说多了都是泪,天津十年的房价差距有多大?

来源:365淘房 2018-04-10 08:37

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近日,易居房地产研究院最新发布的《全国40城房价透支程度排行榜》显示:在全国40个重点大中型城市中,共有19个城市呈现不同程度的房价透支状况,占比将近一半。

房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄,而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市,市场出现明显降温,房价透支程度对比2016年有所缓解。

天津“透支程度”排名全国第二!

什么是房价透支?最简单的说,就是现在的房价已经提前涨到了若干年以后的正常价格。

再来看2017年全国40个大中城市房价收入比偏离度排名情况。

其中厦门、深圳、南京和天津的偏离程度均超过50%,厦门更是达到了82.1%,同比增幅42.5%,位居第一。

天津的偏离度为50.4%,位居全国第四。

什么意思?一句话简单来说,就是房价太高了,工资太少了,房价涨幅远远超过工资涨幅。

2011-2017年天津的工资涨幅与房价涨幅整体呈“X”形状,在2015年以前,天津的月平均工资涨幅一直高于新房价格涨幅。

但是在2015年这个时间点,一切都发生了重大改变,两者的涨幅出现“历史的交换”。

新房价格涨幅一举超过了月平均工资涨幅,并且一路直线攀升,直到2017年才出现平稳,但是涨幅已明显高于月平均工资近10%的比例。

十年之前 我不认识你 你不属于我

知过去,懂现在,才能掌握未来。

俗话说“十年河东,十年河西”,在天津楼市,这般沧桑变化更是比比皆是,十年前和十年后的房价,可能已经差了几个量级。

十年弹指一挥间,天津的房价平均涨幅达到了307%最高涨幅为河东区为393%,其次是红桥区、河北区、南开区,津南区和东丽区涨幅最小,分别为195%和152%。

大部分区域都是在2008年、2010年、2014年这三年完成了华丽的三级跳,之后就在2016年“一去不回头了”。

什么概念?以和平区一套90平米的房子举例,2008年总房款114万,首付34万;2010年总房款192万,首付57万;2014年总房款243万,首付73万;2017年总房款360万,首付108万。

十年时间,总房款已变首付!

和平区:镶金边,什么都快一步

和平房价起点最高,2007年就已经高达9000多元/平米,2008年已突破10000元/平米大关。

当年的西康路三十六号算是踢破了和平区的房价大门槛,最热销的吉利花园、诚基中心、犀地均价都在10000元/平米出头,目前除了诚基中心,其他的房子均价都在57000元/平米左右。

和平区房价突破20000元/平米大关是在2010年,从2009年的16000元/平米直接就蹦到了21000元/平米,接近3成的涨幅。

这一年在和平买房的选择还很多,天津环球金融中心、大都会、保利香槟国际、金德园,此时一套住宅起步价200万左右,如今这些项目的均价也接近60000元/平米了。

经过了2012年成交2669套的巅峰后,和平的供应量开始锐减,目前可买的新房项目已经屈指可数,和平翰林公馆均价60000元/平米,融创星河和平印均价70000元/平米。

河西区:梅江!新八大里!

2007年是河西区的爆发年,新房成交面积出现一次历史巅峰,对,就是因为梅江板块打响了。

当年的海逸长洲、万科水晶城、卡梅尔等,每个月都能成交过百套,算是撑起了河西房价天花板。但这个时候的梅江价格并未过万,如今这些项目二手房价格已接近40000元/平米。

另一个房价的质变发生在2010年,但是供应已经锐减,梅江板块的房价已经普遍在16000元/平米以上,下瓦房的博轩园突破20000元/平米了,如今价格在60000元/平米左右。

之后河西供应一直不大,价格也进入稳涨期。

直到2016年,房价再次出现飞跃,从20000元/平米直接迈入了30000元/平米的大门,这个跨度有点大,解放南路和新八大里板块的概念在这一年集中释放出来,天津全运村、中海新八大里、天房美棠、北大资源阅城这些项目的热销带动了房价的上升。

如今河西区梅江板块仅有天房樾梅江,均价46000元/平米;江南邑,均价40125元/平米这两个项目在售。新梅江板块仅剩新梅江锦秀里在售,均价37400元/平米。

供应量主要还是集中在新八大里板块,如格调绮园、北大资源阅城、中海学府公馆、中冶德贤公馆等,住宅40000-45000元/平米,公寓25000-28000元/平米。

南开区:老城厢+奥体,比翼齐飞

南开区的房价飙升始于2007年老城厢板块的大开发,一年卖了近10年来最多将近万套的房子,富力城、后现代城等带动了南开房价从6000元/平米攀升到了8000元/平米。

此外,还有奥体板块的开发,时代奥城也卖上了8000元/平米的价格。如今这些项目的二手房价格均在40000-50000元/平米。

2010年南开的均价涨幅超过了38%,这不得不归功于仁恒海河广场,23000元/平米的价格成就了南开的天花板,此时其他板块也同样稳涨,招商钻石山也达到了21000元/平米。

2016年南开同河西一样,天房天拖、崇德园、鲁能公馆、复康路十一号等项目让南开的房价直接买入了30000元/平米的门槛。

土地出让也开始飙升,地王一个接一个落户南开区,让南开已然成为天津豪宅区,目前唯一一个即将入市的纯新项目是南开1911,预计均价50000-55000元/平米。

可以看出来,南开区和河西区很像,都是一些核心板块的开发撑起了区域的房价,之后供应开始锐减。

河东区:一惊一乍,靠河吃河

河东区在2010年冷不丁就翻了个跟头,房价从8000元/平米蹦到12000元/平米,主要是卓越浅水湾和金地紫乐府拉高了均价。

如今卓越浅水湾均价已达48000元/平米,金地紫乐府30000元/平米。

2014年河东迈进了20000元/平米的时代,新商业核心的落成,比如河东万达带动了新一波房价的上涨,红星国际逸品轩,如今二手房价格约36000元/平米。

2016年河东区的房价从20000元/平米出头跳涨到30000元/平米,津滨大道板块的开发同时带动了河东和东丽交界处的发展,新房有河东区的天房万欣城、全新项目中储正荣栋境,该板块涉及东丽区的融创城、融创融园以及今年的纯新盘上东金茂府。

此外,稀缺资源河景房也是拉动河东房价上涨的最大因素,天津恒大帝景、招商雍景湾、中海城市广场、以及全新项目海河金茂府,均价在40000-60000元/平米之间。

河北区:有点闷,地铁是救星

河北区与河东区的房价走势基本雷同,在2011年迎来第一轮猛涨,房价一路飙到了13000元/平米,领涨的就是格调艺术领地和北宁湾。

如今北宁湾二手房价格已破30000元/平米,但也要得益于地铁3号线的开通。

接下来的几年河北区再度沉寂,直到2014年,再次猛涨3成,冲破20000关口。

2016年和2017年涨幅都非常大,但仅是个别项目做支撑,比如去年的首创大都滙,高层均价45000元/平米,开盘就基本售罄;天房中山路均价33000元/平米,开盘去化率也很不错。

但是今年开始,河北区基本没有什么动静了,天房北宁公元、中冶德贤华府、紫金府等都没有明确的消息释放。

其实这十年来,河北的新房供应一直不多,地铁成为河北区房价上涨的主要驱动力。

红桥区:不温不火,全靠大势

红桥区起步就比较低,2007年在其他区域已经7000-9000元/平米的时候,红桥区还停留在6000元/平米的阶段,在2015年以前出现大幅上涨的情况也很少。

2010年为最大的一波涨幅,来自万通上游国际,依然是靠着临近南开老城厢和海河的地利。

2014年的亿城堂庭也让红桥的房价有了一次小幅拉升,直到2017年全市普涨,公元大观、北岸中心一些项目才将红桥的房价领进30000元/平米的门槛。

相比于河北区,红桥区的供应就更少了,目前公元大观均价40000元/平米,北岸中心35000元/平米,惠灵顿海上花苑二期今年将加推了。

环城:别用看市内六区的眼光看我!

有没有觉得在市内六区闭着眼无论买哪的这些年都能翻三番,那是因为市内六区的资源是稀缺的、是不可复制的。

可是环城四区就不一样了,最早天津只有南郊、西郊、东郊、北仓这样的说法,后来规划了环城四区,房价起初仅3、4千元/平米。

可是,就问你一句话,十年前的环城四区,你敢买吗?

其实,买环城的房子也是一种“赌”,不是赌这里有没有配套,而是赌这里的配套什么时候能落成。

现在来看,环城四区可让你去“赌”的地方已经不多了。

西青区:老本快吃没 赶紧蹭热度

近十年来,西青区的成交均价由2007年的5993元/平米大幅上涨至22360元/平米,涨幅为273%。

尤其在2009年至2010年有一个较大的跨越,主要是受到梅江南、中北镇等热门板块的强力带动。

中北镇和张家窝板块是全天津的刚需“重镇”,但目前供应量锐减,中北镇除了雲锦世家在售以外,仅剩纯新盘华侨城万科翡翠嘉和项目,目前正在排卡。

张家窝板块的中骏雍景府、联发红郡、中交樾公馆、保利罗兰公馆等项目已余房不多了。

目前仅有的新入市的项目是万科翡翠大道,高层均价28500元/平米、洋房均价32000元/平米,还有融侨方圆,现外展已开,正在意向登记。

2017年西青房价一路飙升至22360元/平米,主要是由于梅江南板块,定位因素使之逐年趋于高端,且受梅江板块带动,因为河西和梅江地利,价格已经直逼市区。

富力津门湖均价30000元/平米;万科东第均价37000元/平米;融侨观澜均价34000元/平米;格调平园9-11层小高层已封顶,目前正在意向登记。

东丽区:有前劲,没后劲

东丽区在房价上有一点“有前劲却没后劲”,2007年的价格并不是环城四区中最低的,而且2010-2015年间均价仅低于西青区,排第二。但如今的价格却是环城四区中最低的。

先是津滨轻轨的开通,让东丽开发区板块最先发展,之后空港、华明和东丽湖的房价直冲云霄……金泰丽湾、华润橡树湾、恒大明都、首创溪堤郡、华富家园……

的确,那5年几乎全天津买房人的眼光都“一路向东”,可是如今这三大板块存量巨大,配套却久久不能落地,房价上涨动力明显不足。

4月,大唐印象即将加推唐雅苑洋房,均价17250元/平米,高层均价13000-15000元/平米,现开始排卡验资。纯新盘上东金茂悦预计4月份首开高层产品。

北辰区:总是让你眼前一亮

北辰区是这十年来环城四区中涨幅最高的,意不意外?惊不惊喜?

北辰的均价上涨第一个风口是在2008年,由4000元/平米迈入了5000元/平米,地铁1号线刘园站带动了瑞景板块的发展,宝翠花都和金玖家园是最早的一批经典项目,现在二手房单价约22000元/平米。

2015年各大房企开始进驻北辰,房价破万,如融创半湾半岛、北辰红星国际广场、金地艺城华府、金侨宸公馆等,均价未超过15000元/平米。

2017年北辰区均价直线上涨至18000元/平米,目前北辰区瑞景板块新房供应量减少,铁东路板块是最大的热点区域。

融创臻园预计4月加推洋房,中储城邦栎树湾预计5月加推高层,正荣府目前洋房125平米户型在售,均价22000元/平米。

此外,路劲隽澜湾4月15日进行排卡升级,新城樾风华近期也将加推洋房,北辰区即将迎来新一波供应潮。

津南区:来了个新朋友,炸窝了

津南区的供应量一直都比较大,板块多而分散。

2007年红磡领事郡和金地格林世界两个大盘撑起津南区别墅和刚需的大市,双港板块崛起。

下一个上涨高峰是2010年,双港继续保持热度、富力桃园、华润中央公园等,均价8000元/平米左右。

此外,天嘉湖、小站板块启动了,碧桂园、星耀五洲等大盘受到了关注,但是由于板块位置较偏,涨价动力不足,导致房价6年来都没有太大的变化。

直到2017年海河教育园和咸水沽板块的爆发将津南的房价一路领到17000元/平米。

如今的津南供应不减,只是当时看似一些偏僻板块现在也多点开花了。

小站的津门熙湖将加推小高层和洋房,均价10500元/平米;八里台的大唐盛世将加推高层,均价10500元/平米;天地源欧筑推出特价洋房,95平米两居和139平米三居,均价11600-12000元/平米。

挨刀吧,痛并快乐着

我们现在回头看,总觉得以前的房价真是太便宜了,后悔怎么没早点买。如果你真的穿越回去,同时失去了记忆,你还是不会买的。

不管在什么时候买房,你都不会觉得便宜。现在我们觉得房价好贵,都上天了。十年前呢?一样觉得“好贵,怎么可能买得起”。

再往前呢?看看这张1989年的报纸,“需100年才能买上两居室”,这句话怎么听着这么耳熟?

再回到文章开头说的房价透支的问题,可能有的人一看到房价透支成这幅鬼样子就立马暴跳如雷了。

但是我们不能用静止的观点来看问题,房价透支还有另外一种可能就是通过时间的流逝,房价相对于经济发展、通货膨胀会逐渐正常合理。

即使再口是心非,你还会认为2010年的价格放在现在是高的吗?也许你会说2014年的价格你都可以接受。

也就是说最极端的人可能认为房价透支了7年,但更多的人会认为房价仅透支了3年甚至更少。再想想,将来的房价就不会透支了吗?答案当然是NO。

所以说,不要纠结,在买房时候,这被宰的一刀,是无论如何都逃不过的。好在,你只需要挨一刀,虽然当时很疼,但等挨过刀了之后,伤口会愈合,之后还能发起福来。返回天津365淘房>>

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