“为抱着死脑筋买房的人难过”现在房价真见顶了吗?

来源:天津365淘房 2017-10-07 10:25

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“还抱着死脑筋,

抱着钱跑到三线四线去买房的人,

我替他们感到难过。 

在9月23日举办的"第三届复旦首席经济学家论坛"上,在谈到房地产市场时,华安基金首席经济学家林采宜林采宜直言"看空"。过去15年房价一直在涨,是因为60后,70后,还有少量的80初在买房。而今后十年,是90后,00后买房,但85后,90后,00后的人口基数和60后相比,差了近一倍,而房子是用来住的,这就必然导致购房人数会减少。此外,居民收入的增长速度与以往相比,速度也有所下降,"还抱着死脑筋,抱着钱跑到三线四线去买房的人,我替他们感到难过"。

(以下为观点摘录)

我一直在银行做客户路演和服务,我发现很多私行客户看起来就是拆迁户。他们都有几千万资产,作为复旦大学的毕业生,你工作多少年才能够买得起上海市中心的房子?我看到私行的客户中有这么多拆迁户,难过的恨不得流下泪来,我知道很多复旦的同学真的买不起房子。现在流行的丧文化,我再努力,再优秀,没有上一代的资助,我根本买不起房子。你觉得正常吗?不正常。历史的经验告诉我们,所有不正常最后都会变成正常,所以悠着点,不要着急买房子。

为什么说中国房地产市场已经进入拐点,暴涨时代结束了?其实我们回顾一下,在过去的15年,驱动中国房地产市场暴涨的因素是什么?

第一个是人口,房子是用来住的,所有的刚性需求都是取决于人口的增长,而且这个人口不是老年人口,是婚育人口,就是结婚然后有了孩子,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力。

第二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍,这意味着每年它的复合增长率是超过10%,大概11%到12%之间,这是每年的居民可支配收入的增长。

第三是宽松的货币条件,虽然当中有调控的声音,有点波澜起伏,但是总体来说这个环境就是过去15年地产高速增长和房价不断上涨的基本条件。

未来10年是不是还能继续涨上去,就要看过去15年支撑我们房地产高速增长的条件还在不在。

首先是人口, 90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。过去10年到15年,每年的出生率是1000多万人口,2013年的时候,中国的结婚对数是1300万对,但是到了2020年只有800万对,这就是计划生育造成的,婚育的人口在下降,因为在90年代以后出生的人下降了很多。

对未来10年,我做一个测算,算上放开二胎,放开二胎对中国来说是不是我们的出生率能从1一下子跳到2?不是这么回事。我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22,这个增长幅度不会超过20%。

基于这样的假设,未来10年每年平均的出生人口只有960万。比起过去10年少了40%,所以说计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的,是一个断崖式的下跌。这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字,40%的下降。

可能很多人会说,人口转移了。但实际上我看到的数字是,从2011年到现在,北上广深天津这5个城市的常住人口每年的增长只有100多万,这里面除了我们的人口出生率断崖式的下跌以外,还有就是大量的民工老了,50后的已经走了,60后的正在离开,70后可能再过几年也要离开。60后、70后离开以后,80后、90后从农村到城市打工的人数,远远少于60后、70后进城的人。

我认为这里面流动人口流入的减少比出生率的下降对一线、二线城市的影响还要大,三线城市更是人口流出的城市,他们无论是财富还是人才都在走。当人富有的时候不是在扩大他住房的数量和住房的面积,而是在提高他住房的品质,这个住房的品质包含了它所有的公共设施和所有的公共品的服务,这里面大城市远远好于中小城市,医疗、教育、公共设施,还有社会的文明程度,还有文化、娱乐等等,北上广深是其它的三四线城市望尘莫及的,当然如果你到了纽约、东京和伦敦,那又是更上一个台阶,所以这就是一个人口流动和财富流动的趋势。房子是用来住的,可是人少了,这个刚需显然就不再有原来那么坚挺了。

支撑房子用来住的还有很重要的一点,买房是需要钱的, 从2000年到2016年,年均居民收入复合增长率是11%以上,但是看一下2016年和2015年,居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了,目前大概是5.7%左右。从11%、12%的平均复合增长率降到6%以下,收入的增长降了一倍。

为什么人敢负债、敢花钱,取决于两个因素,一个是你口袋里有多少钱。第二个是你花钱的意愿怎么样,花钱的意愿取决于你对未来收入的预期,现在很多年轻人是负债消费,我们这一代人经常是攒够了钱买房子,他们这一代别说买房子欠债,他们连出去玩都欠债,他们对未来收入预期决定了现在的消费行为。

如果说未来收入增长的预期比过去15年大大的降低,降低了一倍,如果社会的福利保障体系没有一个根本性改变的话,我相信你花钱的意愿不会像过去那么勇敢了,尤其是有二胎以后。所以花钱第一要有钱,第二还要有那个底气,还要足够的勇敢,这个勇敢来自你对未来收入的预期。很显然现在已经跌破6%了,所以说持续了十几年的两位数时代已经结束了。

收入高增长的时代结束了,人口高增长的时代也结束了。现在收入增长放缓,人口急剧的下降,刘易斯拐点影响的不仅仅是劳动力的价格,同时它影响的还有你对城市房地产的刚需。

接下来就是居民总负债占总支配收入的比例。

大家看到现在居民的负债能力取决于他的负债率,在负债不断上升的情况下,未来还可以继续上升,但是作为一个家庭,作为一个企业,它的负债是有上限的,所以负债的下降和人口的下降,都说明过去15年支撑房地产持续增长的整个宏观环境、人口环境和收入环境都已经发生了改变,这是房子用来住的,但是很多人说房子也是用来炒的,很多人说投机性的拥有房产。

这里面一个很重要的环境,无论是美国、日本还是中国,它都要有一个宽松的货币环境,而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点,现在大家都感觉到了,利率在上提,且不说限购和限贷,刚才欧阳捷先生预期限购、限贷不会放松,就算把它放松了又怎么样呢?

我们现在整体的利率在上抬,从去年年底开始,利率下行的周期已经结束,现在进入上行,信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立

最后一个就是供地的问题, 土地会释放出来,我认为不是最重要的,重要的是改变预期。其实很多时候你的需求取决于你的预期,当你觉得会涨的时候,你购房的需求会很强烈,当你预期它不会涨的时候,甚至会跌的时候,你的很多购房的需求都会分崩瓦解,所以说政府公布的土地增加供给的政策本身它调整的不是市场实际的土地供应量,而是大家对未来房价的预期。

“现在房价真的见顶了吗?”

房价的涨与跌总是最容易触发买房人敏感的神经,林采宜女士的演讲再次引发全国新一轮"房价怎么走"话题!那么问题又来了,房价真要见顶了吗?什么时候见顶?

判断一个城市楼市发展前景,直白点就是看有没有人?有没有钱?

中国未来的人口和经济应该进一步向大城市聚集。

然而,一线城市(以京沪最为典型)纷纷提出了2020年的人口控制线,并且正在相当严格地执行中:

北京:2200万人

上海:2500万人

深圳:1480万人

广州:1550万人

共计:7730万人

但事实上,四个城市的实际常住人口已经超过7730万这个数值了,深圳广州的实际人口已突破2千万。

2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》全文发布,到2020年,常住人口规模严格控制在2300万人以内,并强调2020年以后长期稳定在这一水平;其实,北京之前已开启大范围清理行动,各类低端产业批发市场已被要求尽快撤离搬迁,未来规划也不许再建。

对于北京方面做出的这些措施是支持的,但清理对刚需伤害较大,间接影响高端市场购买力,因为下游接盘的少了。因为,如果实际常住人口不增加也会很麻烦。

都知道"短期看政策,中期看土地,长期看人口。"这是中国城市房价的逻辑。如果能保持一个城市不断有新鲜血液的注入,人才的支撑,那么这个城市最起码是有希望的。如何留住这些人才,各大城市都做出相似的措施。

加上我国进入人口老龄化社会,更需要有年轻血液的注入。一个能留住人才的城市是朝气满满,才有和其他城市拼创新拼活力的资本。

一线城市严控人口,未来人口流向哪?

实际上,二线城市在某种程度上承担起了人口流动中重要的角色。

当一线城市严控人口时,一些二线城市将承担未来城市间净迁入人群的流向。进入一线的路被堵,这些人就会选择去二线,加上三四线城市的人才也有相当一部分流动到二线城市。根据城市数据团数据统计,做出的人口吸纳能力较强的部分二线城市:

 

  从人口流向来看,在未来若干年,强二线城市最受益。京沪未来几年人口不增加,也即意味着楼市需求将会受到一定程度的抑制,也包括改善需求,市场整体会保持相对平稳。而大量人口会流入新一线城市。所以,未来若干年,天津这样的强二线城市楼市机会比北京要多。

也有观点认为,京沪清理的都是低端产业、赶走低层次人口,有助于城市升级,楼市需求并不会受影响。但要知道,我们的社会生态是个梯度,也是个食物链。这里面就涉及到一个楼市交易逻辑。想想,买200万的走了,影响买500万的换房计划,500万的买不了,买1000多万的旧房子也不好卖,资金和资格都成问题。所以,永远不要忽视暂时贫穷的年轻人和潜力刚需。返回天津365淘房>> 

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