微观天津楼市:一个新事物正在影响房价!

来源:365淘房 2018-04-14 10:51

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有没有想过,会有那么一天,房价的变化不是因为政策、土地、需求等因素的影响,而是被一种交通工具所改变了?想起来有点不可思议,但这种情况确实正在发生着,这也是我们今天要说的主题,共享单车正在影响房价!

新视角下的天津城市版图

如今社会,公共交通工具不仅便捷了人们的出行,而且还重构了城市的版图。更甚者,它重新定义了房产对于购房者的意义。

 

这是天津早上6:00-9:59逐小时的共享单车骑行轨迹。这个时间段是一座城市一天中最忙碌的时候。以共享单车的数万条轨迹,可以找出集中了80%轨迹的活跃骑行区,天津超过了300平方公里。这些城市的道路脉络是山川河流、历史文化、房产位置等多重博弈的结果。

天津的样子很像一对蜘蛛兄弟,大哥很强。从图中可以看出天津目前人流量最密集的地方仍然是市内六区。其次,西南部的颜色相对来说更深,也就是说天津的人口密度正在像这里偏移。北部区域很明显分出两小块,这也正是地铁1号线和3号线所带来的辐射影响。而东部区域明显"瘪"了一块,是人口密集度稍差的地方。滨海新区以塘沽和开发区为中心,形成自己的小型区域。而最南部还有一小块活跃区,是有一部分高校所在的大港区,学校为此区域注入了一定的人气。

 

出行方式会改变楼市结构吗?

概括来看,共享单车的使用轨迹让天津城市人口的分布地带更加清晰明朗。而从另一方面来说,大家使用共享单车上还是有很强的时间逻辑的。 

 

在上图中,圆圈越大说明在该时段使用共享单车的人越多。很显然,工作日的早晚高峰(早上7-9点,晚上17-20点)是共享单车的使用高峰期,该期间的使用占比约为36%。而在周末,共享单车是不存在早高峰的,但是却有非常明显的晚高峰。在这个意义上来看,共享单车似乎已经成为了像地铁或者公交车一样的城市基础交通型设施。

如果将共享单车数据和同时段的地铁使用数据比较一下,就能看得更清楚:

 

很显然,共享单车已经成为了与地铁在时间上几乎同步的城市通勤交通工具。虽然在高峰时段上略有差异,但基本上展示出了极强的时间相关性。

这里面也暗含着一种普遍的现状,就是共享单车解决了"地铁最后一公里的区间空白"问题。那么,可不可以认为共享单车已经将地铁站的辐射范围扩大了呢?

城市进化 地铁房被"重新定义"

回到我们的房产市场中,以二手房为例。假设地铁站的辐射范围扩大了,那就意味着一些原本离地铁站步行时间较长、骑行时间适中的"非地铁房"升级成了"新地铁房"。相应的,"新地铁房"与原本就在地铁站步行辐射范围内"老地铁房"的二手房价格差距将会缩小。

365微观数据调查组选取了2015-2018年(共享单车是2017年规模性出现在天津的)1号线刘园地铁站附近的二手房数据,得出二手房与地铁站距离的衰减曲线图。 

 

我们将刘园地铁站旁500米以内的熙景园设定为"老地铁房"。

再分别将500米、1000米、1500米、2000米、2500米、3000米范围内所对应的瑞康家园、瑞宁嘉园、瑞顺里、恒春里、霞光里、荣辉里设定为"新地铁房",将它们之间的均价比值设定为溢价率,从而得出如下曲线图。 

 

我们可以发现,在2015-2016年,从"老地铁房"到"新地铁房"的均价比值衰减是非常迅速的。而在共享单车进入城市后的2017-2018年,这一衰减速度却大大减缓了。

所以,可以认为,所谓的"新地铁房"范围已经从2015-2016年的地铁站周边500米以内瞬间扩展到2017-2018年的2500米。

同样,再看另外一组数据。与刘园地铁站采用同样的方法,我们选取2号线登州路站周边相应的二手房,得出的如下曲线图。

 
 

从衰减程度来看,登州路地铁站与刘园地铁站出现了同样的情况,在2015-2016年,从"老地铁房"到"新地铁房"的均价比值衰减非常迅速。而在2017-2018年,衰减速度大大减缓,并且出现持平的趋势。不同的是,登州路地铁站的辐射范围为2000米,要小于刘园的2500米。

再换一种方式来分析,我们将"老地铁房"与"新地铁房"之间历年的平均溢价率用数字的方式来比较,可以发现,在2017年以后,溢价率开始出现降低的趋势。

总体来说,鉴于2017年共享单车解决了"地铁最后一公里"的原因,"老地铁房"与"新地铁房"之间的平均溢价率大约由35%下降至10%。

 

可以简单的理解,在天津楼市中,共享单车使我们有了更多的地铁房、让更多的人居住在地铁房里。

的确,在大多数情况下,共享单车很好地解决了地铁换乘的"最后一公里问题",扩大了地铁站的辐射范围。而这一范围的扩大,也自然的扩大了"新地铁房"的范围,使得天津住房市场发生了结构性的变化。更进一步说,是重构了我们的城市结构。

那么,未来在房产市场中,地铁房将会逐渐"扩围","新地铁房"的热度将会逐渐攀升,与"老地铁房"的区分度将不会再出现"一刀切"的明显分界线。

这里要特别说明,这样的规律在外环线附近会体现的相对明显,毕竟环外的房价受地铁因素的影响占比非常大。而市中心的房价被影响的因素多而复杂、涉及到学区、物业、商业等。只有在对地铁需求最强烈的地方才会更明显。

天津地铁房最新价格 平均上涨3.53%

再回到二手房市场,根据365微观数据调查组调查显示,春节后天津的二手房出现小幅回暖,一些春节前压抑的购房需求集中释放。其实二手房市场最大的两个看点就是学区房和地铁房。目前天津的地铁房是什么状态呢?

365微观数据调查组整理出了天津5条地铁线路113个地铁站周边二手房的最新价格以及相比于3月份的涨跌幅。

整体来看,目前天津的地铁房整体仍呈现上涨趋势,平均涨幅为3.53%。最高出现在西南角站,涨幅为20.69%,其次为天塔站,涨幅为20.32%。少部分地铁站附近二手房价格下降,最高降幅为十一经路站,降幅为12.92%。

总体来说呈现强者恒强的局面,热点板块价格支撑力较强,一些环外板块由于购房需求相对较少,出现了价格下降的趋势。返回天津365淘房>>

 
 
 
 
 
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