惊雷!“共有产权住房”来了,房地产高暴利时代将逝?

来源:365淘房 2017-08-05 09:13

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8月3日,又一则重磅消息袭来,震惊了全国楼市————北京拟推"共有产权住房"。

8月3日,由北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委共同起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。

《办法》全文5877字,共分六章、三十八条,对立法目的、适用范围、职责分工以及规划建设、审核配售、共有产权约定、监督管理等等都有明确规定。

下面小编先带大家简单过一遍重点。

划重点!

1、各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地。满足在本区工作的非北京市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

2、申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

3、共有产权住房实行网上申购,区住房城乡建设委(房管局)监督指导开发建设单位开展摇号配售。

4、申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。

5、购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

6、申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同。

7、共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购;

共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额;

购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

8、已购共有产权住房用于出租的,购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。

9、共有产权住房购房人应当按照北京市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。

10、本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,按照原规定执行;本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。

共有产权住房与商品房有何不同?

"共有产权住房",其实是一个说新不新的名词,早在2007年淮安就推出了共有产权房,2014年住建部也提出这一概念,并确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

而此次北京拟推共有产权住房可以说是自住房的升级优化版,同时兼顾了保障和宜居,房子的商品属性增多了,房屋的产权和政府的出资也将更加透明。更重要的是低价,这可以让更多普通家庭实现住房梦,而且"新北京人"也可申请,不用再做"北漂"了。

不过,共有产权住房与商品房还是有很多区别:

1、性质不同

共有产权住房,顾名思义就是共同持有的住房。

《北京市共有产权住房管理暂行办法》中也给出了明确定义,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

购房人所占产权份额,是参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

而商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。

2、价格不同

共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。它是以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

而商品房价格则由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等方面组成。

3、购买条件不同

由于共有产权住房价格较低,所以限定了很多申请门槛,比如名下无住房、单身申请人年满30周岁等,并规定申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的以及有住房转出记录的、夫妻离异后单独提出申请且申请时点距离婚年限不满三年的、有违法建设行为且申请时未拆除的均不得申请。

而商品房则没有这么多的条条框框,符合本市购房政策且有充足资金的均可购房。

4、购买流程不同

购买共有产权住房需要先网上申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,以及准备相关证明材料,然后等联网审核通过后,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。

复核过了后,区住房城乡建设委(房管局)监督指导开发建设单位开展摇号配售。区住房城乡建设委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,开发建设单位对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。

房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

商品房没有这么麻烦的流程。直接与开发商签订认购书和商品买卖合同。

5、上市交易不同

共有产权住房有个"5年"的重要时点,取得不动产权证未满5年的只能代持机构回购;满5年的同等价格下代持机构优先买,也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭,还可以转成商品房销售给代持机构分成;满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。

而商品房取得不动产权证后就可上市交易,对交易对象也没有特殊规定。

6、产品不同

按照《办法》规定,共有产权住房建设项目结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,而且户型设计上以中小套型为主。

商品房项目一般没有中小套型的硬性要求,可以根据当初拿地的土地性质和要求,结合市场情况进行规划设计。

另外在产品品质上,共有产权住房难免与商品房不一样。

简单来说,共有产权住房,是具有一定保障性质的普通商品房,政府和购买人共同享有房屋的所有权,并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。

共有产权住房对楼市有何影响?

其实,共有产权住房说白了还是为了贯彻落实"房子是用来住的,不是用来炒的",没有钱?和政府合伙买房!这更有利于中低收入家庭解决住房问题,无疑是一大利好,而且对完善住房保障体系、住房制度也有积极意义。

北京市房协秘书长陈志表示,北京的共有产权住房,应该是长效机制的重要组成部分之一,有许多创新点。它兼顾了公平,特别突出以保障为主,而且从使用人的角度上看,有同质同权的创新,房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等,各个方面都透露出同质同权的意图。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,尽管目前高房价下租房居住更划算,但由于受传统观念和一些客观因素影响,人们还是习惯买房居住。但是,由于目前北京房价较高,使很多人没有购房能力,望房兴叹。通过提供共有产权住房,明确了政府和个人持有的产权份额,降低了购房人的房价,有助于百姓住房梦的实现。

苏宁金融研究院特约研究员、财经评论员江瀚分析,共有产权住房是在一线热点城市房地产价格过高的大背景下出台的,这种通过多次过度的政策类型,是在较小的影响刺激房地产市场的情况下对于核心需求人群的一种有效供给。

"这个共有产权住房最主要的功能在于:一,产权的多轮多次让渡让买房成为了可能;二,针对无房群体,让保障性住房真正具备保障的特征;三,再次强调了房地产市场的居住属性。"

严跃进也认为,对于共有产权住房来说,最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的,而是逐渐让渡的方式。此类操作有很好的制度创新,关键要在细节上做探讨。

但按照独立经济学家、央视财经评论员马光远以前对"共有产权房"的设想,真正的"共有产权",应该完全按照商品房的模式来建设,在土地出让、售价等方面和普通商品房没有任何区别。

如果政府要"共有产权",比如30%,这30%就应该直接体现为土地价格的折让,也就是把这30%的价格冲抵土地出让金即可,这样产权非常清晰,购房者也得到了真正的实惠,同时,由于完全按照商品房的模式,也不怕房屋质量缺斤短两。

共有产权住房,天津会推出吗?

共有产权住房政策,可谓是刚需的福音。通过这一政策可以进一步降低房屋出售价格,充分减轻购房负担,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需;而且通过合理定价,有利于进一步平抑房地产价格。

那么,问题来了,天津会实施吗?

在2017年4月,住房城乡建设部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。

此次北京拟推行共有产权正房政策,其实只是一个试点。正如苏宁金融研究院特约研究员、财经评论员江瀚所言,北京将会起到冲锋号的作用,"由于北京首都位置的特殊带动效应,北京住房的探索将会给全国住房起到标杆性的作用,从而从顶层设计的角度真正改变房地产市场的供给,让房子成为大家居住的生活品。"

严跃进也认为,类似住房的供应,对于后续全国房地产市场的发展是有积极启发的。"从类似住房的探索来看,也会使得相应的土地供应结构有所转变。相关房企在拿地方面也需要看到此类政策带来的新变化。返回天津365淘房>>" 

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