未来1个月,天津买房,请看清这些"漏"与"坑"!

来源:365淘房 2018-04-11 08:41

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“金三银四”已经过半,大家觉得天津楼市的表现怎么样?如果用“火爆”来形容貌似有点不太贴切,一句话概括吧:乍暖还寒时候,最难将息


01

很多数据都说3月份天津的新房成交量全面回暖,比2月份上涨了125%,但是毕竟2月份受到春节的影响,数据不足为证,咱们还是跟2017年3月对比。

去年3月是新政实施前的最后一个月,房价也确实站在了制高点上,之后便一路下降,直到今年2月,房价再次冲高。

据小道消息,因为2月份房价上涨,有关人员还被“上面”叫去“喝茶”,可见天津目前的调控仍旧十分严厉。

2018年3月天津新房均价14732元/平米,相比于2月份下降11%,与1月份基本持平,相比于去年3月,价格下降14%。

其实3月份价格下降主要是由于成交结构的变化,2月份成交的房源很多都是“高价盘”,比如中心商务区的中国塘,均价23515元/平米;河东区的路劲太阳城均价27734元/平米……

3月份成交的房源开始回归刚需,成交量top20中均价在15000元/平米以下的项目占比较大。

成交量方面,2018年3月相比于去年3月下降了57%,基本算是腰斩了

在传统的“金三银四”中,这个开局显得略为冷清了,不过开发商们并没有因此放慢自己的推盘节奏,看来他们对市场还是有信心的。


02

天津南部的一些项目在“金三”中占尽了风头,相比而言,北部和东部一直处于按兵不动的状态,不过好在“银四”这些区域全都动起来了。

北辰区:大部分加推洋房,点位升高

北辰区4月将有4项目开盘。

 路劲隽澜湾是纯新盘,预计2018年4月底首开一期高层和洋房,洋房主推138平米4室,高层预计首开2栋,主推85-108平米2-3室,价格目前尚未公布。

 融创臻园加推洋房,均价24000元/平米,与之前的价格相比变化不大,但主推大户型,117-196平米,周边有地铁5号线,预计今天二季度通车。

 中储城邦栎树湾即将加推高层“蔷薇湾”,面积为90-127平米,预计均价21000元/平米。目前洋房140平米户型在售,均价23600元/平米。

 新城樾风华预计近期加推洋房产品,面积为114和137平米,价格尚未公布。目前在售106、117平米高层,均价15000元/平米。

西青区:大户型改善进场,总价300万是主流

西青区4月同样预计有4项目开盘,其中金地藝墅家、华侨城万科翡翠嘉和是全新盘,这4项目都主推洋房产品。

 华苑旁迎水道延长线以南的格调松间,这次加推洋房和高层,其中洋房面积为140-150平米,高层面积为90-133平米,总共约200套房源。

预计均价为高层26000-27000元/平米;洋房29000-30000元/平米。据售楼处人员表示目前到访的客户都不是初访,而是多次到访和长期关注项目的客户。

格调松间一直处于供不应求的状态,之前的2次推盘都是“秒罄”,这次价格并没有大幅增长,估计热度仍旧会持续。

 金地藝墅家位于精武镇迎水南路以西,主打洋房,面积为100-120平米,目前放风价格为28000元/平米,价格与格调松间基本持平,想必这两个项目会有一场“拉锯战”。据售楼处表示日均客访量能达到30多组。

 卫津南路西侧的万科东第即将加推洋房产品,面积为120平米和150平米,预计均价为37000-38000元/平米。

 华侨城万科翡翠嘉和是目前中北镇唯一将要入市的新房产品,属于洋房与高层组合的“高低配”,本次全新开盘主推125平米三居室,精装价格预计32000元/平米。

此外,今天4月10日张家窝的联发红郡知景澜园4、5、18、19号楼的销许已批,均为别墅产品。

津南区:加推较少,单价万元盘占主导

 

津南区在经过“金三”后,本月加推项目较少,只有津门熙湖和大唐盛世。

 津门熙湖位于小站米立方北侧,即将加推北区120-138平米洋房和部分86、105、126、133平米的高层,均价预计10500元/平米。

津门熙湖从2017年3月开始已无房源在售,一直在释放加推信息,此次终于参与到4月份的开盘大战中来了。

 八里台天嘉湖大道南侧的大唐盛世预计加推高层产品,面积为83-115平米。目前在售高层1、2号楼主推115平米三居室,6号楼主推83和95平米户型,8号楼剩余房源主要为77平米户型,均价约10500元/平米。

此外,天地源欧筑近期推出特价洋房,均价11600-12000元/平米,户型为95平米两室和139平米三室,首层送小院。

沽上江南4月7日已开始排卡,预计高层均价15000元/平米;洋房均价16000-17000元/平米。

东丽区:刚需霸屏,最低均价8000元/平米

东丽区4月份将有5个项目有加推计划,相比于上个月仅1个项目北大资源阅府加推了别墅6-9号楼,本月东丽区的供应开始集中释放了。

邻近河东区的上东金茂府和上东金茂悦是两个全新项目,上东金茂悦预计开盘高层和洋房,高层主推83平米两室和99平米三室,预计均价3万+;洋房主推120平米3室,预计均价4万+。

 高端产品之一的上东金茂府,位于津滨大道板块,也是预计4月份首开,其中高层主推105、127平米三室,均价预计4万+;洋房主推128、148平米3室,均价预计5万+。

 大唐印象即将加推唐雅苑洋房,均价17250元/平米,仅37套房源;高层均价13000-15000元/平米,目前正排卡验资,验资40万。

 天骥筑璟预计4月加推17号楼小高层,均价约9900元/平米,面积为83、85、90平米。

 天安象屿智慧港将开盘高层产品,主推87和90平米的两居,目前该项目公布的均价为11000元/平米。

另外,华明板块还有一个纯新项目——鲲栖府

鲲栖府位于东丽华明镇弘贯东道与祥云路交口,产品有9栋6-7层到顶洋房,3栋17-18层到顶小高层,6栋22-26层到顶高层。

根据地址来看位于雪优花园南侧,同样是由远洋开发,应该是蘭栖墅的“姊妹篇”,目前价格信息尚未公布,打算在此板块置业的购房者可以随时关注。

市区:仅一项目加推

 河东区的路劲太阳城即将加推“揽境组团”,主推119-143平米三居室,4月14日将开放样板间。目前皓阳园在售,均价29200元/平米。路劲太阳城算是市内六区中为数不多的2字头住宅项目了。

此外,市区还有一些项目已经释放了开盘信息,比如河东区津滨大道板块的中储正荣栋境已开设外展;南开区咸阳路的南开1911预计二季度开盘,均价50000-55000元/平米;红桥区惠灵顿国际社区项目海上花苑二期正在排卡;河北区首创与港铁合作的地铁上盖项目,首创天阅海河也将拉开序幕……

要提一下的是南开区的王顶堤故里项目,近两个月一直位列南开销量榜前几名,成交均价仅20000元/平米左右。其实这些房源都是2016年初销售的,现在正处于集中签约的状态。

待这些房源都签约后,王顶堤故里算是“鸟枪换炮”正式转正了,目前放风价高层4万+、洋房5万+。

相对与3月份,4月的天津楼市可谓是多点开花,各项目释放的产品种类较多,刚需、改善、高端均有,对于购房者来说,可选择的余地更大了。


03

未来1个月,哪些才是值得我们关注的楼盘?

两个建议。

第一,建议有置业需求的购房者一定优先关注新房。目前天津的新房依然在政府限价之下。一般来说,后加推的楼座都要优于最先加推的楼座,但是从各加推项目的价格就可以看出,与之前的开盘价格没有太大变化。

但是二手房目前的挂牌价大部分还是比较高的,价格并不占优势。

第二,一定优先关注大开发商、上市企业和央企

小开发商违规成本低,要关注那些珍视品牌、违规成本高、不介意单盘得失的开发商,特别是他们全资主导的楼盘,因为他们往往是从全国视野来考虑问题,算的是总账。

基于以上原则,我们在上述项目中筛选出几个值得重点关注的楼盘。买房一定要结合自身情况,以下总结几种购房情况供大家参考。

我们按照购房需求以及首付款(30%)将楼盘分为四档:“24K纯”刚需盘、刚改盘、改善盘、高端盘。

首付30-50万 24K纯”刚需盘

可以考虑津南区的津门熙湖、大唐盛世;东丽区的大唐印象、天骥筑璟、天安象屿智慧港;北辰区的新城樾风华。

这几个项目都是“24K纯”刚需产品,优点就是便宜!便宜!还是便宜!

东丽区的两个项目居住氛围差一些,而八里台和小站周边的配套相对来说更加适合生活。就价格来说,东丽区的项目更加便宜一些。

对于刚需来说,对于自己的购房需求一定要分优先级,最优先考虑的就是交通的便利度,之后再考虑是否有生活配套。

首付60-80万刚改盘

可以考虑北辰区的中储城邦栎树湾、融创臻园;西青区的格调松间、金地藝墅家。

中储城邦栎树湾首付63万起可以买高层,相对于洋房舒适度差一些,融创臻园价格率高,但是主打洋房产品,周边有永旺和地铁5号线,目前来看卖的还是“预期”。

但随着地铁的开通,可以看好这两个项目未来的升值潜力。

格调松间相比于金地藝墅家距离市区更仅一些,两者价格相差不大。

首付100-150万 改善盘

主打改善需求的项目在4月开盘有很多,可以考虑万科东第、华侨城万科翡翠嘉和、上东金茂悦、路劲太阳城。

这些项目的位置都很不错,出行和配套都比较成熟,既然是改善,所以更建议选择这些项目中的洋房产品。

首付200万 高端盘

这个价位基本就是高端住宅了,上东金茂府是4月即将入市的的高端盘之一。此外,红桥区的惠灵顿国际社区海上花苑二期和王顶堤故里也即将入市,均价基本都在5万+。


04

天津的新房,一眼望过去,值得你关注的,也许不止这些,还有其他。

但不管怎样,作为购房者一定要坚持看房,时刻留意市场动态,就能看清那些“漏”与“坑”。

如果你是刚需,还是尽可能选择贴近市区的环城四区中的板块,在目前政府限价的保护下,有合适的新盘就入手。

如果你是改善,尽量多看多对比,当前哪些楼盘更实在?哪些楼盘空有噱头?同样的价钱优先选择洋房产品。

如果你不缺资金,可以重点关注那些稀缺资源的区域,比如海河沿线,或者是品牌开发商的全款低价项目。

最后,希望大家都能早日买到适合自己的房子!返回天津365淘房>>

 

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