就是A买B的房子,B卖掉他的房子要去买C的房子,称之为连环单。

这个连环单是在置换的过程中产生的。在置换的过程中我卖了一套房子,这套房子因买家没有及时办下来贷款,我的钱款没有到账,进而会影响到我买房的进程。

这个连环单的风险就需要大家去掌控好时间上的环节。我建议这种“卖一买一”的房屋置换,在同一家中介公司去做,这样时间节点好把控。

4、房屋被查封不能过户的风险

这个前面我有请提到,被查封的房子通常是以房抵债的,不能上市交易,要通过法院的拍卖环节来进行抵债。

5、购房成本增加的风险

购房成本=房东净得价+评估费+中介费+税费。这是二手房比新房复杂的地方。

购房成本增加的风险在2016年特别明显。客户一窝蜂买房,房主也一样跟风一窝蜂卖房,然后不停的涨价。比如在交易高峰期时,有的房主会通知几家中介集中带看,而等客户全来后则说,我起价是多少多少,你们谁给我的价格高我就卖给谁。其实这种方法是不合规的,也会导致买房人的购房成本增加。

6、业主拖欠物业费用的风险

物业交割主要包括水电费、燃气费、物业费、有线电视、网络、供暖费等很多项。

这类风险是在二手房交易中投诉类最多的。举个例子,我买了某套房子,各种水电暖气都交齐了,交割完了,我开始装修了,结果物业公司找上门了,说你这套房子已经拖欠了我N年的物业费了,你要是不交齐的话,我们就不配合你装修。

这个事看似很小,会牵扯到很多很多环节,包括物业公司的管理问题、业主的信誉问题以及买房过程中中介公司是否尽到了告知的责任等,需要咱们在交易过程中多留一些心。

一般正规中介公司都会出具物业交割的相关清单,清单上会标注房主相关费用交到什么时候、有没有拖欠等。链家是要求房主交物业保障金,如果有拖欠,保障金会交给买家,以解决拖欠的问题。返回天津365淘房>>

 

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

更多
  • 地王来了!市区三大纯新盘来袭!

  • 天津十年的房价差距有多大?

  • 4月迎来“小阳春” 预计19盘入市

  • 一天11盘获销许,居然还批了这个价