摸底天津楼市:表面平静,暗流涌动!

来源:365淘房 2018-03-11 10:05

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       在经过了2017年底的一波“翘尾”行情后,天津楼市就如西湖水面一样,平静无奇,各方的观望情绪如同一层薄雾罩在水面上消散不去。

2月春节楼市的冷清状况相信不说大家也能感觉得到。据天兴资讯数据显示,2月份全市成交套数环比下降了39%,同比下降了50%

具体来看成交套数前二十名的项目,只有前四名数量过百,30多套的销量就算是不错的了,整体一个大写的“惨”。

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售楼处:客流量增多 成交周期变短

但俗话说:看上去越平静的水面,水底暗流就越汹涌。

进入3月份以来,本来平静的天津楼市出现了一些小“涟漪”,虽然目前还没有权威的统计数据,但是售楼处传达出来的信息却更为直观。

近日,365数据调查组走访了天津各大售楼处,发现在目前“金三银四”开局的时候,售楼处里人流量渐多。

新年伊始,春回大地,天津楼市是否也要回暖了?

据一些项目售楼处工作人员表示,3月份以来,每天到访和来电咨询的购房者确实比春节前有所增加。

而且,有一个很突出的现象,就是成交周期变短了。工作人员给我们看了销售群中的消息,的确这三个项目成交周期最短的仅有2天,最多的也只有5天。

从这方面来看,被压抑许久的购房需求在这一阶段迎来了一小波迅速释放。购房者在春节后的心态变得更加果断了,观望情绪有所消散。

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暗流涌动 回暖苗头出现

 此外,我们还从项目售楼处得知了一些最新的销售状况。

 和平翰林公馆一周的时间就有50套认购,均价60000元/平米,属于和平中心小学学片。

周边二手房均价都在5-6万元/平米左右,由于和平区已经连续29个月没有新房供应了,所以和平翰林公馆也算是弥补了新房的空缺,比较适合投资或者需要学区的购房者。

 格调松间即将加推新的楼栋,还记得首开时5000人抢房的场面吗?还有第一次加推时的火爆情景,预计这次也不例外,目前就已经有500多组意向客户了。

本次加推的楼栋位置相对更好一些,2017年3月2日加推的小高层均价23500元/平米,洋房均价28000元/平米。

在周边新房项目已直奔3万档而去的房价范围中,格调松间的价格也算得上是"良心价"了。

 格调绮园3月3日加推了小高层12号楼的2个单元,共34套房源,据售楼处表示认购情况还是不错的。

整体均价47700元/平米,其中1号单元为11层到顶,1梯2户,主推面积77、85平米户型,均价43000元/平米;2号单元为12层到顶,1梯1户,主推面积185平米户型,均价48000元/平米。

此次加推小户型大户型都有,既适合刚需也符合改善需求。项目地处河西区,地域的稀缺性仍然是引起关注的最大因素,毕竟寸土寸金的地方卖一套少一套,未来也基本不会再有了。

同样位于河西区,距离格调绮园1公里处的天房六合国际自春节后以来也处于顺销状态,到访量以及意向登记客户明显比春节前有所增加。

目前高层2-7号楼均已售罄,仅剩余高层1号楼还有房源,38层到顶,主推137平米大户型,价格区间为40000-42000元/平米。

天房樾梅江年初这段时间已经销售了50多套房源,目前高层1号楼已售完,仅剩18、19号楼在售。

18号楼24层到顶,19号楼29层到顶,主力户型为94平米两室、均价45000-46000元/平米;134平米三室,均价46000-47000元/平米。

而洋房产品前期均已售罄,仅剩5号楼还未开盘。

 北辰区的正荣府自春节后销售了30套左右,并且价格较之前有所下调,目前高层均价19500元/平米,比之前降价1000元/平米。

高层1-4、8号楼在售,24、29和33层到顶,2梯4户,户型84平米两室、98平米三室。

整体来看正荣府洋房销售情况不错,前期开盘的21栋洋房已经全部售罄,目前在售的是21、25、26、27、28号楼,8层到顶,面积为105、125、150平米,均价22000元/平米。还有22、23号楼两栋洋房没有加推。

 滨海新区的朗诗中福翡翠澜湾售楼处已开放,目前已经排卡300多张,预计均价不会超过15000元/平米。主推6-8层洋房,面积为108、131和150平米户型。

朗诗中福翡翠澜湾位于中新生态城,距离项目最近的有宝龙城,高层住宅已全部售罄,二手房均价14000元/平米左右。目前仅剩别墅在售。

朗诗中福翡翠澜湾西侧就是中新生态城核心住宅区,但是目前有房源在售的比较少,只有世茂玖熙有高层在售,均价15800元/平米,其他项目都主打别墅产品。

我们发现,这些销售回暖的项目有两种情况:

一是市区项目,地域性的稀缺以及不可复制的资源就是购房者最热衷考虑的因素。

还是那句话:大家都想削尖了脑袋钻进市区,有钱的现在钻,没钱的继续存钱以后还是要钻。但问题是,市区的土地资源紧张,房子卖完了就没有了。

再加上目前新房限价,跟周边的二手房一比较,市区新房的性价比就可想而知了。

二是低价盘,这些项目基本都集中在环城,比如东丽和北辰区,15000-20000元/平米的价格也差不多就是刚需们的购买上限了,去年积压的需求一旦释放,这些项目必然抢手。

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十多个项目将要集中“启动”了

 一些在春节前一直“蛰伏”的项目,在“金三银四”这一波中也将要“启动”了。其实大部分项目大家都很熟悉,去年各式各样的开盘盘点中,它们赫然在列。

但出于“限价”等种种原因,未曾如愿在2017年上市,而是加入了“捂盘”大军中。但今年春节后,这些项目也都将要“动起来了”。

 万科翡翠大道3月底终于要开盘了,洋房为125-150平米3-4室,高层为90-110平米2-3室。

由于项目紧邻地铁3号线杨伍庄站,因此一直都受到很多购房者的关注,大家最关心的就是价格问题,目前放风价为高层27000-28000元/平米,洋房为34000-35000元/平米。

 路劲太阳城目前时光里(皓林园)二期限时特惠清盘,主推121-138平米三居,25600元/平米起。

2017年路劲太阳城的销售套数全市排名第十,成交均价28949元/平米,毕竟在河东区环内的位置,这个价格可以说是很具性价比了。

并且,路劲太阳城鼓励使用公积金贷款购房。

 西青区天房领世郡3月18日外展开放,5月份将首开洋房产品。

项目包括小高层、洋房以及别墅,其中自建的社区幼儿园面积将达4000平米,价格目前不确定,周边二手房比如富力桃园高层均价为19500元/平米。

 北大资源阅公馆即将加推公寓11号楼,预计主推面积63-180平米户型。2、3、6号楼已全部售罄,目前在售7号楼,主推88、91平米户型,均价25000元/平米。

 钱隆学府将于3月份加推洋房产品,主推86-146平米,共132套房源,均价11000元/平米起。

 新城吾悦广场即将加推高层15号楼,目前在售高层8、11、12号楼,剩余户型面积比较大,95-140平米左右,均价14500-15000元/平米。

 河西区老梅江板块的江南邑3月11日即将加推一个门栋,江南邑体量比较小,仅有1栋高层住宅,30层到顶,两梯三户,面积为68、107、122平米,均价为40000元/平米。

 南开区的天房崇德园5月份也要加推洋房产品了,预计均价55000元/平米,主推大面积户型,157平米3居、186平米4居,适合高端改善购房者。

 华远波士顿5月份要加推洋房产品。华侨城中北镇地块案名为万科翡翠嘉和,预计4月份开盘。

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开发商以价换量 推出特惠房源

开发商们的嗅觉会比普通购房者更加敏锐,在“金三银四”的开局时期,一些开发商们也为楼市再添一把火,以价换量,抢占市场,推出不少特价房源,购房者可以考虑。

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二手房也在“行动” 成交量、供应量大幅增长

在二手房市场,不出所料,“三月小阳春”已经开始启动,无论是成交量、供应量还是带看量都有大幅度的增长。

据天津链家数据显示,3月份第一周天津二手房成交量相比春节前一周上升3.8%,市内六区成交占比提升3%。市内六区中,和平区及红桥区成交量明显提升。

另一方面,二手房的供应量也大幅提升,新增房源量环比上升90.1%。而买房需求也明显增多,新增客源量环比上升107.8%。

买卖双方的交易过程在这周非常频繁,新增带看量环比上升176.7%,带看量达到了去年331政策后的最高水平。

成交周期方面,业主成交周期相比春节前一周缩短21天,可见业主的心态比较积极。

但是业主的态度略有加强,较春节前出现逆转,可议价空间缩小。可以说,春节后市场的小幅回暖给买卖双方都吃了一颗定心丸。

我们来看近10天链家二手房的成交情况,在春节前基本每天的成交量在20套左右,而从2月27日到3月8日这10天就已经成交了424套,其中3月4日周日成交量达到了82套。

二手房市场的状态更能准确的代表一个城市房产市场的真正格局,目前买卖双方的需求正在集中释放。

最先被抢没的就是那些业主降价的房源,当这一部分去化之后,这波行情也接近尾声了。

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信号!土地市场回归理性

怎么判断一个地区的房价走势?短期看政策、中期看土地、长期看人口。没错,土地市场的情况对未来是会起决定作用的。

自从2016年集中出让一批土地后,2017年全年海教园都没有地块出让,直到今年的2月28日,海教园出让了两宗宅地。

雅居乐摘得13号地,总价16.05亿元,折合楼面价为12487元/平米,溢价率50%,竞自持租赁住房面积20000平米;景瑞摘得14号地,总价11.4亿元,折合楼面价12570元/平米,竞自持租赁住房面积9000平米。

1万2的楼面价,贵吗?

先看看不远处咸水沽的恒大悦府,2016年拿地楼面价已经达到了15661元/平米。禹洲北闸口地块的楼面价也将近14000元/平米了。

再看看目前海教园的新房均价21000元/平米,按照这个价位,开发商至少不会赔钱,但是利润也绝不会飞到天上去,相比于前两年动不动就面粉价格贵过面包的行情,现在可以说是理性很多了。

3月7日,碧桂园和中骏分别摘得团泊西的两宗地块,楼面价分别为5889元/平米和6036元/平米。

这样的价格荣盛心里是不是拔凉拔凉的?要知道去年荣盛可是以楼面价10522元/平米进驻的团泊西,还自持27000平米,自持比例5.8%。

这种价格对比难道还不说明些什么吗?也许只有经历过了,才能变得理性吧。用土地来推动房价上涨的动力已经在减弱,这对买房人来说是个利好趋势。

这么说来,未来天津的房价走势相信大家心里也都有点谱儿了吧。但就目前来说,2018年上半年势必会有一段买房的窗口期。

当这些房源去化之后,差不多到下半年那些“一直在家眯着”的“地王们”就要来了,到时候天津新房的价格局势是否会发生大的变化呢?返回天津365淘房>>

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