天津二手房开启“荷兰式拍卖”

来源:365淘房 2018-03-05 08:52

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过完十五才算过完年,醒完盹了!各个开发商、售楼处、中介门店又要回归正常状态,《掰哧天津房市》每周日更新的节奏也要开始了。

在过去的一年,BC君收获了“鲜花”,也挨了很多“板砖”。没有绯闻的名人就不叫名人,不挨板砖的专栏就是温吞水,写了也没劲!

今年还会一如既往,风格不变,不会讨好开发商,也不会迎合买房人,一切都是基于理性和数据的客观判断+主观理解,给看官们提供天津楼市的爆料和观点。套用2017年火爆的神曲——我们不一样!

书归正传。

3月说来就来了。从历年来看,楼市一年当中的第一个高潮都是在3-4月份,有些年份甚至能决定整年的行情。

从2017年的331新政算起,天津楼市调控也快一年了。从往年规律来看,严厉的调控一般都是半年之后进入调整期,开始见效果,都会出现“大幅降价”或“降价潮”。

这次也不例外,去年下半年天津二手房真是一路喊跌,房价平均下跌幅度达到了15%,成交量也哀鸿遍野,成交了785.9万方,跌幅56%!

而新房成交量虽然腰斩,但价格却相对平稳,主要就是因为限价。

去年新房市场呈现出两个很明显的特点:1、分化相当严重,有些还能喝酒吃肉,有些就只能咸菜稀饭。2、刚需盘当道,像中建城首开还能卖800多套;改善盘受挫,不少项目开盘时间一改再改,有些就算限价都卖不动。

买房人肯定会问,二手房价已经跌成狗了,新房却一直无动于衷(去年12月份有个别楼盘降价冲业绩),新房到底啥时候普降?

在这里需要明确一点,限价其实就等同于降价!

无巧不成书,新房限价的幅度正好就是二手房下跌的幅度。

举例说明。

最近有一个熟人要在河东东兴桥附近做一个项目,BC君对这个板块了解了一下,新房只有一个天房万欣城,限价3万5,而次新房红星国际成交价从最高峰的4万跌倒了现在的3万5以内,降幅达到了15%,与天房万欣城处于同一水平线。

如果新房没有限价的话,那天房万欣城必然会随行就市,也得卖到4万(这也是开发商最初的预期),调控之后再跌到3万5。

也就是说,新房其实也降完价了。

新房从2016年10月份开始限价,刚开始限价的时候,开发商都不舍得卖,要买房除了找关系就是各种附加条件,绑高价车位、绑装修、全款……这些相当于变相加价。

现在哪个项目都没这底气了,现在很多楼盘都在备案价的基础上还有点位优惠,市场上也出现了首付分期——这些就相当于降价(小幅的)。

如果再期待新房也来个15%的跌幅,那二手房还得补跌15%,叠加去年的15%就是30%的跌幅,不太可能。

那新房会不会普跌?会有多大的跌幅空间?

还拿天房万欣城来说,去年10月份首开了200来套房子,房产信息网上显示现在还剩50套左右,去化率3/4。

按照去化率的公式:低于60%代表定价高了,去化率高于90%代表定价低了,该项目价格从市场的角度来说属于合理区间。除非开发商追求快周转,否则没有降价的压力。

同理,对于去化率低的项目,降价的压力还存在,像去年12月份开盘的北辰新城樾风华项目,房产信息网上有销售记录的13幢楼,总共569套房,目前的可售房源还有401套,去化率只有3成(大户型剩余较多)。

新城樾风华有点实在,推的量太大了,年前有些项目因为储客太少,都选择了小步慢走,每次推的房源都很少,甚至有项目首开只推两栋洋房,才50多套房子(目测又创造了一个记录)。

PS:去年的331政策规定,每次开盘不能低于3万平米,按照100平米/套计算,相当于每次要开300套房子。这一条房管局已经放松,而且是只做不说。

这类楼盘有降价的压力,但更多会用特惠房的打法(5%以内),因为直接降价对整个市场会有地震效应(春节前恒大88折就引发热议,实际为营销噱头)。而现在开发商们已经抱团取暖,具备了托拉斯的雏形,各种花式合作把房产小编都整懵了。

比如,平安在红桥拿的双环路地块,已经确定有四家开发商参与,平安、旭辉、正荣、中海,各自分工不同;而华侨城在中北镇拿的地,已经变成了万科翡翠嘉和;而万科自己在志成道拿的那块地,则变成了首创操盘;团泊西的愉景城,本来是碧桂园收购的地,现在又加入了中骏和宝龙。

且多数项目还有隐性股东,单独开发倒成了小众。马太效应也越来越明显,市场份额越来越集中到TOP开发商,项目多了就可以互相腾挪,楼面价高的地就放着,等着下一轮行情。

对下一轮行情的共同预期使得每一个人在买房面前都已觉醒,害怕再错过房价的上涨。买房人依然在关注着这个市场,他们更多只是在等,等待一个时机。

根据365数据调查组调查的3月份最新的新房二手房价格可以看出,新房基本无变化,而二手房有将近一半的小区已经有抬头迹象。明显感觉到,关注二手房的开始多了,BC君就有三个朋友刚把二手房定了。

3-4月份,二手房要开启“荷兰式拍卖”模式。先解释一下何为荷兰式拍卖:跟通常理解的拍卖不一样,也叫“减价拍卖”,是卖方叫价拍卖,价格由高到低递减,直到第一个竞买人应价成交。

房主从去年下半年开始一直在调降,自然有买房人会选择出手,毕竟有些人都观望一年了。荷兰式拍卖理想的状态是买家合谋让一个人拿到很低的价格,实际上买家之间本身就是竞争关系,根本不可能实现,这就是这种拍卖的魅力所在。所以买房人一定要设定心里价位,比如下跌15%—20%,过高的要求则会错失机会。

老百姓办大事都是以年为单位,一年之计在于春。返回天津365淘房>>

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