天津楼市有盘爆冷,一个月卖出十几套!冰火两重天的背后

来源:365淘房 2018-02-11 17:20

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上周日(2月4日),备受关注的热盘仁恒海和院开盘了,2万2的均价让很多人惊艳了一把,6栋楼共计184套房源,当天126平米户型的去化率高达70%,101平米户型也所剩无几。

当然也有些楼盘卖得不好,可以说是“一半海水,一半火焰”。至于是热还是冷,其实还是有规律可循的。不信,接着往下瞧!

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这是2018天津开年首月的成交套数TOP20排行榜,在这份榜单中,市内六区的项目仅有1个,即河东的路劲太阳城;环城四区有8个,以北辰和东丽楼盘居多;远郊有5个,尤其是宝坻和蓟州携手霸占了排行榜前二甲;滨海有6个,以塘沽和生态城项目居多。

从价格上来说,在这热销的20个项目中,成交均价万元以下的项目有3个,1-2万的项目有13个,2-3万的项目有4个,3万+项目为0个。而成交过百套的项目均价全在1万出头甚至万元以下。

从中我们不难发现,热销的一大关键词就是——低价。

为什么呢?原因很简单,调控政策的接连出台,抑制了市场上的投机和投资需求,甚至对改善客群也有影响。他们大多是卖一买一,想通过置换改善目前较差的居住环境,但在限购限贷政策作用下,他们的需求被压制。

而作为主力的刚需则不同,虽然收紧的银行信贷对刚需也有误伤,但他们有必须买房子的强烈需求,而且楼市调控、政府限价的当下,不用买房票、托关系、想尽千方百计跟一大群人抢房了,可以慢慢挑、好好选了。

举个例子,2016年鲁能泰山7号开盘的时候简直打破了头,现场大约有2000多人疯抢300多套房源,短短2小时便全部售罄。而现在仁恒海和院开盘,同样22000元/平米的价格,却可以随便买。这对于刚需族来说反而是种利好。

不过,慢慢挑不等于都能买。刚需买房首要考虑因素是价格,碍于囊中羞涩的经济能力,他们更倾向于单价不高、总价不高的楼盘。比如东岸名郡、中建城、华润橡树湾、富力又一城、路劲太阳城等。

这里解释一下,之所以提路劲太阳城,是因为这个盘地处外环以内、双地铁、成熟宜居,更重要的是,它是市区价格最低的住宅项目。

项目对外报价是29200元/平米,而前一阵推出的特惠房源最便宜的均价25600元/平起。而且项目还有小户型,74-143平米的全明两三室,刚需、改善都可以选。

也正因此,路劲太阳城成了成交套数排行榜TOP20价格最贵的项目,也是市内六区唯一一个上榜的项目,这就是它热销的有力证明。

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这是2018天津开年首月的成交金额TOP20排行榜,在这份榜单中,市内六区的项目3个,分别是和平翰林公馆、河东路劲太阳城、河东金茂府;环城四区有7个,依然是北辰和东丽的楼盘表现抢眼;远郊有4个,蓟州的红星京畿鼎园力压群雄,高居全市排行榜首位;滨海有6个,主力项目同样来自塘沽和生态城。

在1月成交金额排行榜TOP20中,成交均价超过2万的项目有8个,占比为40%。尤其是和平翰林公馆和海河金茂府,成交均价分别为54079元/平米、49533元/平米。

这两个项目之所以热销,无外乎两个原因:

1、地段好。这两个项目都位于市区,一个地处天津最繁华、人气最旺的南京路-滨江道商圈,一个毗邻天津母亲河海河,都具有不可复制的稀缺性。

好地段的房子真的是卖一套少一套,比如和平区,在和平翰林公馆开盘之前,该区已经连续29个月无新增供应,“饥渴”程度可想而知。

而海河沿线也是一样稀缺。随着人们对海河认知的改变,海河沿岸项目的稀缺性和蕴藏的价值日益彰显,比如海河金茂府,能看见海河的房子比看不见海河房子每平米差不多贵一万左右。

2、限价。政府限价给了很多人“上车”的机会,尤其是低于周边次新房20%或者在备案价基础上还有优惠的项目,值得出手。

海河金茂府目前1、2、4、5号楼在售,主力户型为159、185、212平米,均价60000元/平米,预计2020年精装交房。而周边次新房中海城市广场链家网上挂牌价达6万5。

和平翰林公馆高层1号楼在售,均价60000元/平米,主推建筑面积为69-144平米户型,46层到顶。对面的次新房都会轩挂牌价都在6万5以上,金德园标到了7万1-7万6,府上和平更是高达9、10万。

好地段+一二手房倒挂+市区热盘,焉能不热销?如果还有附加值就更好了,比如和平翰林公馆已经确定和平中心小学学区片,这下已经买了房的业主该笑了。

房地产有句名言,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”所以楼盘是冷是热,还是要看开发商的“诚意”。

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当然也有卖的不好的。比如北辰某项目12月开盘400来套房子,到现在房管局网站显示只卖出去了100来套,去化约28%,也就是说,近两个月的时间,该项目仅销售了不到三成,有的楼栋只卖出两三套。 还有的项目开了约200套,房管局网站显示,一个月仅签约认购了18套,去化率不到一成。

到底为什么卖的差?市场变冷?这只是其中一方面,但细究起来,卖的不理想的盘大都存在以下几种情况:

(1)与二手房无差价、无明显利好刺激

即使区域配套很成熟,很适宜人居住,但新房与二手房没什么差价,也没有什么利好释放,在当下市场行情下就很难博得大众的喜爱。

(2)几乎没有配套的新兴区域 

对于刚需改善来说,缺乏配套就是一大明显的短板,居住起来会比较不方便,虽然有的规划很好,但毕竟兑现还需要时间。所以这样的盘作为投资还可以,自住的话大家还是很慎重很理性。

(3)不被认可区域的高价盘

本身区域就不被买房人认可,即使是有高价地暂时也很难扭转局面,再加上行情不好,你若再卖个高价,想热销真的很难。

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其实,有冷有热,有涨价有降价,这并不矛盾,这就是常说的“横盘”。横盘开始,对于我们买房人来说也是一种机会,虽然低价盘、限价盘还有,但卖一个少一个,等低价地都卖完了,就该高价地入市了。高高的地价摆着呢,开发商怎么也不会亏本卖吧。

近期又有不少话题楼盘将要开了,比如万科翡翠大道、金地藝墅家、格调平園、格调松间等:

万科翡翠大道洋房户型为125-150平米3-4室,高层户型为90-110平米2-3室,叠拼户型面积为150-180平米,放风价为高层2.7-2.8万,洋房3.4-3.5万。

金地藝墅家2月3日售楼处开放,同时开启验资排卡。预计首开100-120平米洋房,共54套房源,售楼处放风价3万+。

格调平園主推100-140平米通透两居、三居。

格调松间高层主力面积为90-130平米,18层到顶,两梯两户,洋房为6-7层电梯洋房,主力面积为140-150平米,目前价格待定。不过上次开盘小高层23500,洋房28000。

再告诉大家一个残酷的现实: 

这是近五年天津楼市的成交情况,从图中可以直观看出,处于楼市调控之下的2017年虽然供销齐降,尤其是成交量方面,较2016年下降了约一半,但是成交价格却仍然上扬,2016年,全市成交均价是13589元/平米,而2017年全市成交均价上涨到了15707元/平米,涨幅为16%。 

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附:2018年1月份天津四大片区热销TOP10

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