2018吓人的地王要来了!卖多少钱你能接受?

来源:365淘房 2018-01-03 08:53

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地王年年有,去年特别多。2017年,全国楼市在一片“调控声”中结束,也注定了2017年是个“尬房”年。政策的调整让天津楼市经历了冰火两重天,尽管新房市场回归平稳,但土地市场依旧保持着非常高的活跃度。

2017年天津累计成交了113宗住宅或商用地,累计出让面积749.7万平米,出让金额1153亿元2018年,“地王的诞生”第二季“地王回来了”即将上映,经过一轮严厉的调控之后,大家不禁会关注那些地王们过得还好吗?2018年又将怎样入市呢?

我们先来回顾一下2017年产生的天津十大楼面价地王。

注:表格中最后一栏的“预计售价”=(成交楼面价+建安成本)*1.3*(1+10%),排名顺序以成交楼面价的高低为依据。

NO.1 天房迎水道地块 楼面价48000元/平米 

这块地的争夺那是相当激烈啊,以至于小编在现场困得睡了一觉后,发现房企爸爸们居然还在报价。最终天房以7千平米配建安置房面积成交,占比14%。其实除去安置房部分,这块地的楼面价已经突破5万元/平米了。

这样算来,如果按照开发商正常的利润比例来说,未来这里的售价将会接近73000元/平米。不过按照今年新房的限价行情来看,这个价格“上面”肯定是不会批的。天津高校地块的出让已经不是第一次了,每一宗土地的出让都是一次激烈的交战。

2013年,天津师范大学八里台校区以近30亿元由中海竞得,成为现在的中海八里薹;2015年,天津理工大学育梁道校区以42.75亿元由天房竞得,成为现在的崇德园;2016年中医药大学双峰道地块以47.4亿元由金地竞得,而其56095元/平米的楼面价至今都无人能破。

这些曾将的高校地块如今都成了高端住宅区,而南开大学迎水道地块面对如此高的楼面价,未来也必然要在高端上大做文章。

周边新房和二手房价格参考:

高校地块总是让人有些怀旧情节,4万8的楼面价也真的是为天房弱弱的捏把汗,地王的苦只有房企自己知道,高端改善型将是入市主题。

 NO.2 天房天泰路地块 楼面价42443元/平米

又是天房!天房在这次豪华阵容的争夺中态度坚决的拿下了天泰路地块,没有进入竟自持阶段。河北区天泰路地块算得上是地块中的高配了,地铁上盖+学区房让我们吃瓜群众为该地块的未来少了几分担忧。

天泰路地块的东北侧规划有地铁4号线,并设有天泰路站。另外,该地块紧邻育婴里小学,未来这里极有可能成为育婴里小学的铁片,并且天房未来还要为育婴里小学新建学校建筑11000平米。

学区和地铁的诱惑已经预示着未来会有大戏上演。周边新房项目很少,目前仅有天房天泰在售,未来该项目入市,会弥补区域内新房的不足。42443元/平米的楼面价,也将会再次刷新新房的价格记录。

周边新房和二手房价格参考:

地铁+学区房为项目保值,未来必将成为又一抗跌性强的楼盘。只不过在这个区域内,42443元/平米的楼面价有可能会让天房“含泪”出售。

NO.3 保利迎水道地块 楼面价38150元/平米

保利今年拿地也真的是拼了。2017年拿地金额1461亿,拿地面积2052万平米,排全国第三名。其中就有迎水道这块地。天房和保利分别坐拥迎水道地块的东西二宫。保利与天房不同,并没有配建安置房,不过规划中的商业地块不可以建公寓产品,只能是写字楼,因此楼面价比天房的低了近1万元。

融创和天房这对好CP几乎承包了南开区所有的新地块,并且走的都是高端路线。地价不断被刷新,南开区已经浴火重生了。2013年天房拿下了育梁道地块,首次使天津楼面价突破2万元/平米。同年,融创天房以103亿的总价拿下了天拖地块,创下了总价最高的纪录,至今都无人刷新。

紧接着融创天房以楼面价25082元/平米拿下了手表厂地块,再一次刷新了天津楼面价纪录,并且保持了三年。在高地价的推动下,鲁能公馆、天房崇德园、復康路十一號、天房天拖、融创181等项目接连入市,南开区逐渐成为了高端住宅的聚集地。但是地王决定房价的时代已经一去不复返了,此次保利拿下迎水道地块的楼面价接近4万,“面粉贵过面包”的困局不知未来能否被打破。

周边新房和二手房价格参考:

保利和天房做邻居,高端改善是必须的,不过周边全是“老破小”,未来“鹤立鸡群”有点尴尬,3万8的楼面价比天房便宜1万,二者如何“鹬蚌相争”吃瓜群众坐等观看。

NO.4 首创西青道地块 楼面价30563元/平米

红桥区的房价一直都是市内六区中相对较低的,此次首创以破3万/平米的楼面价拿下西青道地块,未来势必会带动红桥区新房价格的上涨。此地块中除了城镇住宅、商服以外,还含有3.4万平米的安置商品房,占总住宅面积的44%。未来这里会成为集商务、休闲、居住为一体的社区。

西青道地块位于西站板块内,2公里以外有地铁6号线复兴路站,交通便利。但是红桥区内住宅用地稀缺,从2012年至今总共才出让了6宗地块,除了此次西青道地块外,楼面价最高的就是2016年8月中航以20767元/平米拍下的机电学院地块,也就是现在的公元大观项目。

西青道地块紧邻水木天成大型居住区,周边新房较少,以二手房居多。

红桥区自古少有拍地,未来该项目将弥补区域内新房空白,整体风格也许会与现在的公元大观类似,久旱逢甘霖再加上周边没有竞品,该项目入市应该会顺利很多。

NO.5 中铁建万柳村大街地块 楼面价30423元/平米

万柳村大街地块是2017年河北区的第二块地王。中铁建算是河北区的“元老”了,早年大体量的中国铁建国际城让中铁建在河北区占领了一席之地。此次再拿万柳村大街地块,中铁建也是志在必得,并且没有进入竞自持阶段。

万柳村大街地块含金量较高,自带配套并且有地铁有学校。未来这里会有2500平米的行政超市和13000平米的商业;地块南侧规划有地铁线穿过;规划将建有3200平米的幼儿园。未来该地块成为大户型改善型住宅的可能性比较大。

周边新房和二手房价格参考:

首创大都滙已经为该项目入市做好了铺垫,项目未来能否像首创一样开盘当天售罄还不得而知,不过以30432元/平米的楼面价要想与首创大都滙和紫金府PK,中铁建看来要费一番脑筋了。

NO.6 平安太湖路地块 楼面价29564元/平米

平安太湖路地块位于开发区第二大街南侧。开发区可谓是久旱逢甘霖啊,太湖路地块为3年来开发区推出的首宗住宅用地。真是不出则已,一出惊人,29564元/平米的楼面价预示着未来住宅产品均价将达到47000元/平米。

太湖路地块分为A、B两子地块,其中,A地块为城镇住宅、商服用地,需配建不小于4000平米的商业,且商业建成后只允许自持经营,不可出售。B地块为科教用地,规划建设12班幼儿园。太湖路地块紧邻津滨轻轨9号线太湖路站,周边配套已经十分成熟。此次太湖路地块的出让会缓解开发区新房供应紧缺的情况,待项目入市,也会对该区域的房价产生指导性。

周边新房和二手房价格参考:

开发区不限购,且目前区域内新房极少,楼面价是偏高了一点,但是人家天生丽质,有住宅、有商业、有地铁、有学校,可是无竞品,未来说不定会成为香饽饽。

NO.7 中建河东建材仓库地块 楼面价28352元/平米

中建河东建材仓库地块动作较快,目前已出规划,项目为中建悦府,全共4栋住宅产品,104套房源。其中小高主推106平米H+1三室户型,洋房主推125平H+1三室户型。样板间现已开放。目前放风价为45000元/平米。

项目周边配套比较完善,能满足日常需求。与即将通车的地铁5号线津塘路站和东风地道公交站直线距离约600米。但项目广瑞西路一侧为铁路穿行,居住环境或许会成为该项目的短板。

周边新房和二手房价格参考:

未来会是小体量高密度的高层社区,主要面对刚需置业者,周边新房很多,如何能脱颖而出,价格是关键看点。

NO.8 天房津滨大道地块 楼面价27000元/平米

2017年3月27日天房刚摘得河北区天泰路地块,28日,天房首开联合体又摘得了津滨大道地块。津滨大道地块除了规划居住用地以外,还应配建公交首末站和地下公共停车场。

还记得2016年的那个夏天吗,融创以总价61亿、溢价率182%拿下了津滨大道的2宗地块,也就是现在的融创融园。之后,津滨大道变得愈加炙手可热,从早期的万科、远洋、金隅和松江等房企到后来融创等相继入驻,多家房企合力打造区域配套,津滨大道板块将正在吸引越来越多的东部购买力。

此外,津滨大道本身连接中心城区与滨海新区,是市中心通向滨海新区的必经之路。规划建设中的4、7、10号线也将在未来途径津滨大道板块。交通的发展会再一次带动区域的发展。

周边新房和二手房价格参考:

融创融园目前高层均价26000元/平米,当年拿地的楼面价为19049元/平米,性价很高。而此次天房以27000元/平米的楼面价拿下该地块,相比于融创融园,未来新项目的售价也是充满挑战的。

NO.9 金茂东丽程新道地块 楼面价26143元/平米

在此地块拍卖十天前,金茂以底价38亿摘得了津滨大道雪山路地块,楼面价达到了19035元/平米。十天之后,金茂再下一城。此地块目前案名已出:金茂悦,其他相关规划还没有公布。金茂悦东临外环线,北侧临近地铁2号线国山路站,南侧即为万科城市之光。

2015年万科拍下此地块时,楼面价仅5252元/平米,目前小高层售价26000元/平米。两年的时间,该区域的楼面价翻了5倍。此次金茂悦的楼面价已达到26413元/平米,地价高过房价已赤裸裸的摆在眼前。

周边新房和二手房价格参考:

将近60万平米的大体量社区未来产品种类会很多,高层、小高层、洋房、公寓等适合多种置业人群。好在地方大,地价高过房价的困局可以通过产品的价格差异来解决。

NO.10 天保塘沽地块 楼面价22551元/平米

天保在此次土拍中是个幸运儿,根据规定若出让价格溢价率超过50%,则启动摇号。这也是天津市摇号机制的首秀,18家房企进入抽签环节,最终天保被抽中,摘获塘沽新地块。塘沽新地块的地理位置不错,也难怪引来9家房企共20家公司(其中多家房企报出多个公司)参与竞拍。

新地块距离津滨轻轨九号线市民广场站仅900米;临近金元宝于家堡购物中心、伊势丹等大型商业。紫云中学、新港中学、新港第四小学均位于地块1.6km的范围之内,这里已是发展非常成熟的板块了。

2016年12月由禹洲摘得的塘沽地块楼面价仅4502元/平米,如今的天保新塘沽地块楼面价已经达到了22551元/平米,时隔仅3个月,楼面价就翻了4倍。目前禹洲塘沽地块禹洲悦府即将入市。

周边新房和二手房价格参考:

首次摇号天保中签,1万平米的面积未来体量不会太大,预计将会以高层产品为主,有地铁、有商业、有学校,这个“小地王”应该不会“站岗”太久。

地王的出路在哪里?会不会“亡者荣耀”?

以前拿个地王就像拿个奥斯卡奖,可是如今游戏规则变了,“地价决定房价”已经不再成立了。现在房价定多少全要看别人脸色,地王又如何,审批价格与周边房价也差不了多少,行情不好时,地王拿在手里就是烫手的山芋,能不能咽得下去只有自己心里最清楚。

地王怎么破局?一般来说房企有几个办法:

1、随着行情亏本卖。

但这个前提是你得亏得起,大房企没什么问题,几个项目亏损,集团完全顶得住,一般叫苦的多是中小房企,本身项目就不多,一个两个项目出现亏损,整个财务就周转不开了。

2、走高端精装路线。

寄希望于用“豪宅”产品突破限价重围,但这样的操作不是所有房企都能玩的转的,毕竟区域内购房者的消费能力以及区域整体的配套条件都要考虑进去。目前,天津有的项目开始进行“捆绑销售”,即在售价以外还要支付一笔装修费。

3、争取改规划。

可以通过提高容积率,比如多建高层住宅或者公寓产品,通过提高“量”来平衡整体价格。

4、拖着不卖,等待下一个周期来临。

这种情况风险很大,一方面是下一个周期不知道什么时候才会来临,也许几年内都没有下一个周期了。另一方面,拖着不卖不仅仅意味着资金短时间无法回笼,还有杠杆加重,高昂的借贷利息无法及时偿还,如果是小型房企很有可能就因此GAME OVER了。

2017年的地王们虽然面临着严峻的形式,但是相比于它们,2016年的地王更是站在了风口浪尖上,很多项目至今都没有入市。就算天塌下来还有2016年的地王顶着,它们即将为2017年的地王们劈出一条路来。

2016年楼面价地王:

未来的一到两年,地王们会接连入市,也不排除有一些地王会继续“站岗”,作为购房者,选择时应对这些地王盘格外注意,全方位的考察之后再入手。返回天津365淘房>>

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