跌幅达80%! 国庆楼市4年来最差,最严调控将持续多久?

来源:365淘房 2017-10-09 09:00

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美好的时光总是过得很快,超长的国庆假期就要结束了,该收收心准备——过年了!

 假期很灿烂,楼市却很惨淡。

据中原地产研究中心统计数据显示,黄金周前6天,30个热点城市网签数据大幅下跌,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年以来最低。

国庆期间,北京新房前6日网签78套,二手房网签23套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅72%;上海前6日新房网签147套,同比跌幅8%;广州比去年十一假期大跌78%。另外,包括天津在内的热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

这种成交下跌,既是今年整个市场行情的延续,100多个城市,从去年国庆到现在,出台了150多个楼市政策,全国楼市经历了一轮“地毯式”的密集调控。本轮调控,力度之大花样之多,超出很多人想象!当然,成交下跌还受到今年超长黄金周的影响,很多人选择了假期出游,各大景点人满为患,再创历史新高,与之形成鲜明对比的是中介门店却门可罗雀。

一边是新高,一边是新低。说明了啥?只要不买房,老百姓的消费能力都杠杠的。

根据1-9月统计数据,北上广深四个一线城市,平均成交量跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市基本在6成左右,天津9月份环比跌了67%。

中原地产首席分析师张大伟认为,热点城市黄金周同比跌幅近8成的主要原因有三点

首先, 是因为同比数据前值高,2016年国庆虽然开启了930调控,但楼市处于踩刹车过程中,部分城市集中签约,数据处于高位,导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

其次, 楼市调控持续一年,全国热点城市也发布了多轮调控政策,大部分投资需求转移到三四线城市,一二线城市持续低迷中。消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。

第三, 政策持续加码,今年楼市调控更多的是预期管理,在市场出现不稳定因素时提前发布政策,相比往年的调控措施相对效果更好。

但看着各地花式调控轮番刷屏,只怪自己的脑洞不够开。开发商也不知道,潜在新政的力度到底有多大?从市场看,节前又有14个城市组团出台政策,被视为国家“调控楼市决心不会动摇”的信号。按照这个速度,至少还有6个城市会出台楼市新政。目前各地仍在打补丁,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。

全国累计已有40多个城市加入限售行列,那被认为杀手锏的限售有没有用呢?

因为房子的寿命是几十年,限个三年、五年,如果长期走势是上涨的,对投资者反而是有好处的。有的人急性子,涨一点儿就卖了,卖了又后悔卖早了,要是限售反而不用纠结了,只能耐心等待。——貌似用处也不大。

 全国风声越来越紧,天津的调控升级预期又浓了。

有人辞官归故里,有人星夜赴考场。虽然不少人看淡后市,但仍然很多人还在奋勇往前冲。

从天津9月份的成交排名来看,top20里前三的楼盘,月成交都在400套以上,平均每天卖10多套。TOP20楼盘有个最大的特征,90%(18个)均价都在1万5以内。

现在的天津楼市,完全是刚需当道!对于刚需来说,限价使得面包价等于甚至低于面粉价,是一个难得的机会,都在抓紧上车。也就是说,环城四区只要有低于1万5的房子,开发商不愁卖,买房人也不要犹豫,一犹豫可能就没了。

那改善型的楼盘呢?卖不动了会不会降价?历次调控买房人都会期待:房价要降了吗?但问号没过多久,就变成了惊叹号。而目前,政府已用强大的实际行动告诉你:房价,还是归我管!

简单粗暴地控制住需求后  (限购、限贷),接下来开仓供地,9月份天津国土局开挂,密集出让了23块地。而且激情土拍不再,不管啥楼面价大家都没有之前那么激动了。房价上涨的势头也初步得到遏制。

问题来了!

本轮房地产调控将持续多久?什么时候会放松?房价要低迷多长时间?

易居研究院副院长杨红旭给出了如下观点

 短期政策:中央严厉,地方趋紧 

1、中央态度严厉

很多人可能已经淡忘,早在2016年5月,人民日报采访“权威人士”,谈了很多中国经济的乱相与潜在风险,包括房地产泡沫的问题。比如:固有矛盾还没根本解决,新问题有所暴露。

“稳”的基础仍靠投资拉动,地区财政收支平衡压力较大,经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降,房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

而到了2017年7月,国新办发布会上,央行官员明确表示:对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

从2016年5月的首次警示与防范房地产泡沫,至2017年7月确认房地产泡沫已经形成,历时一年多点。虽然采取了措施,但仍没避免房地产泡沫的生成。中央能不急吗?

再看最近一次表态:2017年7月中央政治局开会,部署下半年经济工作。其中提出:要深入扎实整治金融乱象,加强金融监管协调,提高金融服务实体经济的效率和水平。要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

金融强监管,引导资金脱虚入实,这将制约开发商和个人融资;下半年,房地产调控政策不变,不会在19大后而立即明显松绑。

2、地方新政力度大

从2016年9月底圈定16个房价过快上涨的城市,进行集中调控,到今年3月以北京为首的一批热点城市,进行集中的调控升级,至引几十个热点城市的调控严厉程度,超过2010至2013年的上一轮调控。

房价环比不能增长,约谈问责严相逼 ,限购限贷限价限转售,各地落实中央调控的卖力程度,也创出历史新高。

  调控时长:2019年必定放松  

1、调控的主要逻辑是熨平周期

经济有周期,货币政策就有周期,因为货币松紧变化,是用来熨平经济波动的,追求经济平稳增长。同理,房地产市场也呈周期性波动,有时涨,有时跌,房地产调控政策的主要目的是削峰、填谷,楼市热的时候收紧政策,楼市冷的时候,自然也会放松。

2016年12月的中央经济工作会议中也提出:防范房价大起大落。过去一年属于防大起,未来两年将逐渐转为防大落。

基于这一逻辑,则本轮房地产调控将持续四五年是不可能出现的。

部分热点城市楼市已经正在降温了,2018年会明显降温,届时客观上要求调控政策趋于放松。假如2018年政策没有明显放松,则2019年必定放松。

2、关于长效机制

这个提法并不新鲜,2013年就提出了。后来时断时续,去年以来高频率重现,并在加快推进。主要包括宅地供应、住房保障、住房租赁、财税政策、金融政策等。

当前,推进最快的是住房租赁。2017年7月九部委出新政,选了12个人口净流入城市作为试点,加快推进住房租赁市场发展,相关城市迅速出台地方细则。8月,住建部与国土部又出新政,选了13个城市在集体建设用地上试点建设租赁房,这个政策力度很大。

推进住房租赁,是完善我国住房体系的重要举措,同时也属于房地产长效机制。长期来看,有助于从机制上、制度上,缓解大城市房价上涨的压力。

  房价:短期下跌,长期慢涨  

1、短期波动

虽然经此调控,但房地产短周期波动的规律,仍将存在,可能周期会拉长一些。过去三年一个周期,下一周期也可能拉长至五年左右。

伴随着2018年和2019年政策的放松,估计快则2018年下半年,慢则2019年,市场会筑底、见底;其后,步入上行通道。一二线主要城市,房价可能调整两年左右,低迷持续时间不太可能超过三年。

2、长期走势

其实,2011年开始,中国楼市就告别的了黄金十年,随着经济降速而进入白银时代。房价增速与房企利润率,都呈长期趋缓的大势。在这一过程中,2016年这个房价大涨的年份,实在不合时宜,这是一个多种因素综合作用的结果,这里不赘述。

未来,长期来看,我国房价涨幅将大致回落至GDP和人均收入增速的水平,其中一二线涨幅将略高于全国水平。返回天津365淘房>>

综合来源:证券时报、杨红旭楼市研究

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