天津房价天花板

来源:365淘房 2017-08-07 08:27

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天津的调控政策三件套,限购、限贷的篱笆缝隙很大,假离婚已经公开化操作了;外地人连社保、个税都可以做,花费是3-5万,办人才引进落户的费用4万左右;连二套变首套都有办的,买新房需要开发商配合,难弄一些,买二手房障碍不大,费用是贷款额的2%。

执行的最到位的就是限价,房子卖多少钱开发商说了不算,都得听房管局的。

其实,天津从去年四季度就已经开始限房价,要求项目售价要参考2016年9、10、11月的价格,取最低值,上涨幅度控制在3%。今年331政策以来,限房价越来越严格,不仅不能明显高于前期价格,也不能高于周边同类型产品均价。

所以,天津有个不成文的房价天花板,外环内不能超过5万5,外环外不能超过3万,谁都不能例外,房管局也不敢开口子,放了一个就会有很多。

举几个例子:

1、天津天成去年就传要卖到10万,做豪装产品,就是因为限价的原因,开发商与房管局博弈过多次,目前来看,绝对不可能给批到10万,开发商只能继续等下去。

2、翰林公馆也是从去年8月份一直拖到现在,整一年了,当时楼市正火,开发商也是奇货可居,当时就说要卖到7万往上,本来想抻一抻卖个好价钱,没成想碰到限价。

3、四季汇去年底倒是先开了,9-10万/平,能超限价是因为四季汇是纯公寓,而翰林公馆是居住性公寓,等同住宅,政府限价限的也是新住宅,公寓和二手房不管。所以,和平印和融创181能超过天花板,预计7-8万,就是因为和平印是公寓,而融创181是按二手房交易。

4、金地平山印去年10月份就亮相了,开始打算高层卖6万,洋房卖8万(精装修),同样也是因为限价的原因,也扛了10个月了,现在终于放出消息,8月份要意向登记,价格是高层5万出头,洋房6万出头,等于是接受了限价,但也不排除会改成毛坯。

5、河东的海河金茂府比较受关注,产品是精装大户型,主推180-210平米,定位高端改善,很多人关心它的价格,如果按照限价的规定,可以参照同板块的中海城市广场,目前高层均价是5万(精装)。

6、天房中山路,从去年年底就说要首开,之后地王迭出,开发商也一直拖到现在。虽然天房在天津的地位特殊,去年的限价规则还能搞点特殊(天房有项目以百年工程的名义突破了3%的限制),但今年也不能例外。项目说是8月份要开,价格参照同板块的中国铁建国际城3万1,但位置比中国铁建国际城好一些,3万3的价格是比较靠谱的。天房在南开的崇德园项目,要加推洋房和叠墅产品,也是由于价格的原因,始终是犹抱琵琶半遮面。

7、河北建昌道的紫金府项目,预计9月份首开,开发商说要对标旺海公府(高层4万、洋房5万),可是按照那个板块计算,要批到这个价格还是要打个问号,3万5左右才合乎限价规则。

8、南开科技城项目,住宅、商业面积各占10万5千平米,综合楼面价2万5千多,今年要首开280套房,如果参照最近的天拖板块高层价格4万3左右,这个项目卖这个价肯定是不赚钱,我给它算的账也就是刚刚到盈亏平衡点。

9、还有魄力更大的开发商,团泊湖的光合院项目,亮相时就说是千万级的别墅,也是由于限价,开发商还打算不卖了,拿来做酒店。

这样的例子比比皆是,就不一一列举了。

限价绝对考验开发商的实力,不差钱的都硬挺着,后面这么多地王给了他们继续坚持的力量。换做我,也会这么想。

但是,想法会落空!

限价会转向看成本定房价,主要就是看地价,地价高的批的房价就高,之前拿地便宜的批的房价就低,苏州就是一个活生生的榜样。参见之前的稿子《苏州楼市启示录》。

市场上就会出现一些“反常现象”。比如,同一个板块A拿地便宜,B拿地贵,虽然A的品牌产品都比B好,但价格会比B便宜,这就人为造出笋盘,而B的应对之策就是——等A先卖完。

等开完十九大,明年,算地价批房价会很普遍,到时5万5的天花板价格才会被打破,没办法,地价太贵,就拿最近首创刚拿的红桥西青道地块,我们来算个账:

地价是24.45亿,加上契税是25.18亿,总建面8万平米(其中2920平米的行政超市要无偿给政府),建安成本加税费每平算5千5,8万平米就是4.4个亿,总成本29.58亿。其中定向安置房3.4万平米,每平米只能卖2万6,能收回8.84亿,剩余的20.74亿的成本摊到可售面积43080平米,每平米成本4万8。按照房企平均15%左右的净利率,售价要达到5万6,这就超过了5万5的天花板,这还是红桥区。

当然,限价不会是长期举措,目前是属于手动调控模式,只有如此才能灭火。

话说回来,现阶段就算打开天花板了,上面列举的楼盘价格由着开发商定,涨上去之后会更难受,因为高段位的买房人基本都被限,现在卖的好的都是刚需刚改档。低开高走没问题,高开低走就麻烦了。

根据6月份的成交Top20,我做了个统计:

 

2万以下项目卖得最好,加起来有17个,占比85%,这是首套刚需和二套刚改人群的区间。2万5是一道坎,超过2万5还在走量的项目很少,进入top20的只有1个。

 

市内六区存量占比大于成交占比,结论就是高价位的卖不动;环城四区存量占比小于成交占比,还在走量;滨海新区的存量占比也大于成交占比,存量主要集中在塘沽和中心商务区,尤其是塘沽,去化周期已经超过15个月了,等塘沽湾的供应再上来,就得打破头了。

多说一句,限价的市场出不来好东西,有想法的地产人会很痛苦,不管你产品多好、设计多牛x,价格只能卖这么多,那就满足最基本的建筑标准就行,成本能省就省吧,外檐别用石材了,用涂料就行,也没人敢做精装修了。

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