二手房跌声一片,天津一二手倒挂还严重吗?

来源:365淘房 2017-12-22 20:05

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前一阵,南京疯狂抢房子的新闻传得沸沸扬扬,虽然有八成首付、高额验资、异地登记等各种限制,但仍挡不住人们抢购的热情,3177套房子,1.5万人抢夺,这是何等的疯狂!究其原因,无外乎——低价!这些房子比同地段的二手房价格差了1万多,看得见的“便宜”让人们趋之若鹜。

那么,天津呢?去年,天津一二手倒挂严重,有的价差甚至高达上万,买新房则要找关系、拼人品,这还不一定能买到,而今楼市调控的当下,二手房跌声一片,天津一二手房倒挂情况还严重吗?下面就一起来看看吧!

河北中山路板块

中山路板块是河北区近些年发展较快的板块,属于河北区最为成熟的板块之一,区域内新房项目也比较集中。上个月区域内的首创大都滙、天房中山路纷纷开盘,尤其是首创大都滙加推当天即罄。

11月18日,首创大都滙最后一栋高层3号楼开盘,共120套房源,均价41500元/平米,当天售罄。要说去年“开盘即罄”并不稀罕,但今年市场不好的行情下,这个楼盘为何依然能做到这一点?

小编查了下周边二手房,5年内次新房,没有。离的最近的小区有多禄里、择仁里、巨腾公寓、乾华园、锦绣园、昆璞里等,房龄都在10年甚至20年以上,价格一般在2万6-3万1左右。

一般来说,新房要比老破小溢价50%左右。而首创大都滙却没有,41500元的售价刨去4000的精装,也就是37500元/平米,老小区按2万8计算的话,首创大都滙的溢价率仅34%左右。换言之,首创大都滙卖便宜了。结果可想而知,真金白银的“实惠”,谁不喜欢?

另外,一直说开不开的天房中山路也于11月25日开盘了,推出了2-4#楼共296套高层,户型为90、110、140平米,均价3万3,现仅余少量房源在售。

有群友问,这个楼盘合适吗?没有对比就没有真相。天房中山路周边次新房有中国铁建国际城,这个项目由9个地块组成,总建面近百万平米。前几年开卖的诗景颂苑、香湾凤苑、瑞庭凤苑、瑞庭颂苑已经交房,最新的成交价格在3万左右。

而周边的育红东里、长青北里、舒园里等,都是房龄20多年的小老区,价格也在两万二三以上,高的3万左右。由此来看,天房中山路溢价并没有到50%。

河西气象台路板块

11月19日,金地平山印首次开盘,推出了两栋高层一栋洋房,高层1号楼,户型58-131平米,高层5号楼87-137平米,均价4万5左右;洋房4号楼,170-190平米,均价5万5左右。高层便宜的还有4万1的,洋房顶楼5万左右。

金地平山印排卡之初,对外的放风价是高层5万出头、洋房6万出头。是不是比预期低了很多?有人可能会说,这个楼盘精装改毛坯,算不得低价。那咱来看看最能真实反映市场的二手房。

金地平山印周边次新房有中海八里臺,最近几次的成交价格都在6万5-6万7左右。而项目旁边的凤凰城,一个10多年的小区,最近成交价格超4万3,而有的房源挂牌价高过了5万。卫星里,一个20多年的老破小,最近的成交价格也在4万左右。

相比之下,金地平山印高层4万多的价格还贵吗? 

河东津滨大道板块

位于津滨大道板块的天房万欣城已于10月21日开盘一期高层4号楼和小高层1、3号楼,主推91-140平米2-3居,均价35000元/平米。目前剩下部分余房在售。

周边的次新房有河东红星国际,晶品轩的成交价在3万七八,逸品轩的成交价在4万左右。房龄稍老一些的第六大道第博雅园、六维极景、芳馨园等价格也在3万左右。

海河沿线板块

海河金茂府,这个楼盘可谓自带光环,还未入市就已万众瞩目。项目于11月17日完成选房,11月26日开盘,价格在48000-63000之间(含5000元/平米的精装),能看见海河的贵一些,看不见海河的低区则价格便宜很多。

该项目位于六纬路西侧,定位高端,属海河沿线盘,与小白楼隔河相望。项目周边的次新房中海城市广场挂牌价格6万1。而相邻最近的小区比如丰瑞里、丰盛园、味精楼、龙泓园、金玫瑰公寓、荣兴温泉公寓等,房龄至少在10年以上,价格大多在3万左右。

相比之下,金茂府价格优势不是特别明显,但相比排卡时6万5左右的放风价还是低了很多。目前项目1、2、5#号楼仍有房源在售。

距离海河金茂府不远的天津雅颂居也在售,该项目位于河东区六纬路与六经路交口,地铁9号线大王庄站上盖,从2012年开始卖,到现在项目都交房了,仍有部分余房在售,精装现房,户型为180、190平米(建面),价格区间53000-57000元/平米。

而这个项目的二手房网上挂牌价仅4万-4万5,成交价在4万2左右。由此可见,该项目卖不动也很正常。

南开天拖板块

天房天拖,南开区少有的在售新房项目之一,之前也“空窗”了很长时间,直到今年6月份,剩余的4栋楼才推出,目前项目洋房、小高层产品仍在售,主推101平米两室两厅一卫、105平米两室两厅一卫、127平米三室两厅两卫,均价5万左右。同小区的二手房挂牌价在4万5、4万8,旁边的融创中心二手房报价在4万七八左右。

综上,可以看出,一二手房价格倒挂越严重,新房销售情况越好,反之,新房则卖的一般。

去年天津一二手房价格倒挂严重,有的差价甚至上万,新房价格“被指导”,二手房价格却仍然上涨,这也导致了新房更加不好买到。而买不到的购房者被迫转投二手房,又进一步加剧了二手房供需矛盾,让价格居高不下。

但是今年,331新政的出台,浇灭了房主原先过于乐观的市场预期,再加上加强版的限购限贷刷掉了一大批购房者,入市需求减少了,成交量下滑,市场观望情绪越来越浓。

从有关数据也可以看出,从4月份开始,二手房成交量就没有过100万平米,到了7月份之后,每月成交量已经下滑到40多万平米,价格也松动明显。国家统计局数据,天津二手房价格已经连跌7个月,累计跌幅达3.5%,仅次于北京,位居第二。

虽然新房限价并没有放开,但是二手房的降价,减少了两者间的差异。不过,临近年关,年终销售压力让不少楼盘放弃了“底线”,有的甚至在房管局给的“低价”基础上还有优惠,如此这般,又拉开了一二手房之间的价格差。所以虽然当下市场不景气,但是这样的楼盘依然能热销甚至售罄。

这也是我们判断新房是否值得出手的标准:对比同小区或同板块内次新房,价格倒挂比例约10%的,可以考虑;若倒挂比例达20%的,值得购买。

最后,小编整理了几个热门板块的一二手房价格倒挂情况,以供大家买房时参考。

(注:文中部分二手房数据来源于链家、中原。)返回天津365淘房>>

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