什么时候买房?业内资深人士给出这样的建议!

来源:365淘房 2017-09-07 09:22

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该不该买房?什么时候买房?……想必这样的问题,在很多人脑海里出现过,尤其是在全面调控的当下,犹豫与观望交织,不少人打起了“退堂鼓”。

那么,现在到底是不是买房好时机?什么时候买房比较合适?针对这些问题,在365淘房置业交流群线下交流会暨903神话姐姐分享会上,365淘房平台总监徐志平给出了答案。

 

▲活动现场照片

嘉宾介绍:

 

徐志平

徐志平:365淘房平台总监,从事房地产媒体11年,看过的盘、听过的料无数,对天津房地产市场了如指掌。

以下为徐总分享内容整理:

一、最近土拍

先来分析下最近的天津市场。最近土拍比较热,上周就有南开两宗重磅地块出让,九、十家开发商争抢,最后被保利和天房拿下了,这些大家都知道,自不多说。咱来说一些一般人不知道的内情。

 

▲徐志平分享经验

南大迎水道校区地块总面积8.97万平米,面积并不大,却被一分为二,拆开出让,为什么?这完全是为了控制总价。

迎水道094号地,保利拿的,总价56.5亿,溢价率28.4%(没有顶格),楼面价3万8。当天我们在365淘房公众号推过一篇稿子,计算过真正的楼面价,是4万5左右。(详见《南开3万8的楼面价,便宜了?算算账就知道!》)

因为这块地自带3.2万平米商业,不能建公寓,只能建写字楼,南开写字楼20000-25000,价格不涨,五年前也是这个价,不好卖也不好运营,所以开发商都怵头商业写字楼。

华侨城在西青区底价拿的一块地创造了中国的一项纪录,A地块在中北镇,B地块在张家窝,相隔10公里,就是因为B地块是商业,不打包住宅就卖不出去。

基本上天津商业的天花板就是2万5,而楼面价3万8,两者相差甚远。所以这部分成本也会折合到住宅里,还有3900平米幼儿园+900平米的公共设施商业网点,这些都要减掉,刨去之后,我们测算的住宅楼面价是4万5。

后来跟保利聊天得知,他们自己预计的售价要到7万,因为地下接驳地铁,建安成本要高,他们面向高端改善,要做大户型,140平米以上。

另外,094号地的建筑密度≤30%,建筑占地面积14819.1平米,总建面116100平米,平均是7.8层。这样看来,这个项目肯定会做洋房,因为洋房比高层差不多能多卖1万块钱。

相邻的095号地,这个是天房政通拿下的,也属于天房集团。河西的天房樾梅江和南开的崇德园都是天房政通盖的。这块地顶格卖得,需要配建7000平米的安置房,价格3万4。3万4,7000平米,能卖2.38个亿,要收回2.38亿需要投入成本约0.38亿,再减掉公共设施,计算完住宅楼面价约5万2。

因为095号地的平均层高比保利那块还低,所以它的洋房比例会比保利的更大一些。高低配,高层+洋房,高层收成本,洋房要效益。融创融园是个例子,它现在售价两万五六,一万九的楼面价卖两万五六,肯定是不挣钱的,但是它中间都是洋房,它靠洋房把这个价格拉起来,至少要把均价拉到2万8以上。

还有一点,这两块地都要求15个月内开工、51个月内竣工。这已经比往常多出3个月,一般都要求12个月开工,48个月竣工。这说明了什么?他也知道开发商短期内不行,都会等,所以给的时间长一些。估计项目亮相或许要等到2019年了。

对比南开区其他地块:

金地双峰道地块,当时拍出来后,大家都知道5万6,我们计算的是5万2,当时还闹了场小风波。(详见《5万2?还是5万6?双峰道地块楼面价到底多少》),后来问金地,他们自己测算的成本是5万5。所以金地这个项目还会往后错,他们内部这个项目排序在津涞公路之后。虽然那个项目拿地还晚,但是会先做那个,因为这个拿地成本太高了。

正荣制本厂地块,商业比例73%,还要自持2万平米,听着都头疼,测算住宅售价要到8万(高层),这个价格4年内是达不到的,起码到2021年。这块地要求拿地1年动工(已经都超了),4年竣工,目前没动静,这个项目工期居然排了36个月。

由此得出一个结论:慢慢干,等风来。

地王们都在等下一轮行情,我们不能跟着一起等,不能在旁边看着他在磨刀而无动于衷。

所以买房别过2019年。

这句话不是我说的,是我特别推崇的一个经济学家说的,这个人就是周金涛,南开大学经济学硕士,中信建投证券首席经济学家。

他研究康德拉季耶夫周期理论,最核心载体就是房地产周期。

2007年他成功预测了次贷危机;2013年房地产热度,他提出房地产周期将现拐点;他还成功预测2015年股市下跌、2016年大宗商品上涨和房价上涨,预测到了2016年四季度到2017年上半年,是中国资产最差的时间。(政策都能预测到,让人匪夷所思!)人称“尼古拉斯•金涛”、“周期天王”。

他有一句经典的名言:“每个人的财富积累一定不要以为是你多有本事,财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。”

以下是他总结的几句话:

40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,你的人生是很成功的。2008年之前的,上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。

第二次机会在2019年,1985年之后出生的人,第一次人生机会只能在2019年出现。所以现在25岁到30岁的人,未来的5年,只能好好工作。

最后一次在2030年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级。

为什么要信他,因为他已经没了,去年年底去世了,才44岁。我觉得是因为他泄露了天机。

二、全市停工

再来说一下全市停工。这是8月31日出的一个新政策,10月起,天津全市停工半年。对楼市有什么影响呢?

 

▲徐志平分享经验

●不仅仅给部分人增加假期,还有环保压力、领导喊话。这不仅是经济问题,也涉及到政策问题。

●工程口朋友还说,因为去年天津也停过工,年初就有传言说天津今年也要停,以至于外省农民工都不愿到天津来务工,很多工地人手紧张。

●另外,开发商的工期受到巨大影响,包括交房期、房产证都得延后,这是板上钉钉的。

●再者,施工、工期与销许、房源的关系。这要从930政策说起。

930政策之前真的是一房难求,政策初衷是让开发商赶快拿销许,结果适得其反。

对未按照土地使用权出让合同约定期限取得基础部位验收证明,以及取得基础部位验收证明后30日内未申请办理销售许可的商品住房项目,提高申请商品住房销售许可工程形象部位标准,6层以下(含6层)建筑需达到封顶,7-12层建筑需达到6层以上,13层以上(含13层)建筑需达到总层数的50%。

商品住房项目建筑规模在3万平方米以上的,每期申请销售许可面积不得低于3万平方米(尾盘除外),商品住房项目建筑规模在3万平方米以下的,须一次性办理商品房销售许可。

因为众所周知的限价,开发商推盘都不积极,这个政策反而让开发商找到理由延后。4月份之前,新增供应连续6个月环比下降。

所以331政策做了一些调整。

为防止房地产开发企业捂盘惜售,确保新建商品住房及时上市销售,对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的,要在2017年6月1日前申请办理销售许可手续。

331政策之后,5月、6月突击拿了一批销许。5月供应12981套,环比涨149%,6月是19522套,环比又涨了50%。

6月之后,老问题又出现,有些项目要么就不做完基础(只要打桩就算开工)或者做完基础不验收。7月份供应11815套,环比下降了4成,其中一半还都是远郊。有些拖的都离谱了,天房中山路从去年年底就说开盘,最近说9月份,看项目的意思还想拖;南站的香锦园项目,2015年拿的地,2700的楼面价,主体全部封顶就是不建售楼处。

8月份数据还是下降,所以前段时间20城被点名(包含天津),要求开发商不能捂盘,必须按限价卖。(详见《天津等20城开吹风会:调控不松绑,喊话房企积极出货》)

前阵时间出现了一些很笋的盘,比如咸水沽1万3千多。恒大翡翠华庭9000多,最近它又拿了一排销许8000多,现在还没有卖。

最近我从业内了解到一个消息,现在房管局有个新要求:拿到销许9月15日要销售;具备条件拿销许的9月30日前必须拿。

这个没有公开,属于内部的。我估计一些拖沓户这下跑不了了。比如天房中山路,要是拿完销许,估计10月份怎么也会开了。

这个举措会为10-12月储备一批房源,明年1-2月是传统淡季,影响不大,但3-4月份会出现阶段性的房源紧张。每年的3月份都是第一个成交高点,甚至能决定全年行情。有些人也在担心政府放开限价。房源偏紧的话会影响明年3月的行情吗?

这一点应该不用太担心,目前全市存量10万套,1200万平米,月成交1万套左右,去化周期10个月,处于合理区间,就算3-4月房源偏紧一些,也不可能跌到限购之前的6个月。

而限价放松是早晚的事。因为必须放松。五万多拿的地,按现在的限价标准,市区天花板是5万5,你给定5万5,怎么可能呢?限价放开,前提条件是政府是按照地价来定房价,不是一刀切。你拿地高的,我给你房价高,这样天花板不就打开了嘛,也就相当于限价打开了,所以这是早晚的事。时间上来看,明年下半年肯定是打开了。这是我对市场的判断。返回天津365淘房>>

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