2018房价暴涨论,靠谱吗?

来源:365淘房 2017-10-16 09:08

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前几天,朋友圈被任志强的消息刷了屏,“2018年下一轮房价要暴涨”——听上去太有爆炸性了,地产圈很多人都在转(小心思很明显啊!)做为地产界的预言帝,他的预测极其有分量,过往已经证明,基本上十拿九稳!所以任大炮才从“全国人民最想揍的人”变成了众人仰望的“大神”,都迫切的想从他口中获知房价涨跌的秘密。

 

但是,BC君没有转,用脚后跟都能想的出来,在这个风口浪尖上,他要敢说这样的话“房价不涨还提头来见”,那他就不是大炮了,而是核武器。在目前房住不炒的大背景下,马上就要开大会,任志强怎可能说这样的话? 

事后证明,的确是空穴来风,也有人出来辟谣,这篇稿子上半年就已经被炒过。

 

其实,任志强的这次发言是在第十三届中国地产金融年会上,他发言的主题是“为什么要买房”,那天演讲任总没有说房价上涨或者下跌,只是说了为什么要买房不要租房的问题,根本没提2018年房价的事。大炮也是怕了媒体,很多媒体都是断章取义起标题党,把大炮坑惨了,所以全程不允许拍摄录音,也不允许报道。

 

就这样严防死守还是被坑了。

虽然不知晓大炮最新的讲话内容,他之前的观点还是很明确的,有以下几点:

1、房地产在世界各国都是金融工具,私人自住房也是一种投资行为。

我们买房子,像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率,而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。

很多人认识不到,货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱,三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱,但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活,但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花,可能就赚了钱了。

按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定,而房子是锁定未来收入流最好的办法。

2、家庭分裂速度越来越快,人口聚集效应是住宅需求不断提高的两大因素。

1985年,我们国家平均一个家庭有3.74个,而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人,中国所有城市的数据是每户家庭2.84人,城乡一起统计则是每户家庭3.02人,家庭实际上越来越缩小,而且家庭分裂速度越来越大,我们大部分地方都在城镇化,社会也在老龄化的过程中,家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的,而不是越来越低。

人口聚集效应,就是当人口在逐渐向城市聚集的时候,对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫,但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%,中国城镇化预计还将持续二三十年,这个区别还是很大的。

3、什么时候买房?

许多人在每次调控时都会问到同一个问题:“什么时候买房?”开发商则会问:“什么时候买地?”最简单的原则是“低潮时买地,高潮时卖房”,但必须有几个前提条件。

地主之所以能成为地主,从经济学的角度看,绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮,当然也用不着卖地,如果一定有人要买丰年的土地,那么农民也会按丰年的产出估了高价,那也就没人会去买了。地主一定会在灾年收购农民的土地,一是灾年农民没了存粮,不得不用土地去换取粮食渡过难关,活下去至少还有生存的希望,如果宁可饿死也不卖地,那么地又有什么用呢?二是灾年土地的价格低,只能以灾年的产量来估值。

因此灾年是地主购买土地的好时机。

但地主靠什么在灾年还能购买土地呢?那就是靠存粮,有充足的粮食渡过灾年,并有充足的粮食可以用于交换土地,还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环,那么地主也会饿死。

“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”,我转让土地就是为了获取必要的现金,让剩余的土地能产生更多的效益。

买房也是一个道理,要学会逆周期操作。低潮时买房,高潮时卖房。

回到当下楼市现状。

中国这次全面暴涨已经算接近尾声了,按照城市轮动的规律:去年一二线暴涨——被调控——资金杀向三四线——今年三四线暴涨——继续调控。然后呢?心再大的资金也不可能去五六线城市吧。

所以这一轮城市轮动快要结束,资金会等待下一次机会回到一二线城市。最起码,机会不会出现在2018年,时间还得往后,因为现在调控还远没有结束,长效机制、房产税、租售同权、租赁政策、房贷利率上浮还没有发挥出威力。10月12日又有昆明、太原、绍兴3城出台限售新政,10月13日银监会又表态将重点严查消费贷流入楼市,从9月初央行发文将严查个人消费贷用途,短短一个月时间,深圳就有买房人被银行收回消费贷,可见政府对此轮调控的决心之大。眼下,一、二线城市已经掀起一场全面清查"消费贷"、"经营贷"等信贷资金流入房地产市场的行动,这轮整顿的开启,无疑又堵死了一条资金来源,楼市变得更加寒冷。

所有,即使有下一轮暴涨,也不可能是2018年,切不可冲动!要有稍长的耐心等待下一轮城市轮动,3-4年,将会从一线城市(北上深)开始发轫。但是,北京人口红线已经划定,2020年严格控制在2300万人以内,并强调2020年以后长期稳定在这一水平,这次划线不同以往,伴随着大力度的疏解搬离动作,而天津作为北京唯一的“替补”,下一轮大概率将会成为首发,而不会跟往年一样滞后半年。

最近,有很多房企在涌入和谋划进入天津就是最好的注脚。阳光城、泰禾都在大肆收购,阳光城更是喊出了“上不封顶”的口号。看不懂!必须得承认,开发商和买房人之间有巨大的信息不对称,开发商有投研部门、政府公共关系部门以及外部咨询机构……所以观其行很重要!返回天津365淘房>>

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