这些年,天津哪的房子涨得最多?什么房子涨得最快?

来源:365淘房 2018-02-07 08:25

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

最近有很多购房者问小编:“天津哪的房子涨价最多?什么样的房子涨价最快呢?”

的确,无论是对于刚需购房者、改善购房者,还是投资者来说,都会希望自己的房子能有较大的升值潜力。

从事实来看,天津的房价近几年一直在涨,具体是怎样的呢?空说无凭,还是得靠数据来验证。

此次我们的调查对象为市内六区和环城四区近7年左右的次新房,分为两个时间段,2011-2012年在售的新房和2014-2015年在售的新房。

通过对比当年新房的价格与现在二手房的价格,来计算出这几年的价格增长率。咱们来看看,到底哪的房子升值潜力大。

首先来看2011-2012年这个时间段在售的房源情况。

数据来源:天津房地产综合信息网、链家二手房数据

数据说明:调查样本不包括公寓、别墅项目

可以看出,在这43个楼盘中,所有楼盘的价格均有增长,最高为和平区的都会轩,增长率为172.45%,比如这套88平米的房子,这5年总房价增长了约380万元。

最低为东丽区的恒大绿洲,增长率仅为20.64%。其中有17个楼盘价格超过了100%的增长,也有4个楼盘增长率不足50%。

从区域来看,西青区总数最多为9个。的确,在2011-2012年,西青区正在起步,是全市新房的热点区域,这9个楼盘中就有5个楼盘的增长率超过了100%,而其余4个楼盘的增长率也没有低于50%。

东丽区楼盘的数量为4个,增长率超过100%的没有,而低于50%的却有3个。

2011-2012年中,市内六区和环城四区的新房供应数量总体来看比较平均,增长率超过100%的楼盘除了东丽区为0以外,其他区域最少也有1个。

如果从GDP的增长方面来计算天津房价的增长率,每年增长13%是比较合理的范围。那么五年的时间,天津房价应该增长84%,这么看来,也有不少楼盘“不及格”。

其实,除了东丽区的4个楼盘增长率都不理想以外,其余9个区域中既有增长率高的,也有增长率低的,所以无法一概而论究竟哪个区域的房价升值大。

因此,我们通过对比同区域楼盘,来看看什么样的楼盘增长率高。

同样是和平区,配套的完善度均相同,都会轩新房在售时的价格比大都会还要低5000元/平米,但是现在二手房价却比大都会高出17000元/平米。

关键是,都会轩对应的是和平实验小学;而大都会对应的是万全道小学,重点学区房对价值提升有很大的影响。

另外,大都会的房源面积以大户型为主,即使两室户型也在150平米左右,不符合主流购房群体对面积的要求,对升值潜力有一定的影响。

同样是南开区老城厢,大悦城悦府的增长率要比仁恒海河广场高一倍,而且两者对应的都是南开中心小学。

而与大都会相同,仁恒海河广场主要也以大户型为主,动辄1千多万的房子也不是每个购房者都能够接手的,大面积户型楼盘的升值潜力一定小于面积适中的楼盘。

融侨观邸对应的是五马路小学,这也是它增长率高的最大原因。

这三个项目其实都属于梅江板块,但是具体到行政区,雅境花语城属于河西区,而境界梅江和富力津门湖属于西青区。

并且雅境花语城对应的学片是河西中心小学,境界梅江和富力津门湖没有对应的重点学片,学区房的原因使雅境花语城的增长率达到了128%。此外,行政区域的优势也使升值潜力更大。

北宁湾和中铁建国际城的增长率都很不错,这两个项目的情况也比较类似。

北宁湾对应的是育贤小学,紧邻3号线铁东路站;中铁建国际城对应的是河北第二实验小学,紧邻6号线民权门站。在学区房和地铁方面,两个楼盘不相上下。

可以说,地铁和学区直接影响房价的涨幅。

2011年时,红星国际逸品轩的的价格要比万科金色雅筑高出13000元/平米,

的确,虽然二者都在津滨大道上,但是红星国际逸品轩就在河东万达广场对过,并且属于缘诚小学学片,起步价自然高。

而万科金色雅筑位于津滨大道最东端,紧邻东丽区,地理位置欠佳,所以新房价格不高。

但是近两年,万科金色雅筑所在的津滨大道板块进驻了很多大牌房企,比如融创、天房等,再加上同时期的远洋、金隅等已经发展起来,这个板块开始发力。

虽然起步价格低,但是万科金色雅筑的升值潜力大。所以说,名企入驻对板块内的房价是有带动作用的。

两个项目周边都有地铁,而且亿城堂庭还有对口的学区外国语小学,但是房价涨幅却没有泰达城河与海大。

一方面是因为亿城堂庭的物业不甚理想,业主多次进行维权,这对房价的升值有很大的阻碍。

另一方面,泰达城河与海的自然资源稀缺,属于“河景房”,严格来说是属于海河板块内,如果跳出行政区域,稀缺板块的升值潜力将会更大。

如果未来泰达城河与海的物业能够一直保持优质,那么该项目价格还将有上涨空间。

万科仕林苑的增长率较高与地理位置有很大的关系,虽然属于津南区,但实际是在“蹭”河西区的“位置热点”,并且附近有地铁1号线。

碧桂园涨幅较大是因为当初的均价比较低,仅有7000元/平米,而随着海教园的火热,津南区整体的房价均被一定程度的拉升。但毕竟配套与轨道交通仍有欠缺,所以目前津南的整体均价仍在15000元/平米左右。

近两年,北辰区的发展重心主要集中在果园新村和北仓板块,各大房企在这两个板块内也比较扎堆。

而宜兴埠板块目前还像是一个没有被开发的地方,周边工业氛围很浓郁,发展也相对滞后。欧铂城房价的上涨完全是依靠天津房产市场的大势带起来的,多年卖不动的盘也终于卖完了。

而双街板块房价的上涨完全是因为配套发展的日趋完善,大面积的居住区以及中小学等教育资源使这里更加适合居住。

总体来看,东丽区的增长率是最低的,升值潜力在这里还没有体现出来。而西青区的增长率普遍都比较好,中北镇、张家窝板块的发展潜力也无需多说了。

再来看2014-2015年这个时间段在售的房源情况。

数据来源:天津房地产综合信息网、链家二手房数据

数据说明:调查样本不包括公寓、别墅项目

同样,在这35个楼盘中,所有楼盘价格均有增长,但毕竟房龄短,增长率相对于2011-2012年的楼盘较低,最高为93.35%,最低为13.23%。

其中有12个楼盘增长率超过70%,也有5个楼盘增长率低于40%。

但是我们发现,在这个时间段,市内六区的楼盘数量明显减少,环城四区的是新房供应的主战场。

在数量方面,津南区的数量最多为8个,有3个楼盘的增长率超过了70%,而另外3个楼盘的增长率均低于40%,呈现出两个极端。

同样,我们也来对比一下,为什么同区域的楼盘有的涨的多,有的涨的少。

融创中央学府和仁恒滨河湾属于海河教育园区,而且这两个项目可以享受南开中学海河教育园区分校九年一贯制教育。

地理位置同样是咸水沽区域,但是沽上江南和津南新城目前二手房均价为13000元/平米左右,而融创中央学府和仁恒滨河湾均价为20000元/平米左右。

为什么仁恒滨河湾增长率较低,是因为仁恒是精装交房,因此新房价格较高,增长幅度不大。

本来这两个小区的定位差不多,仁恒河滨花园的学片是育婴里小学,旺海公府的学片是天津实验小学旺海分校。

其实旺海公府的地段要好于仁恒河滨花园,所以初始阶段旺海公府的均价是高于仁恒河滨花园的,但是毕竟地理位置仅能决定初始价格,现在两者的价格增长率却差了一半。

一方面旺海公府物业问题引起的业主维权事件让这个楼盘的升值潜力大打折扣,而仁恒河滨花园是仁恒自持物业,小区秩序井然。可见,开发商和物业的品质高低对后期楼盘的保值程度起很大作用。

另一方面,旺海公府虽然也号称是河景房,但实际上住宅的景观已经完全被前排的公寓遮挡住,是看不到河景的,所以最终升值空间不大。

空港和华明镇仅一路之隔,在新房均价基本相同的情况下,意境兰庭的增长率高达85.15%,而恒大名都的价格基本没有大的涨幅,增长率仅为31.78%。

一方面空港“金隅地王”的出现带动了整个板块的房价;另一方面意境兰庭是学区房,对应的小学是天津实验小学空港分校,并且板块内还有空港二幼和空港实验幼儿园。

对比了这么多具体楼盘,我们可以得出几点结论,到底什么样的房子升值能力强呢?

1、名校支撑,房价增值快。

无论处于城市中心还是新兴板块,只要有对口的学校,那么升值潜力一定比较大,而如果是重点学区,那么升值潜力还会大于普通学区房。

2、地铁对房价拉动很大。

地铁的开通对房价的增长有一定的作用,这方面在市内六区也许并不明显,但是在环城四区,如果楼盘周边有已开通的地铁,或者是规划建有地铁,那么未来升值潜力是比较大的。

3、符合政府发展导向的区域升值更快。

比如说早期的中北镇、张家窝,这些都是当年政府大力倡导要发展的新区域,如今的房价已基本翻番。再比如现在的海教园,由于政府对于学府区的战略转移,也必然会导致这个区域内房价的上涨。

这样的区域就符合“装修理论”,也就是说,政府建成一个配套,就好比给你的房子又装修了一部分,整体的价值在逐渐累加。

4、有明显实力新盘带动的区域升值快。

比如说津滨大道板块,不可否认融创、天房、松江、金茂等名企入驻后,对于区域房价的提升起了一定的作用。

一般来说,这样的区域分为启动期、增长期和成熟期。在启动期入手比较有风险,因为有可能这个板块最终也没能启动起来,比如天嘉湖和东丽湖板块。

如果顺利度过了启动期,进入了增长期,那么房价涨幅会比较大,但是一旦进入了成熟期,房价涨幅就又会变小,比如红星国际。

5、能提供更多就业机会的区域升值快。

虽然现在东丽区发展相对缓慢,但是就东丽区本身来说,空港的发展要好于华明镇的发展。

从二手房价格就可以看出,目前华明镇的二手房均价为15662元/平米,而空港已经达到20345元/平米了。

有就业机会就会有人,有人的地方就会对房子有需求。如果东丽区仅是承接刚需外溢,那这里以后也将会是个睡城,没有前途。从这一点来看,环外房价升值的决定权在于政府。

6、具有品牌开发商和物业的楼盘更保值。

如今各小区的物业问题层出不穷,一方面业主住着闹心,另一方面小区物业差也的确影响二手房价格。一些具有品牌物业的项目未来会更加保值。

综上所述,比较看好的增值板块有:

1、咸水沽板块

虽说海教园不属于咸水沽板块,但是毕竟地理位置坐落在咸水沽区域,而咸水沽目前新房均价在15000元/平米左右,政府对海教园的战略不会停,未来房价还有上升空间。

2、张家窝板块

中北镇的时代已经过去了,现在的后起之秀是张家窝,目前张家窝的新房相对紧缺,均价20000元/平米左右。

但是从各大房企拿地的情况来看,未来这里会是天津第一大板块,随着配套的逐步完善,房价很可能会与中北镇比肩。

3、津滨大道板块

津滨大道沿线周边的居住氛围目前已初具规模,一大批房源“正在路上”,这里属于环内区域,并且将承接东部人口的外溢,房企的扎堆就可见地理位置的稀缺性,这里可以说已经进入了增长期。

4、北辰铁东路板块

这个板块目前在售新房不多,有恒大御景湾、正荣府、金地艺城华府、金侨宸公馆、中储城邦栎树湾。此外,中粮朝阳路地块已公布规划方案,未来会建高层和洋房产品。

目前该板块新房价格21000元/平米左右,随着地铁的开通以及周边地块的建成,房价还有上涨趋势,北辰区的发展一向比较缓慢,此版块目前仍处于启动期。

5、团泊西板块

也是房企扎堆,天房、仁爱、松江、招商、金地、富力、绿城、中骏、中昂等知名房企纷纷进驻,目前这里有学校、体育场馆以及商业配套。

随着大学的入驻,将迎来大量人群,继而对团泊西的区域氛围带来一定影响。此外,Z1快轨连接滨海新区和市区,而团泊西区也被规划为中心站之一。

买房有问题?365房博士400 8908 365转515(8:30-22:00随时解答)返回天津365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

更多
  • 敲重点!天津各区晒今年“小目标”

  • 租金回报率调查,数据告诉你哪儿更值

  • 你可能买了一个假的全生命周期户型!

  • 2017天津楼市,买房人是怎么看的!