一个残酷现实!天津“限价双轨制”,低地价楼盘正在萎缩

来源:365淘房 2018-04-12 08:22

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近来,天津土地市场火药味十足,不仅有18宗地块发力银四大战,供应方面也在争相奏响多重奏。

9日,团泊东4万平商服地亮相,10日,汉沽、东丽和武清又“三连挂”:汉沽河东片区2.34亿宅地挂牌;东丽湖挂出一宗6.77亿地块,起始楼面价7307元/平米;武清高村上架13.94亿新地,折合楼面价14238元/平米。

14238元/平米!这还只是武清,还只是起始楼面价!而即将摘牌的西青侯台地块起始楼面价11500元/平米,南开天拖二期地块起始楼面价更是高达32666元/平米!

  

 低价地占比越来越少 

地价猛于虎!对于这一点,从近几年的土拍中已可见端倪。(由于高地价和低地价没有明确统一划分,我们姑且把8000元/平米作为地价分水岭。)

2013年,市区&环城共计成交了39宗宅地,其中36%楼面价超过8000元,主要分布在河西、南开、河东(和平当年无宅地成交),最高的单价已超过2万5。(即融创15.2亿拿下的手表厂地块,后开发为复康路十一号,现已售罄。)

2014年,市区&环城共计成交了22宗宅地,55%为高地价成交,主要集中在新八大里、解放南路地区板块,尤其是新八大里集中出售的6宗地块,成交楼面价全部在1万2以上。

2015年,市区&环城共计成交了37宗宅地,其中17宗成交楼面价均超过8千,占比为46%,主要集中在市区,环城仅津西青卫(挂)2015-090号、津西青卫(挂)2015-102号以及津丽张2004-049号宗地(即西青区的融侨观澜、万科东第和东丽区的融创城)楼面价超过8千,最高的为融侨观澜,整体楼面价为11607元/平米。

2016年,市区&环城共计成交了32宗宅地,楼面价均超过8千占比高达63%,除了无宅地成交的河西外,其他各区均有高价地成交。

其中最轰动的沧州天成和田道地块、天房大沽北路地块以及金地双峰道地块,楼面价均在3万5以上,尤其是金地双峰道地块,整体楼面价49018元/平米,抛去雨水泵站、换热站、幼儿园等,可售部分成交楼面价约为52375元/平米。这一下子把天津地价乃至房价提升了好几个档次。

2017年,由于竞自持、竞棚改等花样百出的土拍玩法,让地价飙升的态势暂缓,但是高价地的占比却在明显加大。据统计,2017年市区&环城共计成交了29宗宅地,其中25宗楼面价均超过8000元/平米,占比达86%。天房迎水道地块地价高达48000元/平米,且需配建7千平棚改安置房。

2018年至今,市区&环城共计成交了10宗宅地,占比高达90%。而低价地仅一宗,即绿地大张庄地块,成交楼面价2774元/平米,这是因为其地块二规划用地性质为社会停车场用地、商业服务业设施用地,并且全部自持,自持年限不得低于10年。

 

低地价盘走量积极 

同时,还有一点不容忽视。那就是走量的大多是低地价盘,尤其是限购限贷政策出台后,刚需成为购买主力,因而单价低、总价低的楼盘成为市场宠儿。

从热销TOP20中也可以看出,均价2万已经成为一条不可逾越的分水岭。跻身热销榜的项目基本上单价都在2万元以下,超过2万的项目寥寥无几。

▲近半年月热销项目单价区间统计

另外,小编统计了2017年4月-2018年3月天津各项目成交情况发现,比较热销的项目依然是单价比较低的,比如东丽区的恒大绿洲、津南区的富力又一城、北辰区的东岸名郡、东丽区的东丽湖万科城等,这一年成交套数均在1800套以上,而价格方面却并不高,最高才1万3多。

而这些项目之所以卖这么便宜,是因为当时拿地的地价低,比如富力又一城当初的楼面价才2350元/平米;东岸名郡的拿地楼面价才2千4、5。

地价决定房价。限价令之下,高地价盘不甘心贱卖,能扛就先扛着,而早前拿的低地价盘则没有这份担忧,因为这个售价已经是当初拿地成本的数倍了。

  

 

未来高地价盘将成主场 

从早几年的两三千到如今“一水”的万元+,甚至5万+,天津地价节节攀升;而另一方面,之前拿地价格比较低的楼盘又在积极跑量。

两者叠加作用下,低地价楼盘正在快速萎缩,不难想象,不久的将来,天津将成高地价楼盘的天下。

为方便大家理解,举例来说明下:

比如张家窝板块,目前在售和待售的项目有中交樾公馆、保利罗兰公馆、联发红郡、中骏雍景府、万科翡翠大道、社会山西苑、香锦园、融侨方圆、融侨阳光城地块。

其中社会山西苑、中交樾公馆、保利罗兰公馆、香锦园都是前些年拿的地,楼面价都不高;联发红郡虽然是2016年拿的地,楼面价也还算可以;而中骏雍景府、融侨方圆、融侨阳光城地块以及万科翡翠大道,楼面价均在万元以上,尤其是万科翡翠大道,昔日的地王项目,楼面价高达2万+。

试想如果等社会山西苑、中交樾公馆、保利罗兰公馆、香锦园、联发红郡这些低地价楼盘售罄后,张家窝楼市将会什么光景?“清一色”的高地价楼盘,有木有?!

粗略统计,这5个项目剩余可售房源加起来不足4000套,都不如万科翡翠大道一个盘的体量大。排除人为不开盘,按照西青区近6个月月平均成交套数简单估算,去化周期约为18个月。换言之,明年底这些低地价盘就快要售罄了。

  

 

高地盘入市大幕已开 

其实,现在已经有地王项目“试水”入市,比如万科翡翠大道,已于3月29日开盘,高层均价28000-29000元/平米左右,洋房价格32000元/平米起。相比当初高达2万+的楼面价来说,可谓“贴地飞行”

有人认为,这是赔本赚吆喝,也有人认为,这纯粹是给周边竞品“抬轿子”了。的确,虽然对于开发商来说这个价格远没有达到预期,但这个价格相比周边项目来说却是真真的高价了。

除了万科翡翠大道,津南地王——恒大悦府也已经取得销许,整体楼面价14336元/平米,住宅部分楼面价15661元/平米,而获批的备案价约为24000-25000元/平米,便宜的2万3,贵的2万7。

这个价格相比周边项目也没有什么优势。对面的新城吾悦广场高层均价14500-15000元/平米,比恒大悦府的地价都还便宜;临近的海河教育园新房在售价格大多在21000-22000元/平米左右,也比恒大悦府便宜很多。

这说明啥?地王扛不住了。更值得一提的是,天津已经默默在执行“限价双轨制”:1、参考项目周边的房价来定新房价格;2、前两年的地王们按成本来定新房价格。

也就是说,低地价楼盘参考周边,目前行情下很多楼盘还有点位优惠,而高价地可按之前拿地成本定价。

比如万科翡翠大道就是按照第二种方法定的售价。虽然房价高,但基本没有让利空间,卖不动也只能扛着,等地价低项目卖完。这就是低地价楼盘的优势。

不过,已经有地王打样了,而且生扛也需要“成本”,预计接下来还会有一些高地价项目入市。比如南开1911、紫金府、上东金茂府、上东金茂悦等这些赫赫有名的话题盘都有开盘计划。还有一些地王也有新动作:天房首开津滨大道地块规划已出,空港金隅地块已经开工……

  

最后一波捡漏机会在这里!

地王项目来了,广大购房者也不用恐慌,还有一些低地价楼盘可选。注意,前方高能,下面这份低地价盘清单请收好!

(注:以上项目信息仅供参考,最终以售楼处为准返回天津365淘房>>

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