来势汹汹!最高涨17%、成交期仅1天,天津二手房强势回暖

来源:365淘房 2018-03-31 09:41

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经历了去年二手房市场的震荡,目前天津二手房市场行情怎么样了呢?价格有什么最新变化呢?

要想了解这些问题一般有两种途径,要么是去一线看房亲身感受;要么就看数据。

对于国家统计局发布的数据,想必大家都会有一种看了“假数据”的感觉。的确,由于某些原因,国家每月公开的数据都与实际市场情况有一定的偏离。

因此,365微观数据调查组从本月开始将从实际市场情况入手,进行第一线最直观的调查,今后每月都会定时为大家发布二手房住宅销售价格指数,敬请关注。

天津3月二手房价格指数发布

3月30日,365微观数据调查组发布2018年3月天津二手房住宅销售价格指数。

其中包括3月天津92个板块二手房住宅销售价格指数、天津10个行政区二手房住宅销售价格指数。

2018年3月,天津二手房价格环比上月增长4.5%,同比去年3月下降8.9%。

环比方面,天津市内六区和环城四区环比均上涨,最高为河北区上涨83%。92个板块中,有68个板块环比上涨,最高上涨17.29%。

同比方面,只有9个板块同比上涨,其余83个板块均同比下降,最高降幅为30%。

本月天津二手房房价温度指数为30℃(体感温度最舒适的是23℃,本月的市场有一点火热)。

2017年年底时,365数据调查组曾对天津二手房市场进行多次调查,调查后得出的结论是天津二手房价格2017年底会触底,而2018年初即将开始反弹,也建议购房者们在年底年初时及时入手。

如今已至3月,365数据调查组再次对天津二手房市场进行调查,通过市内六区和环城四区共92个板块的二手房价格,来看一下我们的预测是否被验证?目前二手房价格是怎样的趋势?

  天津二手房10区价格

  去年12月触底 现已反弹

3月天津二手房价格总体来说相比2月份增长4.49%。

回顾之前4个月的涨跌幅可以清楚的发现,在2017年12月时,二手房价格跌幅最大达到了4.05%,从2018年1月开始回正,之后的3个月一路上涨,在3月最高达到了4.49%。

这也完全印证了365数据调查组的预测,2018年1月是天津二手房价格的分水岭,也恭喜及时“上车”的购房者们。

2017年11月到2018年3月,这92个板块中,涨跌数量也有着明显的变化。

价格上涨的板块在去年12月达到了最少数量,从今年1月开始数量逐月增多,3月份涨价板块达到了68个。反之,降价板块逐月减少。

河北、西青涨幅最高

津南、河西涨幅最小

具体来看3月的二手房价格。

3月市内六区、环城四区总体呈上涨趋势,其中河北区涨幅最高,达到了8.9%,其次是西青区,涨幅为7.2%,和平区排在第3名,涨幅5.37%。

而南开区、河东区、东丽区涨幅均在3-4%,津南区和河西区涨幅最小,仅为0.06%和0.02%。

河北区和西青区之所以价格涨幅高,很大一部分原因是刚需购房需求集中释放,毕竟这两个区域有着较纯熟的生活配套,但是价格却低于和平、河西、南开。

而和平区涨幅较高最大原因是学区房的热销,拉高了整体价格。3月以来,和平学区房成交量较大,成交均价在6-9万元/平米。

另外,河北区和西青区所有板块价格均上涨。

 来源:链家地产3月实际成交的和平学区房源

整体来看,3月二手房的热点区域主要集中在河北区、西青区、和平区、南开区、东丽区、河东区这6个区域内。

多数板块价格上涨 最高达17.29% 

再来看具体板块。

3月,在92个板块中,有24个板块价格较2月下跌,占比26%,其余68个板块价格均上涨。

其中,涨幅前十名的板块为:体育中心街、宁园、桃园街、月牙河、万兴街、大胡同、军粮城、光复道、杨柳青、张贵庄。

体育中心街涨幅最高,达到17.29%,其次是宁园和桃园街,涨幅为16.16%和16.11%。

这些涨幅较高的板块,分两类情况,一类是本身属于热点置业板块,区域内购房需求较大,造成板块价格拉升,如体育中心街、桃园街、中北镇、南市等板块。

另一类是由于2017年二手房市场处于下行通道,一些没有配套资源支撑的板块必然最先受到“打击”,价格也随之迅速下降。

2018年二手房开始回暖后,在3月之前涨幅并没有过大,也就是说,前期没有涨起来,目前处于追涨的状态。

跌幅前十名的板块为:陈塘庄、咸水沽、咸阳北路、学府街、上杭路、大营门、水上公园街、小海地、集贤里、东丽湖。

这些板块之所以跌得多,也同样分为两类情况,一类是,板块内有在售的新房项目。

由于目前天津新房限价,所以新房与二手房基本处于价格持平的状态,这对二手房的购买需求来说就很受影响,在僵持状态下,很多业主会选择降价出售。

比如说咸水沽板块,蓝光雍锦香颂、新城吾悦广场、富力又一城、世茂璀璨公园等新房项目均价不超过15000元/平米。

而咸水沽2月二手房均价为14678元/平米,在3月就降至12702元/平米。类似的情况还有集贤里、东丽湖、上杭路、陈塘庄板块。

另一类情况是,一些热点板块前期涨幅过大,但是购房需求又没有这么集中,导致3月价格下调,如水上公园街、咸阳路、学府街等板块。

天津二手房市场在经过2017年的“暴涨、冰封、融化”这样震动的行情后,目前正处于启稳、调整的阶段。

同时,买卖双方也都在根据市场行情随时调整自己的心理价位,卖方试探性的涨价以及降价都是目前的普遍状况。

 二手房价格是否回到最高点了? 

2017年3月,天津开始实施购房新政,二手房市场中无论是成交量还是成交均价双双下降。

因此,大部分二手房在2017年的整体走势都呈现出抛物线的形式,一般在3-5月出现了价格最高点,之后便一路下滑。

如今,新政实施一周年了,各种数据均表示二手房开始回暖反弹,那么,价格是否又重回最高点了呢?

365数据调查组统计了市内六区和环城四区这10个区域2017年10月-2018年3月的均价以及2017年的最高价,形成价格曲线。

通过曲线可以看出,这10个区域,3月的均价全都未达到2017年的最高点即使年后价格有所上涨,但涨幅也并不“疯狂”,与最高价之间还有一定的空间。

这说明,调控政策是有效的,对于二手房的影响也比较显著。

但是,这只是区域均价,并不排除个别板块有“反超之势”。

劝业场、新兴街、桃园街、万兴街、宁园、王串场、光复道、杨柳青这8个板块,3月的价格已经回到了2017年的最高点,其中,劝业场街已超过去年最高价格2.88%,桃园街为1.24%

 最短成交周期仅1天

议价空间3-10万元 

来看市场上的实际成交情况。

从链家地产官网公布的实际成交数据来看,3月份天津二手房成交量在1500套左右,其中周末是成交高峰,每天大约成交60-80套房源

这些房源中出现了两个极端,有很多房源成交周期很短。

比如这套康桥里45平米房源,成交周期只有1天,业主降价2万元;大江里59平米房源成交周期只有2天,业主降价2万元;蔚蓝轩38平米房源,成交周期为2天,业主降价2万元。

东海花园84平米房源,成交周期只有9天,业主降价5万元;格调艺术领地90平米房源,成交周期为5天,业主降价3万元;大园新居87平米房源,成交周期短到只有1天,业主降价5万元。

而另外一方面,有很多挂牌时间很长的房源,在3月份也都成功出手了。

御河湾新苑的62平米房源,成交周期达到了470天,业主降价5万元;银行里69平米房源成交周期为352天,业主降价10万元;顺达东丽43平米房源,成交周期204天,业主降价3万元。

可见,无论是短成交周期的房源还是长成交周期的房源,议价空间都有限,基本在3-10万元左右

而出现大量成交周期仅有1-5天的现象,说明目前购房者的观望情绪基本消散,出手果断,对市场行情把握的比较准确。

  未来二手房什么行情?  

目前市场上二手房成交量已经大幅回升了,价格也开始小幅提高,短期内不会迅速拉升。

新房限价的情况下,一部分购房者也将考虑范围转移到新房市场上,二手房价格未来一段时间仍会受到板块内新房价格的牵制。

但是,一些稀缺二手房,比如学区房、地铁房,不排除价格会持续上涨的可能。

2017年下半年的一部分购房需求基本释放后,二手房会在价格小幅上涨的水平上出现一段时间的横盘期。返回天津365淘房>>

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